借地権用語集
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あ行の用語
青地・赤地
読み：あおち・あかち
登記所に備え付けられている公図において青く塗られた部分が「青地」、赤く塗られた部分が「赤地」のこと。
・青地
国有地である水路や河川敷を示す。「青道」ともいう。
青地は本来は国有地であるから一般の宅地にはならないはずだが、長い年月のうちに水路が事実上廃止されてしまって、青地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくない。
・赤地
国有地である道路を示すものである。
従って、本来赤地は国有地であるから、一般の宅地にはならないはずだが、長い年月のうちに道路であることが忘れられてしまい、赤地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくない。
一団地認定
読み：いちだんちにんてい
一団地の土地を一つの敷地とみなして建築規制を緩和適用するための、特定行政庁の認定をいう。
建築基準法に基づく制度である。
建築確認に当たっては、一つの建物（用途上不可分の関係にある複数の建物は一つの建物とみなす）ごとに独立した敷地を確定し、基準の適合性が判断される。
しかし、一団地認定を得れば、その土地に複数の建物を建築する場合でも（ただし、建物は総合的に設計されていなければならない）、一つの敷地に建築するとみなして建築規制が適用される。緩和適用される規制は、接道義務、容積率制限、建ぺい率制限、日影規制等である。
例えば、ある土地を敷地とした建物が規制を満たさない場合に、隣地を敷地とする建物と総合的に設計した上で、両方の土地を一体として一団地認定を得ることができれば、前者の建築が可能となることがある。
一団地認定は、建築物の位置および構造が、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められる場合に得ることができ、具体的な認定の基準は特定行政庁が公表している。
一括競売
読み：いっかつけいばい
土地の競売に当たって、土地に対する抵当権の設定後にその土地に建物が築造された場合に、土地とともにその建物をあわせて競売することをいう。
民法によって認められている。
なお、建物に対して抵当権が設定されていない場合や建物所有者が債務者と異なる場合にも当該建物を競売できるが、優先弁済の対象となるのは土地の対価についてのみであるほか、建物所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有している場合は建物の競売はできない。
位置指定道路
読み：いちしていどうろ
特定行政庁から道路位置指定を受けた私道を、一般に「位置指定道路」と呼んでいる（建築基準法第42条第1項第5号）。
位置指定道路は「建築基準法上の道路」であるので、位置指定道路に面する土地では、建築物を建築することができる。
囲繞地
読み：いにょうち
公道に通じていない土地を囲んでいる周囲の土地をいう。
民法は、他の土地に囲まれ公道に接していない土地の所有者は、公道に至るために囲繞地を通行することができる（囲繞地通行権）としているが、
これは、囲繞地に対して、囲繞する土地を受益地とする法定地役権が設定されていると考えることができる。
一時使用の賃貸借
読み：いちじしようのしゃくちけん
建物賃貸借契約の趣旨・目的から、その建物の賃借使用目的が、一定の限定された時期における利用で終了し、
その期間終了後は建物の継続的利用または再利用を要しないことが明らかな場合の建物賃貸借のこと 。
永小作権
読み：えいこさくけん
小作料を支払うことにより、他人の土地で耕作または牧畜をすることができるという権利（民法270条）。
1952（昭和27）年以前には、地主が小作人に小作地として土地を使用させる方式がとられていたため、小作人は永小作権者として土地を使用していたが、1952（昭和27）年の農地法制定により、そうした前近代的な地主・小作関係はほとんど姿を消した。
このため今日では永小作権は殆ど残存していない（なお今日では農地の貸与は賃借権によって行なわれている）。
延納
えんのう
期日に遅れて納めること。納付を延期すること。
沿道地区計画
読み：えんどうちくけいかく
都市計画法第12条の4に規定する「地区計画等」の一つ。幹線道路の沿道の整備に関する法律に従い、都市計画によって定められる。
沿道地区計画は、幹線道路のうち交通騒音が著しく沿道に相当数の住居が密集している道路（沿道整備道路という）の沿道の地区について、
緑地帯などの緩衝帯の整備、沿道の建築物の建築の規制などにより、騒音被害の防止を図ろうとする計画である。
乙区
読み：おつく
登記記録において、不動産の所有権以外の権利に関する事項を記載した部分のこと。
この乙区に記載される登記には「抵当権設定登記」「地役権設定登記」「賃借権設定登記」などがある。
オーナーチェンジ
賃貸住宅の所有者が、賃借人が入居したままその建物を売却することをいう。
購入者は新たに賃借人を見つける必要がなく、投資用のワンルームマンションでよく使われる方法である。
その際に、賃借人から預かっている敷金の引渡しや建物の管理ルールの引継ぎなどに注意が必要である。
か行の用語
仮登記
読み：かりとうき
所有権移転登記などを行なうことが何らかの理由でできない場合に、仮に行なう登記のことを「仮登記」という。
例えば、A社がB氏に融資をした場合に「将来返済がされないときは、B氏所有の土地をA社に引き渡す」という契約を行なったとする。
このとき、将来債務が返済されるかどうかは不確定であるので、所有権移転登記を行なうことは当然できない。
そこで、A社はB氏所有の土地に対して仮登記を付けておく。
具体的には「所有権移転請求権仮登記、原因：売買予約、権利者：A社」という仮登記を付けておくことで、A社は確実に権利を保全できることとなる。
買主の地位の譲渡
読み：かいぬしちいのじょうと
売買契約における買主の地位をさらに別の者に売り渡すことをいう。
契約上の地位を譲渡する旨の契約を締結することにより実現する。中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとされる。
買主の地位の譲渡を利用した実際の契約は、次の2つの契約からなる。
1．売買契約（A→B）
2．買主の地位を譲渡する契約（B→C）
この結果、所有権はAから直接にCに移転する（BC間の契約は売買契約に従属するため、CはAB間の契約内容を知ることができる）。
旧借地借家法
きゅうしゃくちしゃっかほう
平成4年8月に制定された新法以前の借地借家法をさす。
旧法の適用は平成4年7月31日までとなる。立場の弱い借地権者を守るために制定されたが、それが地主とのさまざまなトラブルを生む結果となり、新法が制定された。
強行規定
読み：きょうこうきてい
法令の規定のうちで、それに反する当事者間の合意の如何を問わずに適用される規定をいう。強行規定ともいう。
契約などによって変更することが認められている規定をいう「任意法規（任意規定ともいう）」と対になる用語である。
強行法規に反する契約などの合意は法律行為として無効となる
継続賃料
けいぞくちんりょう
当初の賃貸借契約の期間が満了後、引き続き契約を更新する際設定される賃料のこと。
競売
読み：けいばい・きょうばい
一般には「きょうばい」ともいう。
売り主が多数人に対し目的物についての買受けの申し出をさせ、最高価額の申し出人に対して承諾を与えて売買すること。
競売には、私人が行う私競売と、国家機関が行う公競売とがある。
民事執行法上の競売、国税徴収法による競売が後者の例である。
原状回復特約
読み：げんじょうかいふくとくやく
原状回復特約とは、賃貸借契約中に借主の原状回復義務を特約として盛り込むものです。
通常の原状回復義務を超えた負担を、当事者間の合意として賃貸契約書に附帯事項として盛り込み、借主に損害賠償義務を規定しているものがあります。
しかし、契約が有効と認められるには、次の3つの要件が必要です。
- 特約の必要性があり、暴利的でない客観的・合理的な理由があること
- 賃借人が特約によって原状回復義務を超えた義務を負うことを認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表明をしていること
原状回復
読み：げんじょうかいふく
賃貸住宅を退去する際、入居時の状態に部屋を戻すこと。
原則として経年変化や通常の生活による磨耗は貸主側の負担で、借主の故意・過失によって汚損・損壊したものがあれば、その修理費を請求されるのが一般的。
これは賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過により減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、普通に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減価していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考え方に基づいている。
「原状回復費用」が賃借人にとって納得できるものであればトラブルにはならないが、「原状回復」の範囲や金額については賃貸人と賃借人の考え方が異なることがあるため、建物退去時のトラブルも少なくない。
なお、この費用は、通常、入居時に収めている敷金から補填するのが一般的である。
権利金
読み：けんりきん
土地や建物の賃借権を設定したり譲渡したりするときに、賃借人が地主・家主に支払う金銭をいう。
賃料とは別に授受され、敷金と異なって契約が終了しても返還されることはない。その授受は、都市部で広く見られる社会的な慣行である。
借地権の取引においては、通常、権利金に相当する額が対価となっていて、その額は地価の7割程度の水準である。
また、貸主が受け取る権利金は、課税上、不動産譲渡益と同様に取り扱われている。
瑕疵保証
読み：かしほしょう
瑕疵が発見されたときにそれによって生じた損失を補填することを、あらかじめ約束すること。
不動産に瑕疵があった場合には、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うのが原則であるが、それを補完するために、第三者が、瑕疵により発生した一定の損害を負担する仕組みがある。これが瑕疵保証である。
例えば、住宅の新築について工事請負人は引き渡しから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分などについて瑕疵担保責任を負うが、住宅の性能を評価する制度を利用すれば、評価者がその瑕疵を保証する仕組みが用意されている。
さ行の用語
事業用借地権
読み：じぎょうようしゃくちけん
1991年に新しく成立した借地借家法に基づく定期借地権のひとつで、居住ではなく事業のために一定期間土地を借りて使用する権利のこと。
契約満了時には、借主は建物を解体し、更地にして地主に返還しなければならない。
自己借地権
読み：じこしゃくちけん
土地所有者（地主）が、自己を借地権者として設定する借地権のこと 。
借地権設定者
しゃくちけんせっていしゃ
土地に借地権を設定した者。大半は地主をさす。
借地権の対抗力
読み：しゃくちけんのたいこうりょく
ある権利を有することを貸主以外の第三者に主張できることを、第三者に対して対抗力という。
借地上の建物を自分名義に登記することによって借地権を第三者に対抗することができるようになり、第三者からの明渡請求を拒むことができる。
た行の用語
立退料
読み：たちのきりょう
借地・借家の明渡しの際に、賃貸人から賃借人に支払われる金銭をいう。
私法上の明確な支払い根拠はなく、その意味や金額は、慣習や事情に応じてさまざまである。
なお、借地借家契約の更新拒絶や解除の際に必要となる「正当事由」の判断に当たっては、立退料の提供如何も考慮される。
建物買取請求権
たてものかいとりせいきゅうけん
借地の権利は売買や売却・譲渡を行うことは可能です。 但し、建物の増改築同様に「地主様の許可」が…
建物譲渡特約借地権
読み：たてものじょうととくやくしゃくしけん
借地権の消滅が30年以上に設定された、建物買い取り型の「建物譲渡特約付借地権」。
定期借地権の中で唯一、建物が地主の所有物になります。
・建物譲渡特約付借地権とは
「建物譲渡特約付借地権」とは、借地権の存続期間を30年以上に設定し、契約期間終了後、地主が借地人から建物を買取ることで、借地権が消滅する借地契約です。
登記の必要はなく、所有権移転または所有権移転請求権の仮登記を要します。法律上、契約は書面に定めておく必要はありません。
ただ、30年後に契約が実行されることを考えると、契約書に記載しておくことが望ましいでしょう。
・建物譲渡特約付借地権のしくみ
借地契約後、地主と業務代行契約を結んだ事業者が建物を建て、借地人に販売します。
借地人は30年間土地を利用する権利を取得し、地主は保証金などの一時金と毎月の地代収入が得られます。
30年以上の借地権の存続期間を経て、地主が借地人から建物を一定の対価で買取ります。買取った日に借地権が消滅するという仕組みです。
建物譲渡特約付借地権は、契約期間終了後に建物が地主の所有物になることです。
建物に借家人がいる場合は、家主として家賃収入を得ることが可能です。借地人は、建物に投資した資金を建物の売却費で回収できます。
・建物の譲渡
建物譲渡特約の設定方法は「確定期限付売買契約」と「売買予約契約」の2つがあります。
確定期限付売買契約 契約が満了する30年後以降の特定日を予め設定し、その日に買取りを実行する前提で、借地契約と売買契約を同時に結ぶ方法です。
売買予約契約 契約が満了する30年後以降に建物の売買を行なうとした売買予約契約を借地契約と同時に結ぶ方法です。
地役権
読み：ちえきけん
地役権とは、他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用することができるという権利である（民法第280条）。
「通行地役権」などがある。
地上権
読み：ちじょうけん
建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこと（民法第265条）。
土地賃借権と地上権は非常によく似ているが、次のような違いがある。
1．土地賃借権は債権だが、地上権は物権である
2．地上権は、土地所有者の承諾がなくても、他人に譲渡することができる。
3．地上権を設定した土地所有者には登記義務があるので、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的である。
地代
ちだい
借地権の相談の中で、「相続した借地」について多くのご相談をいただくことは事実です…
地代増減請求権
読み：ちだいぞうげんせいきゅうけん
地代・家賃は、当事者によって合意されると、その額において固定されることとなるが、借地借家法はこれに対して重要な特則を置いている。
すなわち、賃料が、土地に対する租税その他の公課の増減もしくは土地の価格の高低により、または比隣の土地の賃料に比較して不相当であるようになった場合は、当事者は契約の条件にかかわらず、将来に向かって賃料の増額または減額を請求することができるものとされている（借地借家法11条1項本文）。
もっとも、一定期間賃料を値上げしない特約があるときは、その定めに従うこととなる（同法11条1項但書）。
同法第32条1項も、家賃につき上記と同様に定めている。
この賃料増減額請求権は形成権であり、増減の意思表示が相手方に到達した日に、増減の効力が生ずることとなる。
しかし、賃料増減額請求の相手方が、その増減された額を不相当であると考える場合には、裁判所によって確定されることとなる。
賃料増額請求の場合には、借地人は、裁判によって相当な賃料額が確定するまでは、相当と認める賃料を支払えば足りるが、裁判の確定後、すでに支払った賃料額に不足があれば、その不足額に年1割の支払期後の利息を付して支払わなければならない（借地借家法11条2項。家賃については同法32条2項に同様の定めがある）。
賃料減額請求の場合には、裁判が確定するまでは、減額請求を受けた地主は、相当と認める賃料額の支払いを請求することができる。
しかし、裁判が確定した場合において、すでに支払いを受けた額が裁判によって確定された額を超えるときは、その超過額に年1割の受領時以降の利息を付して返還しなければならない（同法11条3項。家賃については同法32条3項に同様の定めがある）
賃借権
読み：ちんしゃくけん
賃貸借契約によって得られる借主の権利をいう。
借主は契約の範囲で目的物を使用し収益できる一方、貸主に賃料を支払わなければならない。
民法上、債権とされる。 賃借権は債権であるので、
1．登記しなければ第三者に対抗できない
（賃貸人に登記義務はなく、登記がなければ対抗要件を欠くので、例えば目的物が譲渡されると新たな所有者は賃借権に拘束されない）
2．賃貸人の承諾なしに賃借権の譲渡・転貸ができない
（承諾なしに第三者に使用・収益させたときには賃貸人は契約を解除できる）
など、物権に比べて法的な効力は弱い。
しかし、不動産の賃借権は生活の基盤であるため、賃借人の保護のために不動産の賃借権について特別の扱いを定めている（賃借権の物権化）。
すなわち、対抗力については、借地に関してはその上の建物の保存登記、借家に関しては建物の引渡しによって要件を満たすこととした。
また、譲渡・転貸の承諾については、借地に関しては、建物買取請求権を付与し、さらには裁判所による承諾に代わる譲渡等の許可の制度を設け、借家に関しては造作買取請求権を付与した（いずれも強行規定である）。
そのほか、契約の更新拒絶や解約において貸主の正当事由を要件とすることを法定化し、判例においては、賃借権の無断譲渡・転貸を理由とした契約解除を厳しく制限する、賃借権にもとづく妨害排除請求権を承認するなど賃借人保護に配慮している。
一方で、借地借家の供給促進の観点から定期借地権、定期借家権が創設され、賃借権の多様化が進みつつある。
定期借地権
読み：ていきしゃくちけん
1992（平成4）年8月1日に施行された新借地借家法では、借地権を普通借地権と定期借地権に区分した。
普通借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側に土地の返還を請求するだけの正当事由が存在しなければ、借地人が更新を望む限り自動的に借地契約が更新されるというものである。
これに対して定期借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側の正当事由の有無にかかわらず、借地人は借地を地主に返還しなければならないというものである。
定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用借地権」の3種類がある。
定期借地借家契約
読み：ていきしゃくちしゃっかけいやく
契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができる契約。
なお、契約期間は自由に定めることができます。契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。
また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借り主に説明しなければなりません。
貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。
登記権利者
読み：とうきけんりしゃ
不動産の登記により形式的に利益を受ける者のこと。
売買による所有権移転登記の場合でいえば、移転登記により利益を受けるのは新たな所有権名義人であるので、「登記権利者」は新たな所有権名義人（すなわち買い主）である。
また、所有者が住宅ローンを完済したことにより金融機関の抵当権を抹消する登記をする場合（抵当権抹消登記）でいえば、抵当権抹消登記により利益を受けるのは所有者であるので、「登記権利者」は所有者となる。
登記簿謄本
読み：とうきぼとうほん
不動産に関する1組の登記用紙のすべての写しのこと。
登記簿謄本の末尾に登記官が押印することにより、その内容が正しいことを証明している。
土地の場合、登記簿謄本はその土地に関する「表題部」「権利部」（甲区・乙区）の写しである。
また建物の場合、登記簿謄本はその建物に関する「表題部」「権利部」（甲区・乙区）の写しである。
なお、1組の登記用紙の一部のみの写しは「登記簿抄本（とうきぼしょうほん）」という。
コンピュータシステムを導入している登記所では、登記簿謄本に代わるものとして「登記事項証明書」を交付している。
な行の用語
長屋建て
読み：ながやだて
1棟の建物を水平方向に区切って独立の住戸とする建て方またはその建築物をいう。「タウンハウス」ともいわれる。
各住戸の玄関がそれぞれ直接に建物外に接していること、隣りの住戸と壁を共有していることなどが特徴である。
古くは木造住宅であったが、近年は鉄筋コンクリート造のものも多い。
縄縮み
読み：なわちぢみ
土地登記簿に記載された土地面積よりも、実際の土地の面積が小さいことをいう。
2項道路
読み：にこうどうろ
建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のこと。
「みなし道路」とも呼ばれる。
建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。
ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4m以上あることが必要とされている（建築基準法第42条第1項）。
しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1．～3．の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている（建築基準法第42条第2項）。
1．幅が4m未満の道であること
2．建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
3．特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと
これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。
こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限（セットバック）があるので特に注意したい。
任意売却
読み：にんいばいきゃく
住宅ローンの返済が困難になった場合に、抵当権が設定された住宅を法的手続き（競売）によらないで売却し、その代金によって残債務を解消する方法をいう。
住宅を売却するときには抵当権を抹消しなければならないが、任意売却はそれを債権者との協議によって行なうことができる。
この場合、債権者の承諾が必要であるほか、売却を仲介する者の選任を求められるのが通例である。
任意売却は競売を回避する手法であるとともに、残債務の返済スケジュール等について交渉する余地を残した債務処理の方法である。
例えば、転居費用の確保、引き渡し時期の調整、任意売却による返済金が債権額に満たない場合の対応などについて協議できる可能性がある。
任意規定
読み：にんいきてい
法律の規定であって、当事者の意思によって適用しないことができるような規定のことを「任意規定」という。
また同じ意味で「任意法規」ということもある。
この反対に、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定は「強行規定」と呼ばれる。
根抵当
読み：ねていとう
継続的な取引によって生じる不特定の債権を担保するための仕組みをいう。
契約によって極度額を定め、増減し変動する多数の債権について、極度額の範囲内で担保することができる。これらの債権は将来確定するものであるが、債権が消滅しても、根抵当権は極度額の範囲で存続することとなる。
根抵当が認められるためには、担保する債権の範囲および債務者をあらかじめ定めておかなければならず、根抵当権の対象となる債権は、
1．指定した特定の継続的取引契約または取引の種類から生じる債権
2．特定の原因によって継続する債権
3．手形・小切手債権
に限られる。
例えば、金融機関との信用取引や商社等との継続的な購入契約により生じる債権がこれに該当する。しかし、一切の債権を一括して担保するような抵当権（包括根抵当権）は認められていない。
なお、根抵当の対象となっている債権が譲渡されたときには、根抵当権はこれをカバーしない（随伴しない）が、あらかじめ定めた期日の到来や取引の終了等によって元本（担保の対象となる債権）が特定されると（元本の確定）、通常の抵当権と同様、債権の移転とともに抵当権も移転することになる。
根抵当権
読み：ねていとうけん
継続的取引などによって生じる不特定の債権について、定めた限度額を限度として担保する抵当権をいう。
担保する債権が特定されないことに特徴がある。民法の規定に基づく権利である。
根抵当権を設定するには、限度額の他、担保する債権の範囲及び債務者を定めなければならない。 通常の抵当権と違って、個々の債権に対する附従性（主たる権利と運命を共にする性質）や随伴性（主たる権利の移転に従って移転する性質）がない。
ただし、根抵当権が担保すべき元本が生じない状態になったとき（根抵当権の確定時）以降は、通常の抵当権と同様に附従性や随伴性を帯びることとなる。
なお、根抵当権は、根抵当権設定者の承諾を得れば、譲渡、分割、一部譲渡（共有化）することができる。
この場合、譲渡された根抵当権は、譲渡人の債権ではなく、譲受人の債権をその担保すべき債権の範囲で担保することとなる。
農地
読み：のうち
一般的には「耕作の目的に供されている土地」を「農地」と呼ぶ（農地法第2条第1項）。
実際には、ある土地が「農地」であるかどうかをめぐって争いがあることが少なくない。
ちなみ、過去の裁判例では次の1．2．のような基準が設けられている。
1．「農地」であるかどうかは、登記簿上の地目とは関係がない。たとえ地目が「原野」であっても、現状が「耕作目的の土地」であれば「農地」となる。
2．「農地」とは継続的に耕作する目的の土地である。住宅を建てるまでの間、一時的に野菜を栽培しているような家庭菜園などは「農地」ではない。その反面、たとえ休耕地であっても将来にわたって耕作する目的のものは「農地」である。
実務的には、宅地であるのか農地であるのか判断が分かれるような土地について取引を行なう場合には、市町村の農業委員会において確認を受けることが最も安全である。
農振法
読み：のうしんほう
総合的に農業の振興を図るべき地域の整備に関し、必要な施策を計画的に推進するための措置を定めた法律である「農業振興地域の整備に関する法律」の 略称。1969（昭和44）年に制定された。
この法律では、農用地の確保や農業経営の近代化等を図るべき地域を農業振 興地域に指定し、その地域に関して、農用地区域等の指定、農業基盤の整備、農業上の土地利用の調整などを内容 とする農業振興地域整備計画を定めることとしている。
さらには、その計画を達成するため、土地の交換分合、農用地区域内における開発行為の制限などの措置を規定する。
延べ面積
読み：のべめんせき
建築物の各階の「床面積」の合計のこと。
なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。
1．自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積（床面積の合計の5分の1まで）
2．建築物の地階（その天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものに限る）の住宅の用途に供する部分の床面積（住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで）
3．共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積（限度なし）
法地
読み：のりち
宅地として使用できない斜面部分のことをいう。
自然にできたもの、切り土や盛り土の際に人工的につくられたものの両方を含む。
また、敷地補強等のための擁壁設置に伴う斜面も法地である。「法面」と呼ぶこともある。
不動産広告において表示される宅地面積は、法地を含む平面投影面積であるが、一般的には法地面積が別途表示されることはない。
ただし、
1．傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が土地面積のおおむね30％以上を占める場合（マンションおよび別荘地等を除く）または傾斜地を含むことにより土地の有効な利用が著しく阻害される場合（マンションを除く）は、その旨およびその面積
2．土地の有効な利用が阻害される著しい不整形画地および区画の地盤面が2段以上に分かれているなどの著しく特異な地勢の土地についてはその旨
3．土地が擁壁によっておおわれない崖の上または崖の下にあるときはその旨
を、それぞれ明示すべきとされる（不動産の表示に関する公正競争規約による）。
法面
読み：のりめん
宅地としては利用できない切り土や盛り土における傾斜面のこと。
「法（のり）」ともいう。
は行の用語
売買契約
ばいばいけいやく
当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと（民法第555条）。
売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する（財産が引き渡されたときに成立するのではない）。
また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない（金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう）。
当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。
旗竿地
はたざおち
袋地から延びる細い敷地で道路（公道）に接するような土地をいう。
その形が竿のついた旗に似ていることから旗竿地と称される。
建築基準法では、建物の敷地について、道路に接する間口が2ｍ以上なければならないとされているが、旗竿地は、その基準を最低限度で満たす土地である。公道からのアクセスの不便さ、周囲すべてを隣地に囲まれているという敷地環境、比較的低い地価水準などが特徴とされる
表示登記
ひょうじとうき
土地・建物に関する物理的状況を表示した登記のこと。
一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、表題部に記載される。
表示登記に記載される事項は、土地の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「地番」「地目」「地積」「表題部所有者」等とされている。
また、建物の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「建物所在の地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「付属建物」「表題部所有者」等とされている。
区分建物（分譲マンションなど）については、一棟の建物全体についての表題部と個々の区分所有建物についてのものと、両方の表題部が存在する（詳細は「区分建物の登記記録」参照）。
なお一筆の土地または一個の建物について、最初に行なわれる表示登記のことを特に「表題登記」と呼ぶ（不動産登記法第2条第20号）。
新たに土地が生じた場合（埋立・分筆など）や、建物を新築した場合などには1月以内に表題登記を申請しなければならない。
表題部所有者
ひょうだいぶしょゆうしゃ
一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録において、まだ所有権の保存の登記がされていない時点で、表題部に所有者として表示されている者のこと。
袋地
ふくろち
ある土地が他の土地に囲まれているために、公道に出るには他の土地を必ず通行しなければならない場合には、この囲まれている土地のことを「袋地」という。
普通借地権
ふつうしゃくちけん
借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てであったが、1992（平成4）年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化された。
この新借地借家法（1992（平成4）年8月1日施行）にもとづく借地権であって、定期借地権ではない借地権のことを「普通借地権」と呼ぶ。
これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼ぶことがある。
普通借地権と旧法上の借地権の間には、次のような違いがある。
1．旧法上の借地権は、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には、非堅固な建物（木造を指す）については存続期間を30年とし、堅固な建物については存続期間を60年としていた。
しかし、普通借地権では建物の堅固・非堅固による区別がなく、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には存続期間を30年とした。
2．旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていた（旧借地法第2条、第5条）。しかし、普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がない。
このようにいくつかの相違点があり、しかも現在でも、旧法上の借地権による借地と普通借地権による借地が並存しているため、不動産広告等では両者の違いを明記することが多い。
不動産登記法
ふどうさんとうきほう
不動産の表示及び不動産に関する権利の公示のための登記制度を定めた法律。不動産登記制度は、1889（明治32）年に制定された旧不動産登記法によって創設されたが、2004（平成16）年にこれが全面改正され、05（平成17）年３月７日から現行の不動産登記法が施行されている。
不動産登記法は、登記できる権利等、登記順位、登記所、登記記録、登記手続、登記事項の証明、筆界確定などについて定めている。たとえば、登記できる事項は、不動産（土地または建物）の表示のほか、不動産に係る所有権、地上権、抵当権、賃借権など一定の権利についての保存、設定、移転、変更、処分の制限、消滅についてである。
分割登記
ぶんかつとうき
一個の建物を数個の建物に分ける登記のこと。
建物に付属建物（離れなど）がある場合、分割登記により別々の建物として登記記録を作ることができる。
分筆登記
ぶんぴつとうき
一筆の土地を分割して数個の土地にするという登記のこと。
変更登記
へんこうとうき
不動産登記において、登記がなされた後に、登記と実体とにずれが生じた場合に、訂正するための登記のこと。登記名義人の住所変更の登記、登記名義人の氏名変更の登記などがある。
法定敷地
ほうていしきち
区分所有建物が必ず必要とする敷地をいう。
区分所有建物を所有するためにはその敷地に対して権利（所有権、借地権など）を必要とするが、その権利の対象となる敷地が法定敷地である。
区分所有建物の専有部分を所有するための土地に対する権利を敷地利用権（専有部分の所有者が共有する権利とされる）という。このとき、必ず敷地利用権が必要となる土地が法定敷地である。
一方、法定敷地以外の土地で、管理組合の規約によって区分所有建物の敷地であると定めたものを「規約敷地」という。
法定地上権
ほうていちじょうけん
土地とその上の建物を同じ所有者が所有している場合に、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、民法などの規定により建物のために地上権が自動的に発生することとされている。このように土地建物が強制的に分離処分される際に、法律の規定により建物のために発生する地上権を「法定地上権」と呼ぶ。
民法第388条では、抵当権の実行（いわゆる任意競売）により、土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、建物のために法定地上権が発生すると規定する。また民事執行法第81条では、競売（いわゆる強制競売）の際にも、建物のために法定地上権が発生すると規定する。また、租税徴収法では租税滞納による物件売却（いわゆる公売）の際にも、建物のために法定地上権が発生すると規定している。
このように、各法律で法定地上権を規定している理由は、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際には、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することとなり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するために、建物に地上権（法定地上権）を付与するという趣旨である。
ま行の用語
抹消登記
まっしょうとうき
登記の記載を抹消する登記のこと。
抹消登記を申請するためには、その抹消によって登記上利害関係を有する者がいる場合にはその者の承諾（その者の承諾が得られない場合には承諾に代わる裁判の謄本）が必要である。
窓先空地
まどさきくうち
共同住宅における火災時の避難を容易にするために、共同住宅の敷地のうち、1階の住戸の窓に直面する敷地部分において、幅員数mの空地を設け、その空地を避難経路として利用できるようにしたものである（空地とは建築物を建てられていない土地という意味である）。
この窓先空地の制度は、東京都や横浜市など一部の自治体でのみ実施されている制度である。根拠法令は建築基準法第40条と、同条に基づき地方自治体が独自に制定する地方自治体の条例である（この条例の名称は「建築安全条例」「建築基準条例」などであり、地方自治体により異なる）。
最も厳しい窓先空地制度を実施している東京都では、東京都建築安全条例においておよそ次の1．から3．のようなルールを設けており、このルールを満たさない共同住宅は建築確認を取得することができない（以下は東京都建築安全条例第19条より要約）。
1．共同住宅の住戸には、住戸の床面積の合計に応じて、次の数値以上の幅員を持つ「窓先空地」に直接面するような窓を設けなければならない。
1）耐火建築物の場合
200平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が1.5m
200平方メートルを超え、600平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が2m
600平方メートルを超え、1,000平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が3m
1,000平方メートルを超えるもの：窓先空地の幅員が4m
2）耐火建築物ではない建築物の場合
100平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が1.5m
100平方メートルを超え、300平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が2m
300平方メートルを超え、500平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が3m
500平方メートルを超えるもの：窓先空地の幅員が4m
2．窓先空地から道路・公園・広場等までを幅員2m（住戸の床面積の合計が200平方メートル以下の場合には幅員1.5m）以上の通路で避難上有効に連絡させなければならない。
3．上記1．2．の住戸の床面積の合計には、道路に直接面する窓を有する共同住宅の住戸は算入しないものとする（例えば、1階の全住戸を道路に面する窓を持つ構造とすれば、1．2．の規制は適用されない）。
未線引き区域
みせんびきくいき
市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。
都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することを「区域区分」と呼び、この「区域区分」がされていない都市計画区域のことを「未線引き区域」という。
ただしこの「未線引き区域」という名称は、都市計画法の改正に伴い2000（平成12）年5月以降廃止されており、現在では一般に「非線引き区域」と呼ばれている。
また、法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」である（詳しくは区域区分が定められていない都市計画区域へ）。
みぞかき補償
みぞかきほしょう
同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用することで、収用されない残地に、通路、みぞ、かき、さく、その他の工作物の新築、改築、増築、修繕、盛り土、切り土をする必要が発生する場合がある。
このとき起業者は、これに要する費用を損失補償しなければならない。これを一般的に「みぞかき補償」と呼んでいる（土地収用法第75条）。
この「みぞかき補償」は、起業者自らが工事を代行することがある。
みなし道路
みなしどうろ
幅が4m未満の道路であって、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道路のこと。
その法律の条項の名称を取って「2項道路」と呼ばれることが多い。
建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。
ここでいう「建築基準法上の道路」は、原則として幅が4m以上あることが必要とされている（建築基準法第42条第1項）。
しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1．～3．の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている（建築基準法第42条第2項）。
1．幅が4m未満の道であること
2．建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
3．特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと
これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。
こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限（セットバック）があるので特に注意したい。
水循環基本法
みずじゅんかんきほんほう
健全な水循環を維持・回復するための施策を包括的に推進することを定めた法律で、2014（平成26）年に制定された。
同法は、
1）水利用に当たっては水循環に及ぼす影響を回避・最小とすべきこと、水循環は流域として総合的かつ一体的に管理されなければならないことなどの基本理念を定めるとともに、
2）水循環基本計画の作成、
3）雨水浸透能力や水源涵養（かんよう）能力を有する森林、河川、農地、都市施設等の整備による流域における水の貯留・涵養機能の維持・向上、水量の増減や水質の悪化等水循環に対する影響を及ぼす水の利用等に対する規制措置などの施策の推進、
4）水循環政策本部の設置、などを定めている。
無限代理
むげんだいり
代理とは、「他人の行為の効果が本人に帰属する」という法制度である。この代理が成立する根拠は、本人と他人との間に、代理権を発生させるという合意（すなわち代理権授与行為）が存在することであるとするのが判例・通説である（詳しくは他人効へ）。
従って、代理人に代理権が存在しない場合や、代理人が代理権の範囲を超えて行動した場合には、その代理人の行為はもはや正当化することができないので、代理としての効果を失うことになる。その結果、その代理人の行為は、代理人自身のために行なった行為となり、代理人自身が全面的に責任を負うことになる（詳しくは無権代理人の責任へ）。このような権限のない代理人の行為を「無権代理」と呼んでいる。
無権代理は、本人に対する関係では無効であるから、本来は本人に対して無権代理が何らかの効果を及ぼすことはあり得ないはずである。しかし民法では、取引の相手方を保護するために、次の2つの場合には、例外的に無権代理を本人に対する関係で有効にするという規定を設けている。
1．本人による追認
無権代理による取引を、本人が後から追認した場合には、その取引は原則としてはじめから有効であったものとなる（民法第117条、第116条）。本来は無効な行為を、本人の意思により有効にすることができるという規定である。
なおこの場合、取引の相手方は本人に追認を催告すること等ができる。
（詳しくは無権代理の相手方の催告権、無権代理の相手方の取消権へ）
2．表見代理
無権代理による取引の相手方が、無権代理人を真実の代理人だと誤信したことについて、何らかの正当な事情があった場合には、その取引を有効なものとすることができる。この制度を表見代理という。
（詳しくは代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理へ）
無主物の帰属
むしゅぶつのきぞく
所有者のないモノに対する所有権の定め。民法の規定である。
所有者のない「不動産」は国庫に帰属する。例えば、自然現象によって海底から隆起した土地は国有地となる。
これに対して、所有者のない「動産」は、所有の意思をもって占有することによって、その占有者が所有権を取得する。例えば、捕獲した野生動物は捕獲者の所有に帰す。
明認方法
めいにんほうほう
樹木や果実のように、土地の上に生育するものは土地の定着物であり、土地の構成部分であるので、本来は土地から分離して処分することはできないとされている。
しかし、樹木の木肌を削って所有者名を墨書する、あるいは所有者を印した立て札を立てるなどの方法により、土地とは独立した物であることを示し、独立した所有権が成立していることを公示した場合には、土地から独立した取引の対象とすることができる。
このように、土地から独立して樹木・果実などの所有権を公示する方法のことを明認方法という。
明認方法は、不動産登記と同等の効力があることとされている。従って、先に明認方法を施された樹木・果実などが存する土地が後で売却された場合には、土地の譲受人は、樹木・果実などの所有権を取得することができない（＝明認方法により所有権を公示した者が優先する）。
免許権者
めんきょけんしゃ
宅地建物取引業の免許を与える権限を持つ行政機関のこと（宅地建物取引業法第3条第1項）。
免許権者は、宅地建物取引業を営もうとする者が設置する事務所の所在地より異なる。
1．同一の都道府県内に事務所を設置しようとするとき
この場合、免許権者は「都道府県知事」である。
例えば、東京都内に本店と宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「東京都知事」である。
2．2以上の都道府県内に事務所を設置しようとするとき。
この場合、免許権者は「国土交通大臣」である。
例えば、大阪府内に本店を設置し、東京都内に宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「国土交通大臣」である（ただし実際の免許申請手続きでは、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請する）。
なお、都道府県知事から免許を受けた宅地建物取引業者を「知事免許」、国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者を「大臣免許」と呼ぶことがある。
元付け
もとづけ
宅地建物の売買の仲介において、顧客から直接に売買の依頼を受けている立場にあることをいう。
一方、そのような依頼を受けた売買の相手方（売る依頼ならば買い手、買う依頼ならば売り手）を発見・仲介することを「客付け」と呼ぶ。
宅地建物の仲介業務においては、元付けを担う業者（元付け業者）と客付けを担う業者（客付け業者）が異なり、両者が共同して取引を成立させることが多い。
盛り土
もりど
傾斜のある土地を平らな土地にするために、土砂を盛ること。
宅地造成工事規制区域の中にある宅地において、高さが1mを超える崖を生じるような盛り土をする場合には、着手する前に、知事（または政令市・中核市・特例市の市長）の許可を受けることが必要である（宅地造成等規制法第8条）。
や行の用語
家賃債務保証
やちんさいむほしょう
住宅の賃貸借契約に当たって、家賃債務を担保するために求められる保証をいう。
連帯保証人を立てる方法が一般的であるが、それに代わって、家賃滞納の場合に一時的に立替え払いするサービス（家賃債務保証サービス）が活用されることもある。
家賃債務保証サービスは、
1．借主が、保証会社に保証料を支払ったうえで債務保証を委託し、
2．保証会社は、貸主と家賃債務を保証する契約を締結し、
3．家賃滞納が発生した場合には、保証会社が貸主に家賃を立替え払いし、
4．後日、保証会社が借主に立て替えた金額を求償する
という仕組みで運営されている。
家賃債務保証サービスをめぐっては、連帯保証人の依頼が難しくなっているなかで、借主の信用を補完することによって住居を確保しやすくする役割を果たしているという評価がある一方、立て替えた家賃金額の取立てのために、保証会社による執拗な督促、無断での鍵の交換や室内への侵入などの不適切な行為がみられるという批判もある。
有害物質使用特定施設
ゆうがいぶっしつしようとくていしせつ
その敷地であった場合に、土壌汚染の情況調査が必要とされる施設をいう。
土壌汚染の恐れのある有害物質を使用していた施設であることから、その敷地が汚染されている恐れがあるためである。
対象となる施設は、
1．水質汚濁防止法において設置の届出、排水規制などの対象となっている施設（特定施設）、かつ、
2．鉛、砒素、トリクロロエチレンなど、土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずる恐れがあるもの（特定有害物質、具体的に政令で定められている）を、製造し、使用し、または処理する施設である。
有害物質使用特定施設1．および2．の両方に該当する施設の使用が廃止された場合には、その敷地の所有者等は土壌汚染の情況を調査し、都道府県知事に報告しなければならないとされている。
工場等の跡地を利用する際には、従前立地していた工場等が有害物質使用特定施設に該当するかどうかを確認する必要があるほか、該当する場合には、土壌汚染の情況を調査する必要がある。
有害物質使用特定施設に係る土地の調査
ゆうがいぶっしつしようとくていしせつにかかるとちのちょうさ
土壌汚染対策法第3条および第4条では、特定有害物質による健康被害を防止するために、土地所有者等に対して土壌汚染状況調査の実施を義務付けている。
このうち同法第3条では、有害物質使用特定施設の使用が廃止されたとき、その施設を設置していた工場・事業場の敷地であった土地について、土地所有者等は土壌汚染状況調査を実施しなければならないと規定している。これを「有害物質使用特定施設に係る土地の調査」という（同法第3条第1項）。
「有害物質使用特定施設に係る土地の調査」は、工場・事業場が特定有害物質を使用等する施設を使用しなくなった機会をとらえて、この機会において特定有害物質が土壌に含まれていないかどうかを調査するものである。
この調査を実施する義務を負う主体は土地所有者等であり、調査に当たっては土壌汚染調査機関が調査を行なう必要がある。また特定有害物質がゼロまたは法定基準に満たない濃度であったとしても、知事に対して土壌汚染状況調査結果報告書を提出する義務がある（同法第3条第3項）。
なお土壌汚染状況調査に代わる知事の確認を受けた場合にはこの調査を実施しなくてよい（同法第3条第1項但書）。また敷地面積300平方メートル以下の工場・事業場については土壌汚染状況調査の一部免除という措置が設けられている。
遊休土地
ゆうきゅうとち
遊休土地とは、国土利用計画法による土地取引の許可または届け出をして取得した一定規模以上の土地で、取得後2年を経過してもまだ利用されておらず、周辺地域の計画的な土地利用を図るために、有効適切な利用を特に促進する必要があると都道府県知事が認めたもの。
遊休土地の通知を受けた場合は、6週間以内に利用または処分の計画を届けなければならず、都道府県知事は、必要な助言・勧告を行い、勧告に従わないときは、地方公共団体等と買い取りの協議を行わせることとされている。
なお、市街化区域において、遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定めた地区を「遊休土地利用転換促進地区」という。これは、1990（平成2）年の都市計画法改正によって導入された地区区分である。
遊休土地転換利用促進地区
ゆうきゅうとちてんかんりようそくしんちく
市街化区域における遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定める地区。
遊休土地利用転換促進地区は、1990（平成2）年の都市計画法の改正により導入された地区である。
この地区は、市街化区域内で相当規模の土地が低・未利用の状態のまま存続し続けることで、周辺地域の計画的な土地利用に著しく支障をきたす場合を想定し、そのような場合に市町村が適切に指導・助言・勧告をすることにより、積極的な土地利用を促そうとする制度である。
1．指定の要件
遊休土地利用転換促進地区は、次の要件を満たすとき、市町村が指定する（都市計画法第10条の3、施行令第4条の3より要約）。
1）市街化区域内のおおむね5,000平方メートル以上の規模の区域であること
2）当該区域内の土地が相当期間、住宅の用、事業の用等に供されていないこと（または、その土地の利用の程度が周辺地域に比べて著しく劣っていること）等
なお、市町村はこの都市計画決定に際して、遊休土地利用転換促進地区の都市計画の案について、当該地区内の土地所有者等の意見を聴かなければならない（都市計画法第17条第4項）。
2．遊休土地である旨の通知
上記1．の指定が正式に告示されてから2年を経過した後において、市町村長は次の要件を満たす区域内の土地所有者等に対して、遊休土地である旨を通知するものとされている（都市計画法第58条の6、施行令第38条の9より要約）。
1）土地所有者等がその土地を取得してから2年を経過したこと
2）その土地が1,000平方メートル以上の一団の土地であること
3）その土地が住宅の用、事業の用等に供されていないこと（または、その土地の利用の程度が周辺地域に比べて著しく劣っていること）等
3．計画の届出、勧告、買取協議
上記2．の市町村長の通知から6週間以内に、当該土地所有者等は、遊休土地の利用又は処分に関する計画を届け出なければならない（都市計画法第58条の7）。
この計画が、土地利用の促進において支障があるときは、市町村長は、当該土地所有者等に対して、計画の変更等を勧告することができる（都市計画法第58条の8）。
さらに、土地所有者等がこの市町村長の勧告に従わないときは、市町村長はその土地の買取を希望する地方公共団体・土地開発公社等と当該土地所有者等との間で、6週間に限り、土地の買取に関する協議を行なわせることができる（都市計画法第58条の9）。
床面積
ゆかめんせき
建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう（建築基準法施行令2条1項3号）。
なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省（現国土交通省）が、通達（昭和61年4月30日付建設省住指発第115号）によって詳しい基準を設けている。
用益物権
ようえきぶっけん
用益物権とは、他人が所有する土地を一定の目的のために使用・収益するための権利。
代表的なものとして以下のものがある。
・地上権：建物などの工作物や竹木などを所有を目的として、他人の土地を利用する権利。地上権を有する人を「地上権者」、地上権の設定された土地を有する人を「地上権設定者」という。ちなみに地上権は物権の一つなので、その対抗要件は登記となり、地上権設定者は登記に協力する義務がある。また、地上権者は、地上権設定者の承諾なく、その地上権を譲渡することができる。
・永小作権：耕作や牧畜をすることを目的として、小作料を支払い、他人の土地を利用する権利。対抗要件は登記となり、相続することも可能。また、永小作権の存続期間は、原則として2０年～５０年とされているが、存続期間を定めなかった場合、永小作権の存続期間は3０年と設定される。
・地役権：通行や用水など契約により定められた用途のために、他人の土地を利用する権利。地役権には通行地役権や眺望地役権など多くの種類がある。地役権を有する者を「地役権者」、地役権の設定された土地の所有者を「地役権設定者」という。また、自分の土地を要役地（ようえきち）、他人の土地を承役地（しょうえきち）という。
42条2項道路
よんじゅうにじょうにこうどうろ
建築基準法制定時において、道路幅員が4m（一部地域は6ｍ）未満の特定行政庁が指定した道路（建築基準法第42条2項参照）。
この道路に敷地が面している場合、建物建築時に前面道路中心線より２ｍ（対面が崖・河川などの場合はその境界から４ｍ）の道路後退を必要とする。この道路後退を、一般的には「セットバック」と呼ぶ。
容積率
ようせきりつ
[建築物の延べ床面積]÷[敷地面積]
で表される割合を「容積率」といいます。
建築基準法では、環境保持の面から用途地域並びに前面道路の幅員に応じて容積率を制限しています。
用途地域
ようとちいき
都市の建築物がその用途に応じて最も適した場所に配置され、その機能を十分に発揮できるように、都市計画法において「用途地域」が定められています。
用途地域には、大きくわけて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、さらに細かく以下の12地域に分類されます。
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
用途地域による制限
4号物件
よんごうぶっけん
4号物件とは、例えば木造平屋建てや、木造2階建てで延べ面積500m2未満の建物は、建築基準法第20条4号の規定より「4号物件」と呼ばれている。
建築基準法第20条は、建築物の「構造耐力」に関する規定だが、4号物件は原則的に「構造計算」が不要とされ、建築確認では政令で定める技術基準（耐久性等関係規定という）に適合しているかどうかが審査される。
4号物件を建築する際も、より規模の大きい建築物と同じように「構造計算」を行うことができるが、この場合は、都道府県知事または国土交通大臣が指定する機関による構造計算の評価を受けなければならない。
ら・わ行の用語
リノベーション
りのべーしょん
リノベーションとは、既存の建物に対して、機能・価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修を行うこと。
英表記は【renovation】
具体的には、水・電気・ガスなどのライフラインや構造躯体の性能を必要に応じて更新・改修したり、ライフスタイルに合わせて間取りや内外装を一新することで、快適な住環境、現代的な住まいに再生することを目的とする。
メリットとしては、一般的に中古住宅の場合、新築住宅に比べ、価格が低く、購入後の価格下落も穏やかなため、リノベーション費用をかけても新築で購入するよりもリーズナブルな住まいが手に入れられる可能性が高まる点。
また、間取りや仕様などについても自分の好みにカスタマイズできるため、独自性の高い住まいが実現できる点などが挙げられる。
リフォーム
りふぉーむ
リフォームとは、居住空間を、これまでより快適な形に増築、改築、修理、修繕すること。
増築や間取り変更など居住スペースを大規模に変更するものから、室内の模様替えまでを広く「リフォーム」と呼んでいる。もっとも水漏れの修理や、建具・水栓金具の修理・交換などといったレベルのものは「小修繕」と呼び、リフォーム工事とは区別するケースが一般的である。
緑地
りょくち
緑地とは、一般的には、草木の生い茂っている土地のことをいうが、法律によってその規定はさまざま。
例えば、
都市緑地法においては、『都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第五条の規定により指定された都市計画区域内において、樹林地、草地、水辺地、岩石地若しくはその状況がこれらに類する土地が、単独で、若しくは一体となって、又はこれらに隣接している土地が、これらと一体となつて、良好な自然的環境を形成しているもの』とされている。
また、工場立地法においては、『1.樹木が生育する区画された土地又は建築物屋上等緑化施設であって、工場又は事業場の周辺の地域の生活環境の保持に寄与するもの。2.低木又は芝その他の地被植物（除草等の手入れがなされているものに限る）で表面が被われている土地又は建築物屋上等緑化施設』とされている。
隣地斜線制限
りんちしゃせんせいげん
隣地斜線制限とは、隣地の日照や通風、採光を確保するために、住宅などを建設する際に、その高さや形状を規制することを「隣地斜線制限」という。
具体的には、敷地周辺の隣地境界線上（道路と接する部分を除く）から一定の高さを立ち上げた中空を起点にして、住宅などを建てようとする敷地に向けて一定の勾配の斜線を引き、それによって建物の高さや形状を規制するというものだ。
例えば第1種・第2種中高層住居専用地域や第1種・第2種住居地域、準住居地域では、立ち上げの高さが20m、勾配が1.25。
またそれ以外の地域では、立ち上げの高さが31m、勾配が2.5となっている。ちなみに、絶対高さ制限が設けられている第1種・第2種低層住居専用地域には、隣地斜線制限は設けられていない。
隣地使用権
りんちしようけん
隣地使用権とは、民法で定められている権利で、土地所有者は土地の境界またはその近くで、障壁・建物を築造・修繕するために必要な範囲内で、隣地を使用することができる権利。
これを「隣地使用権」または「隣地立入権」という。
隣地に入る場合は、相手の同意が必要であり、承諾が無い場合、勝手に隣地の中に入ることはできない。そして、隣地使用権による請求を受けた場合、隣地の所有者は、その請求が必要な範囲を超えていない場合には、その使用を承諾しなければならない。
それでもなお、隣人が承諾してくれない場合は、隣地使用権に基づく民事裁判を提起して、隣人の承諾に代わる判決を出してもらってから、工事をするというプロセスとなる。
ただし、隣地使用によって隣人が損害を受けた場合は、隣人に補償金を請求されることもある。
立体換地
りったいかんち
土地区画整理事業の換地において、従前の土地または借地権に替えて、施行者の処分する権限のある建築物の一部およびその敷地の共有持分を与えること。土地区画整理法に基づくしくみである。
立体換地は、土地と建物とを一体的に整備する手法の一つで、これを活用することによって、地権者のさまざまな土地利用ニーズに応え、空地等の集約化や街区の再編等を図ることができると考えられている。
隣地高さ制限
りんちたかさせいげん
「建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる」という規制である。
隣地高さ制限が適用されるのは、第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域を除く10種類の用途地域である（第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域には、隣地高さ制限が適用されない代わりに、絶対高さの制限が適用される）。
隣地高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されている。
ただし隣地高さ制限による高さの限度は、最も厳しい場合でも20mとされている。従って、一般住宅や低層・中層の共同住宅を建築する場合には、隣地高さ制限は実質的に関係がないものと考えてよい。
路地状部分
ろじじょうぶぶん
ある土地が、狭い通路を通じて道路に出ることができるような形状になっているとき、この土地は「敷地延長」や「旗竿地」と呼ばれる。
こうした土地の通路にあたる部分のことを「路地状部分」と呼んでいる。
路線価
ろせんか
宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（公衆が通行する道路のこと）について、その路線に面する宅地の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示したものを「路線価」という。
宅地の価格水準が基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想にもとづいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができる。
公的な土地評価では、相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されている。
相続財産評価では市街地の宅地については路線ごとに「路線価」を定め、この路線価を基準として各種の補正率を適用し、宅地の財産評価を行なう。
この相続財産評価の路線価は、地価公示価格・売買実例価額・鑑定評価額・精通者意見価格などを参考として各国税局の局長が評定する。評定の基礎となる「標準宅地」としては全国で約40万地点が定められている。
この相続財産評価の路線価は、毎年1月1日を評価時点として評定され、毎年8月上旬に一般に公開されている。
なお、相続財産評価の路線価は、1992（平成4）年以降は地価公示の8割程度となるように評定されている。
6m道路指定区域
ろくめーたーどうろしていくいき
建築基準法第43条1項に定められた、いわゆる「接道義務」は、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」という大原則があるが、良好な市街地環境の形成と、土地の高度利用の実現を図るために、特定行政庁（原則として人口25万人以上の市の長）が必要であると認め、都市計画地方審議会が審議して同意した場合には、前面道路を6m以上とする区域を指定することが認められている。
この6m区域指定を受けた場合には、道路の中心線から3m（避難や通行の安全に支障がない場合2m）が道路境界線とみなされる。ただ、実際には、この「6m道路指定」を受けた区域は少なく、大半は「幅員4m以上」のままというのが実情である。
和解調書
わかいちょうしょ
紛争を解決するために当事者が互いに譲歩して合意に達することを「和解」というが、裁判所が関与してこの「和解」が行なわれることがあり、これを「裁判上の和解」という（裁判所が関与しない和解は「裁判外の和解」である）。
具体的には、民事訴訟が提起された場合に裁判所が関与して行なわれる「訴訟上の和解」と、簡易裁判所において当事者同士の和解を公的に証明してもらう「即決和解」が、「裁判上の和解」に該当する（なお即決和解は「起訴前の和解」ともいう）。
このような「裁判上の和解」がなされた場合には、裁判所書記官がその和解を調書に記載する。こうして和解を記載した調書のことを「和解調書」と呼んでいる。
和解調書は、債務者に給付義務を強制的に履行させる手続き（強制執行）を行なう際に、その前提として必要とされる「債務名義」の一つである。
和解（土地収用法における～）
わかい（とちしゅうようほうにおける～）
収用の裁決が申請され、収用委員会が審理を開始した場合において、収用委員会はいつでも審理の途中で和解を勧告できる。
この勧告に従って起業者と収用される相手方の双方の合意により和解が成立した場合には、和解調書が作成され、これをもって権利取得裁決と明渡裁決が同時にあったものとみなされる（土地収用法第50条）。
英数字の用語
Capital Gain
きゃぴたるげいん
資産の価格変動に伴って得る利益をいう。
株式や不動産などの売買差益はこれに当たる。
資産から得られる利益の種類で、その保有により得る利益をインカムゲイン、その価格変動に伴って得る利益をキャピタルゲイン（損失はキャピタルロス）という。株式の配当、不動産の賃料、預金の利子などはインカムゲイン、株式や不動産などの売買差益はキャピタルゲイン（譲渡益、資本利得ともいう）である。
両者は税務上の取扱いなどが異なるため、投資に当たっても両者の性格の違いを十分に認識しておくことが重要である。
もっとも、両者は無関係ではなく、資産の価格はそれから得ることのできる利益を現在価格に還元したものの総額に等しいとされているため、例えばインカムゲインが増大すれば資産価格が上昇して、キャピタルゲインを得る機会となる。ただし、資産価格は期待や予想に左右されやすいことに注意が必要である。
Escrow
えすくろー
取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること、またはそのサービスをいう。
不動産取引の安全を確保するためにアメリカで発達した仕組みであり、最近は電子商取引の決済においても活用されている。
不動産取引の場合には、エスクローサービスを提供する第三者は、売り手からは権利証書等を、買い手からは代金を寄託され、物件の確認、決済、登記、引渡しなどの業務に当たる。もっとも、日本ではあまり広まっていない。取引当事者間に信頼感があること、宅地建物取引業者が包括的なサービスを提供していることなどの事情によるものと考えられる。
IRR
あいあーるあーる
不動産経営などの投資事業においてその収益性を評価する指標の一つで、事業から得られるキャッシュフローの現在額と投資額が等しくなる割引率をいう。Internal Rate of Returnの略語。
事業から将来得られるであろう各期間のキャッシュフローを現在価値に換算するには一定の割引率によって減価しなければならないが（第n期の収益を（1＋割引率）のn乗で除する）、そのようにして算出したキャッシュフローの合計額と投資額とが等しくなるような割引率である。IRRは収益性が高いほど大きな数値となる。事業評価や投資判断などに当たって利用されている。
不動産投資においては、DCF法が収益をベースに資産価格を算出して事業を評価するのに対して、IRRは投資額の回収性に着目して評価することになる。
IRRを利用する場合には、事業規模に左右されない指標であること、事業期間を適切に設定する必要があることなどに注意しなければならない。
JREIT
じぇいりーと
不動産投資信託のことで、アメリカのREIT（Real Estate Investment Trust）の日本版であることから、JREITと呼ばれる。
不動産を買収、賃貸して収益を得る専門の会社（投資法人）または同様の機能を担う信託会社が証券を発行し、金融商品として取引される。その発行主体がJREITであり、それぞれが運用する不動産の種類やその構成は異なる。証券は発行主体ごとに流通するが、証券取引所に上場されているものも多い。需給に応じて、その取引価格も日々変動する。
株式会社の利益の源泉は事業による収益であるが、JREITの利益は、不動産の賃貸や売買による収益から得られる。その収益は、課税されることなくほぼそのまま投資家に分配されることが特徴である。株式投資とJREIT投資とを比較すれば、株式会社、株券、株価、配当金に当たるのが、それぞれ、投資法人（または信託）、投資証券、投資口価格、分配金と考えてよい。
不動産の証券化の手法として中心的な役割を果たしており、2001（平成12）年9月に初めて上場されたがその後急速に拡大し、金融市場において一角を占めるに至っている。
MBS
えむびーえす
Mortgage Backed Securityの略。不動産を担保とした融資に係る債権を裏付けとして発行された証券で、一般にモーゲージと呼ばれる。
住宅ローン債権を裏付けとする証券がRMBS（Residential Mortgage Backed Securities）、商業用不動産担保ローンを裏付けとする証券がCMBS（Commercial Mortgage Backed Securities）である。
NOI
えぬおーあい
Net Operating Incomeの略。純収益という意味で、収入（賃料）から、実際に発生した経費（管理費、固定資産税など）のみを控除して求める。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローとなる。
例えば、不動産賃貸により得ることのできる純粋な収益額がこれに相当し、資産価値を評価する場合の指標となる。
なお、NOIから資本的な支出を控除したものがNCF（Net Cash Flow）である。
NCF
えぬしーえふ
不動産経営において用いられる概念で、不動産から得る単純なキャッシュフロー収益から資本的な支出を控除した金額をいう。Net Cash Flowの略語。
不動産経営によって生み出されるキャッシュフロー収益は、家賃収入と管理コスト（減価償却費等のキャッシュフローに影響しない費用、および支払い利息等の金融費用は算入しない）との差額となる。この場合に、管理コストの算定に当たって、修繕費等の資本的支出を考慮し算入するのがNCFである。不動産鑑定評価に当たって収益還元法を用いるときには、このNCFをベースにすることが多い。
一方、資本的支出を考慮せず単純なキャッシュフローベースで収益を算定するのがNOI（Net Operating Income）である。
35条書面
さんじゅうごじょうしょめん
「重要事項説明書」と同じ。それを参照。
なお、重要事項説明に当たって35条書面を交付するのは宅地建物取引士である。一方、37条書面は宅地建物取引業者が交付する。
3,000万円特別控除
さんぜんまんえんとくべつこうじょ
譲渡所得の課税において、譲渡益から3,000万円を控除して課税する制度をいう。
個人が、居住用財産（自ら居住している土地・建物）を譲渡して譲渡利益が生じた場合に、この譲渡利益に対する所得税の課税に当たって、譲渡利益から3,000万円（譲渡利益が3,000万円未満のときはその額）を控除して譲渡所得を計算する特別の措置である。この特例が適用されるのは、住まなくなった日から３年目の年末までに譲渡した場合である。
また、相続した空き家を譲渡した場合にも、3,000万円特別控除が適用される
36答申（都市河川に関する～）
さんじゅうろくとうしん（としかせんにかんする～）
都市河川を下水道幹線（暗渠）として利用する旨の答申。1961（昭和36）年、東京都市計画河川下水道調査特別部会が報告した。
この答申には、市街地における河川汚濁の現況に対応するとともに、下水道整備を促進するために、源頭水源を有しない東京都内の14河川について、次の方針で対応すべきと述べている。
1．一定の区間について暗渠化して下水道幹線として利用すること
2．下水道幹線として利用しない区間は、舟運上などの理由から特に必要な部分を除いて覆蓋化し、公共的な利用を図ること
3．狩野川台風（※）並みの降雨でも氾濫しないよう整備すること
この答申はほぼそのまま実施された。また、この考え方は都市内の中小河川について拡大して適用され、その覆蓋化等が進められた。
（※）1958（昭和33）年、9月26日に神奈川県の三浦半島に上陸した台風22号のこと。狩野川上流部に記録的（最大時間雨量120ｍｍ）という記録的な豪雨を降らせた。これにより、狩野川はいたるところで氾濫し流域に未曾有の大水害をもたらした。
5棟10室基準
ごとうじゅっしつきじゅん
不動産の貸し付けにおいて、その貸し付けの戸数が一戸建ての貸し付けで5棟以上、アパートの貸し付けで10室以上に達して いるとき、この不動産の貸し付けは「事業的規模」に達したという。
このような判定基準のことを「5棟10室基準」と呼んでいる。
ちなみに「5棟10室」とは「5棟または10室」という意味であり、一戸建て1棟とアパート2室を同等とみなしている。従って、一戸建ての1棟とアパート 8室を賃貸する場合には、「事業的規模」に達したものと判定される。
5％ルール（不動産の流動化における）
ごぱーせんとるーる（ふどうさんのりゅうどうかにおける）
特別目的会社に不動産を譲渡することにより当該不動産を資金化する場合に、会計処理に当たって、その取引が不動産の売買か、金融取引かを判断するためのルールであり、日本公認会計士協会が定めた。
これによると、流動化する不動産の譲渡時の適正な価額（時価）に対するリスク負担の金額（劣後部分）の割合がおおむね5％程度以内ならば、リスクと経済価値のほとんどが移転していると判断して、売買取引（真正売買）として扱うとされている。
このようなルールが必要となるのは、不動産の譲渡後も譲渡人が当該不動産に継続的に関与し続けるような場合には、その実態は資金の供与を受ける取引（譲渡担保）と変わらず、当該不動産を譲渡人の倒産等から隔離できないからである。このルールは2000（平成12）年7月に公表され、これによって、会計処理上不動産の売却と認められるためには、リスクと経済的価値の大部分が投資家に移転する必要があることが明確となった。
また、譲渡人の子会社である特別目的会社を譲受人として流動化する場合には売却取引として会計処理することはできない。一方、いったん特別目的会社に不動産を売却し、改めて当該不動産を賃借する場合には、適正な賃借料を支払うという条件を満たせば真正の売却として取り扱われる。
注意を要するのは、一般に「5％ルール」という場合には、証券取引ルールの一つである、株券等の大量保有の状況に関する開示のルールを意味することである。公開会社の発行済株式総数の5%を超えて実質的にその株式を取得した者は、原則として、取得日から5日以内に大量保有報告書等を提出しなければならないことなどを内容とするが、このルールと、不動産の流動化における5％ルールとはまったく異なる。
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