国有地の借地権を売却したい！売却の手順や注意点をわかりやすく解説
「国が地主の借地権を持っているけれど、売却できるのだろうか？」
そんな疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。国有地の借地権は一般の借地権とは異なり、手続きや制限が大変複雑です。
国有地の借地権は、第三者への売却や底地との同時売却など、いくつかの方法で売却が可能です。
この記事では、国有地の借地権を売却するための具体的な手順や注意点を、わかりやすく解説していきます。この記事を読めば、あなたに最適な売却方法が見つかるはずです。
国有地の借地権は売却できる
国有地の借地権は売却可能です。具体的には、建物売買による借地権の譲渡と、国有地（底地）との同時売却という2つの方法があります。
同時売却とは、借地権の譲渡手続きを経たうえで、借地人が所有する借地権付建物を購入希望者へ売却すると同時に、国が所有する底地も同じ購入希望者へ売却する方法です。この場合、関東財務局のホームページで購入希望者を募集することも可能です。
ただし、注意点がいくつかあります。まず、国の承認前に借地権の譲渡を行うと貸付契約違反となります。また、名義書換承諾料の支払いが必要となる場合があります。さらに、底地の売却価格は借地権付建物の価格にかかわらず、国の算出方法に基づいて決定されます。
国が借地権を買い戻す可能性は低い
国有地の借地権を処分する場合、一般の借地権と大きく異なる点があります。それは、国が借地権を買い戻すことはないという点です。
民間の地主であれば、条件や交渉次第で借地権を買い戻してもらえる可能性がありますが、国の場合は異なります。なぜなら、民間に貸し付けられている国有地は「利用価値が低い」と国が判断している土地であり、借地権を買い戻すメリットがほとんどないためです。
そのため、国有地の借地権を処分したい場合、第三者への売却か、底地との同時売却という方法しか選択肢がありません。ただし、譲渡承諾料を国に支払えば第三者への譲渡は認められるため、売却自体は可能です。
そもそも国有地とは
国有地とは、国が所有している土地のことを指します。一般的には公共の用途として国が利用している土地を指しますが、国が利用しない土地は自治体などに貸し付けて公園として利用されるケースも多くあります。
また、民間人や企業が国有地の借地権を取得するケースもあります。主な取得パターンとしては、事業用地として国有地を借りる場合、相続した土地を国に物納して借り受ける場合、国有地の借地権を相続する場合などがあります。
特に相続税の納税が困難な場合に、土地を物納することで国有地となるケースが多く見られます。このような場合、元の所有者が借地人として土地を利用し続けることもあります。
国有地の借地権を売却するメリット
国有地の借地権の売却には、一般の借地権と比べて様々なメリットがあります。
- 時間をかけて借地権の買い手を探すことができる
- 地代や譲渡承諾料の計算が明確である
- 底地を安く買い取れる
- 地主と揉める心配がない
以下で、それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。
時間をかけて借地権の買い手を探すことができる
国有地の借地権売却の大きな利点は、焦らずじっくりと買い手を探すことができる点です。一般の借地権では、契約更新時に更新料の支払いを求められることが多く、その負担を考えると早めに売却を進めなければならない場合があります。
しかし、国有地の場合は更新料が不要です。これは、国が土地を使って利益を得ようとする意図がないためです。また、地主である国に代替わりがないため、突然の地代増額などのリスクもありません。
このように、時間的な制約が少ないため、じっくりと条件の合う買い手を探すことができ、結果として良い条件での売却が期待できます。
地代や譲渡承諾料の計算が明確である
国有地の借地権売却では、地代や譲渡承諾料の計算方法が明確で透明性が高いというメリットがあります。これらは国や地方自治体が調査・公表する路線価等を基準に計算されるため、恣意的な判断が入る余地がありません。
特筆すべき点として、路線価等の基準額は市場価格より3割から4割程度低く設定されているため、地代そのものが比較的安価になる傾向にあります。また、譲渡承諾料も名義書換時の相続税評価額と借地権割合から明確に算出されるため、予測が立てやすく、売却計画を立てやすいという利点があります。
底地を安く買い取れる
国有地の借地権では、底地を比較的安価に購入できる可能性が高い点もメリットです。これは、国が底地を所有することになった経緯と深く関係しています。
多くの場合、国有地となった底地は相続税の物納などで国が取得したものです。国にとっては、できるだけ早く現金化したい資産であり、土地を保有し続けることによる管理コストも考慮する必要があります。
そのため、底地の売却価格は市場価格よりも抑え目に設定されることが多く、借地権者にとっては有利な条件で所有権を取得できる機会となります。完全な所有権を得ることで、不動産としての価値も大きく向上します。
地主と揉める心配がない
国有地の借地権売却では、地主である国との感情的なもつれや交渉の行き詰まりといった心配が少ないことも大きなメリットです。これは、一般の借地権売却でしばしば発生する地主とのトラブルを避けられるということを意味します。
国は定められた規則に従って淡々と手続きを進めるため、譲渡承諾や抵当権の設定、売買契約の承諾などについて、感情的な理由で拒否されることはありません。また、売却価格の按分についても、路線価の借地権割合に基づいて計算されるため、価格交渉で揉めることもありません。
規定の手続きと条件を満たせば、確実に売却を進められる点が、国有地の借地権売却の大きな利点といえます。
国有地の借地権を売却する際のデメリット・注意点
国有地の借地権売却にはメリットがある一方で、いくつかの重要な注意点やデメリットも存在します。特に、売却には必ず国の許可が必要で、手続きが煩雑になることや、借地面積が大きい場合には買い手を見つけるのが難しくなる可能性があることなどに注意が必要です。
- 国有地の借地権売却には国の許可が必要
- 借地の面積が大きいと買取が難しい場合がある
これらの課題について、詳しく見ていきましょう。
国有地の借地権売却には国の許可が必要
国有地の借地権を売却する際には、必ず地主である国からの許可が必要です。この許可を得るためには「名義書換承諾料」の支払いが原則となります。名義書換承諾料は「名義書換時の相続税評価額×借地権割合×10/100」という計算式で算出されます。
また、国の判断により第三者への借地権譲渡が認められないケースもあります。例えば、借地権の買主が反社会的勢力に関係している場合や、買主の賃料支払能力に不安がある場合、借地権の残存期間が短い場合などは、譲渡が承認されない可能性があります。
さらに、警察への照会など審査手続きも必要となるため、一般の借地権売却と比べて時間と手間がかかることを念頭に置く必要があります。
借地の面積が大きいと買取が難しい場合がある
事業用目的で比較的広い面積の国有地を借りているケースでは、借地権の売却が困難になる可能性があります。これは主に金額面での課題が原因です。
借地面積が大きければ、それに応じて買取価格も高額になります。また、国有地を買い取って通常の土地として第三者に売却しようとしても、面積が大きいため採算が合わないケースも多くあります。
さらに、高額な買取価格のため、金融機関からの融資を受けることも現実的ではない場合があります。このような状況では、現金で購入できる買い手を見つけることが必要となり、売却までにかなりの時間を要する可能性があります。
国有地の借地権を売却するまでの手順
国有地の借地権を売却する際の基本的な手順は以下の通りです。
- 借地権付き建物の売買契約締結
- 底地の買受申請を国へ提出
- 国から買受条件の通知を受領
- 借地権者が国有財産買受承認通知を国に提出
- 買受条件決定後、底地の一括決済および借地権の決済
これらの手続きについて、詳しく解説していきます。
まず、借地権付き建物の売買契約を締結します。ただし、この時点では仮契約の形となります。国の承認前に正式な譲渡を行うと貸付契約違反となってしまうためです。
次に、底地の買受申請を国へ提出します。この際、財務省や財務局に直接出向く必要があり、書類関連だけでも4～5回程度の往来が必要となります。また、書類に不備があった場合は修正して再提出する必要があります。
その後、国から買受条件が通知されます。条件には、売買代金の支払方法（一括払いまたは契約時に10%以上の保証金支払い）や、公序良俗に反する使用の禁止、実施調査への協力義務などが含まれます。
借地権者は国有財産買受承認通知を提出し、最終的な買受条件が決定されます。そして、底地の一括決済と借地権の決済を行います。
この一連の手続きには、申し込みから決済まで最低でも3ヶ月程度の期間を要します。ちなみに、この手続きはとても複雑なため、専門の不動産会社にサポートを依頼することをおすすめします。特に国有地や公有地の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶことで、よりスムーズな売却が期待できます。
また、借地権と底地の同時売却を行う場合は、必ず契約書の特約などに「不可分一体」の条項を入れることが重要です。これは、買主が借地権と底地を同時に取得することを目的として契約を結ぶため、どちらか一方の契約が破棄された場合には、もう一方の契約も失効させる必要があるためです。
まとめ
国有地の借地権売却は、適切な手順と知識があれば十分に実現可能な選択肢です。国の許可が必要で手続きが煩雑である点や、借地面積が大きい場合の課題はありますが、更新料が不要で時間的余裕があることや、地代・譲渡承諾料の計算が明確である点など、一般の借地権と比べて有利な面も多くあります。
専門家のサポートを受けながら同時売却などの手法を活用することで、借地権の価値を最大限に活かした売却を実現することができます。
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