借地権用語集(や行)

借地権用語(や行)

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五十音順インデックス

や行の用語

やちんさいむほしょう
住宅の賃貸借契約に当たって、家賃債務を担保するために求められる保証をいう。
連帯保証人を立てる方法が一般的であるが、それに代わって、家賃滞納の場合に一時的に立替え払いするサービス(家賃債務保証サービス)が活用されることもある。

家賃債務保証サービスは、
1.借主が、保証会社に保証料を支払ったうえで債務保証を委託し、
2.保証会社は、貸主と家賃債務を保証する契約を締結し、
3.家賃滞納が発生した場合には、保証会社が貸主に家賃を立替え払いし、
4.後日、保証会社が借主に立て替えた金額を求償する
という仕組みで運営されている。

家賃債務保証サービスをめぐっては、連帯保証人の依頼が難しくなっているなかで、借主の信用を補完することによって住居を確保しやすくする役割を果たしているという評価がある一方、立て替えた家賃金額の取立てのために、保証会社による執拗な督促、無断での鍵の交換や室内への侵入などの不適切な行為がみられるという批判もある。
ゆうがいぶっしつしようとくていしせつ
その敷地であった場合に、土壌汚染の情況調査が必要とされる施設をいう。
土壌汚染の恐れのある有害物質を使用していた施設であることから、その敷地が汚染されている恐れがあるためである。
対象となる施設は、
1.水質汚濁防止法において設置の届出、排水規制などの対象となっている施設(特定施設)、かつ、
2.鉛、砒素、トリクロロエチレンなど、土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずる恐れがあるもの(特定有害物質、具体的に政令で定められている)を、製造し、使用し、または処理する施設である。
有害物質使用特定施設1.および2.の両方に該当する施設の使用が廃止された場合には、その敷地の所有者等は土壌汚染の情況を調査し、都道府県知事に報告しなければならないとされている。
工場等の跡地を利用する際には、従前立地していた工場等が有害物質使用特定施設に該当するかどうかを確認する必要があるほか、該当する場合には、土壌汚染の情況を調査する必要がある。
ゆうがいぶっしつしようとくていしせつにかかるとちのちょうさ
土壌汚染対策法第3条および第4条では、特定有害物質による健康被害を防止するために、土地所有者等に対して土壌汚染状況調査の実施を義務付けている。
このうち同法第3条では、有害物質使用特定施設の使用が廃止されたとき、その施設を設置していた工場・事業場の敷地であった土地について、土地所有者等は土壌汚染状況調査を実施しなければならないと規定している。これを「有害物質使用特定施設に係る土地の調査」という(同法第3条第1項)。
「有害物質使用特定施設に係る土地の調査」は、工場・事業場が特定有害物質を使用等する施設を使用しなくなった機会をとらえて、この機会において特定有害物質が土壌に含まれていないかどうかを調査するものである。
この調査を実施する義務を負う主体は土地所有者等であり、調査に当たっては土壌汚染調査機関が調査を行なう必要がある。また特定有害物質がゼロまたは法定基準に満たない濃度であったとしても、知事に対して土壌汚染状況調査結果報告書を提出する義務がある(同法第3条第3項)。
なお土壌汚染状況調査に代わる知事の確認を受けた場合にはこの調査を実施しなくてよい(同法第3条第1項但書)。また敷地面積300平方メートル以下の工場・事業場については土壌汚染状況調査の一部免除という措置が設けられている。
ゆうきゅうとち
遊休土地とは、国土利用計画法による土地取引の許可または届け出をして取得した一定規模以上の土地で、取得後2年を経過してもまだ利用されておらず、周辺地域の計画的な土地利用を図るために、有効適切な利用を特に促進する必要があると都道府県知事が認めたもの。 遊休土地の通知を受けた場合は、6週間以内に利用または処分の計画を届けなければならず、都道府県知事は、必要な助言・勧告を行い、勧告に従わないときは、地方公共団体等と買い取りの協議を行わせることとされている。 なお、市街化区域において、遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定めた地区を「遊休土地利用転換促進地区」という。これは、1990(平成2)年の都市計画法改正によって導入された地区区分である。
ゆうきゅうとちてんかんりようそくしんちく
市街化区域における遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定める地区。
遊休土地利用転換促進地区は、1990(平成2)年の都市計画法の改正により導入された地区である。
この地区は、市街化区域内で相当規模の土地が低・未利用の状態のまま存続し続けることで、周辺地域の計画的な土地利用に著しく支障をきたす場合を想定し、そのような場合に市町村が適切に指導・助言・勧告をすることにより、積極的な土地利用を促そうとする制度である。

1.指定の要件
遊休土地利用転換促進地区は、次の要件を満たすとき、市町村が指定する(都市計画法第10条の3、施行令第4条の3より要約)。
1)市街化区域内のおおむね5,000平方メートル以上の規模の区域であること
2)当該区域内の土地が相当期間、住宅の用、事業の用等に供されていないこと(または、その土地の利用の程度が周辺地域に比べて著しく劣っていること)等
なお、市町村はこの都市計画決定に際して、遊休土地利用転換促進地区の都市計画の案について、当該地区内の土地所有者等の意見を聴かなければならない(都市計画法第17条第4項)。

2.遊休土地である旨の通知
上記1.の指定が正式に告示されてから2年を経過した後において、市町村長は次の要件を満たす区域内の土地所有者等に対して、遊休土地である旨を通知するものとされている(都市計画法第58条の6、施行令第38条の9より要約)。
1)土地所有者等がその土地を取得してから2年を経過したこと
2)その土地が1,000平方メートル以上の一団の土地であること
3)その土地が住宅の用、事業の用等に供されていないこと(または、その土地の利用の程度が周辺地域に比べて著しく劣っていること)等

3.計画の届出、勧告、買取協議 上記2.の市町村長の通知から6週間以内に、当該土地所有者等は、遊休土地の利用又は処分に関する計画を届け出なければならない(都市計画法第58条の7)。
この計画が、土地利用の促進において支障があるときは、市町村長は、当該土地所有者等に対して、計画の変更等を勧告することができる(都市計画法第58条の8)。
さらに、土地所有者等がこの市町村長の勧告に従わないときは、市町村長はその土地の買取を希望する地方公共団体・土地開発公社等と当該土地所有者等との間で、6週間に限り、土地の買取に関する協議を行なわせることができる(都市計画法第58条の9)。
ゆかめんせき
建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう(建築基準法施行令2条1項3号)。 なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省(現国土交通省)が、通達(昭和61年4月30日付建設省住指発第115号)によって詳しい基準を設けている。
ようえきぶっけん
用益物権とは、他人が所有する土地を一定の目的のために使用・収益するための権利。
代表的なものとして以下のものがある。
・地上権:建物などの工作物や竹木などを所有を目的として、他人の土地を利用する権利。地上権を有する人を「地上権者」、地上権の設定された土地を有する人を「地上権設定者」という。ちなみに地上権は物権の一つなので、その対抗要件は登記となり、地上権設定者は登記に協力する義務がある。
また、地上権者は、地上権設定者の承諾なく、その地上権を譲渡することができる。
・永小作権:耕作や牧畜をすることを目的として、小作料を支払い、他人の土地を利用する権利。
対抗要件は登記となり、相続することも可能。また、永小作権の存続期間は、原則として20年~50年とされているが、存続期間を定めなかった場合、永小作権の存続期間は30年と設定される。
・地役権:通行や用水など契約により定められた用途のために、他人の土地を利用する権利。地役権には通行地役権や眺望地役権など多くの種類がある。地役権を有する者を「地役権者」、地役権の設定された土地の所有者を「地役権設定者」という。また、自分の土地を要役地(ようえきち)、他人の土地を承役地(しょうえきち)という。
よんじゅうにじょうにこうどうろ
建築基準法制定時において、道路幅員が4m(一部地域は6m)未満の特定行政庁が指定した道路(建築基準法第42条2項参照)。
この道路に敷地が面している場合、建物建築時に前面道路中心線より2m(対面が崖・河川などの場合はその境界から4m)の道路後退を必要とする。この道路後退を、一般的には「セットバック」と呼ぶ。
ようせきりつ
[建築物の延べ床面積]÷[敷地面積]で表される割合を「容積率」といいます。建築基準法では、環境保持の面から用途地域並びに前面道路の幅員に応じて容積率を制限しています。
ようとちいき
都市の建築物がその用途に応じて最も適した場所に配置され、その機能を十分に発揮できるように、都市計画法において「用途地域」が定められています。
用途地域には、大きくわけて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、さらに細かく以下の12地域に分類されます。 第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
ようとちいきによるせいげん
用途地域で決められているのは、住居・商業・工業における建物の“用途”でしたが、その他にも規制をかけて、自由な建築を制限しています。そうしなければ、市街地の適正な環境が保たれないからで、主に次のような制限があります。 建ぺい率:敷地に対する建築面積 容積率:敷地に対する延べ床面積 高さ制限:絶対高さ制限、道路斜線、隣地斜線、北側斜線 防火地域と準防火地域:耐火構造、防火構造 日影制限:日陰になる部分の時間を考慮 こうした制限をクリアして建物が建てられるとしても、そのすべてを土地の所有者が把握していることは少ないでしょう。 特に、高さ制限が入ると、敷地上で建物を建てられる空間が、斜めに切り取られた3次元空間となるため、素人がイメージするのは非常に難しいものです。 最低限、覚えておきたい制限としては、敷地をどのくらいまで建物に使えるか(いわゆる建坪)を示す建ぺい率と、延べ床面積・階数に影響を与える容積率です。 住居向けの用途地域は建ぺい率・容積率が小さく、商業向けの用途地域は、中心街がそうであるように、建ぺい率・容積率の大きさから高層建築物が増えます。
よんごうぶっけん
4号物件とは、例えば木造平屋建てや、木造2階建てで延べ面積500m2未満の建物は、建築基準法第20条4号の規定より「4号物件」と呼ばれている。
建築基準法第20条は、建築物の「構造耐力」に関する規定だが、4号物件は原則的に「構造計算」が不要とされ、建築確認では政令で定める技術基準(耐久性等関係規定という)に適合しているかどうかが審査される。
4号物件を建築する際も、より規模の大きい建築物と同じように「構造計算」を行うことができるが、この場合は、都道府県知事または国土交通大臣が指定する機関による構造計算の評価を受けなければならない。

顧問弁護士
元橋弁護士の借地権活用方法

当社の顧問弁護士である元橋(もとはし)弁護士が、専門家からの視点で借地権の活用方法について解説するコラムです。