取扱事例集

借地権・底地権

相続人不明、地代滞納、空き家で困っている地主様。
近隣の方とは長い付き合いで、周りの目もあり何もできずにいる。

空き家の相続人を特定し、地権者（借地人）との協議を行い、借地権を返地させる。空き家が長く放置されると、建物の老朽化は進み、様々な事件事故の原因になる。

借地権が設定されている場合、建物所有を目的とし、土地を貸しているので、建物は
第三者が所有している。土地所有者（地主）は建物に関し何も手をつけられないにも関わらず、行政からは土地所有者へお尋ねが来る。そして固定資産税も軽減措置が受けられず上がってしまい、支出が増えてしまう。

地主に代わり、地権者（借地人）との交渉を行い、地代滞納及び空き家問題の解決を図る。

昭和42年築の敷地延長地の再建築不可物件を購入。

接道道路の間口は2m確保できているが、奥に続く所でクランクしている部分が間口2mを確保しておらず再建築が出来なかった。
隣地と本地の一部を等価交換することで、クランク部分の間口2mを確保して、再建築可能にして売却。

近隣トラブルにより、私道入口にポールを設置され車の出入に支障がある空き家アパート。

空き家アパートを契約不適合免責にて購入。
当初の予定では、1棟の新築戸建建築を計画。
計画途中に、隣接地も空き家になっているということ、建築基準法上の接道義務を満たしていない為、再建築不可となっていることが判明。

そこで、弊社で隣接地の所有者に接触し弊社にて購入し、2棟で新築戸建を建築するに至る。
既存建物を解体中、ガス管が古く交換が必要なことが判明。
しかし、隣接所有者と過去におこしたトラブルが原因で、埋設管の工事の許可をもらえず、別の私道からガス管を引く手立てをし、無事工事が完了。

区分マンションの2階が当該物件（50平米）で3階住民との間で係争。
3階（上階）から2階の入居者による騒音、振動、臭気による損害賠償請求の申し立て並びに上記に基づく明け渡し請求を提起され、3階の所有者は精神的に疲れきっていた。

住めなくなったのでその間のホテル代と精神的苦痛による損害賠償を請求されている状態で当社が購入。

まずは問題になった物件の原因を現地にて確認し、騒音については、当時入居者（弁当屋）のスタッフが大量に出入りしていたが入居者が退去した為クリア。
振動に関しては、エレベーター並びに地下排水のポンプアップの振動が原因と判明。

臭気についても、入居者が中華弁当屋をやっていたため、食材の仕込みに大量の油を使いバルコニーのダクトから大量の煙が上階に排出されており、それが原因と判明。

元々の上下階の人間関係のトラブルが原因と判断したこともあり、全てに完璧なクリーニングを施し、都度上階の方に室内を確認頂き、最終的に配管も含めフルリフォームを完了。また損害賠償を取り下げて頂くことに成功。苦痛が全くなくなったと上階の方に大変喜ばれ上階の方はようやく普通の生活をとり戻しました。

借地権・底地権（墨田区京島3丁目）

2軒長屋の1軒（借地権）を購入。
隣家居住者に転居して頂き、底地権も購入、確定測量（事業決定道路関係）後に更地で売却。

再建築不可（江戸川区船堀6丁目）

築年不詳平屋の再建築不可物件。道路幅員2mなく、かつ道路終端が本地に届いていない為、再建築不可。
隣地と本地の交換及び隣地の同意と役所の許可を得て道路を延長し、再建築可能にして売却。

1棟収益（墨田区東駒形4丁目）

土地30坪、建物平成元年築S造6階建。1階は車庫転用の店舗、2階〜６階は自用で使用中。
2階〜６階をリースバックする形で売主の早期売却に貢献し、インバウンド景気も後押しし、早期売却。

アパート（葛飾区高砂）

駅徒歩10分の三方角で築年不詳未登記の借地権付建物を購入、住人の退去と底地権を購入し完全所有権化。
財務省、葛飾区、JR、地主との境界確定後にS造3階建ての新築アパートを建築し売却。

アパート（葛飾区青戸4丁目）

駅徒歩10分築30年の借地権付倉庫を購入。
地主と隣地と境界確定及び地主の承諾を得て、S造4階建の店舗付きマンションを建築し売却。

区分マンション（渋谷区神宮前）

旧耐震自主管理の区分マンション4戸バルクで購入。住人の退去後に内装をフルリノベーションし売却。