底地を売却する方法とは？買取相場・ポイントを解説
底地を手放したい・売却したいけれど、スタートをどこから切ればいいか悩んでいる方に向けて、
底地売却の基礎知識から買取相場・確認すべき点まで、わかりやすく解説します！
そもそも底地とは？
底地とは、「誰かに貸している土地」のことで、もう少し厳密にいえば「借地権が設定された土地」を意味します。
借地権とは、第三者から土地を借りて、地代を払う代わりにその土地の上に建物を立てる権利のこと。
貸す側＝底地を所有する地主は、土地を貸し出すことで地代を受け取りますが、その土地を自由に使うことはできません。
一方、借りる側＝借地人は、今お伝えしたようにその土地に建物を建てたり、利用したりする権利を持っています。
底地所有には一定の収入が見込める一方で、様々な制約や負担も伴います。そのため、底地の売却を検討する方も少なくありません。
底地の売却が難しい理由
買い取っても土地を自由に使えないから
底地は借地権が設定されているため、地主は土地を自由に利用することができません。
例えば、その土地に建物を建てたり、土地を利用して駐車場運用などの事業を始めたりすることができません。
借地権者がその土地を使い続ける限り、地主はその利用に対して制約を受けます。
これが、底地を売却する際に、買い手が付きにくい一因となっています。
地代収入が低いから負担が大きい
地主は地代収入を得ることができますが、その収益性は必ずしも高くありません。
固定資産税や都市計画税などの税金がかかるため、地代収入だけではこれらの費用を十分にカバーできない場合があります。
特に、地代が低い場合は、税金や管理費などの負担が大きくなり、収益性が低下します。
このため、底地の売却が難しくなることがあります。
住宅ローンが組めないから購入者が限られる
通常、金融機関は物件に対してまず担保評価を出し、その評価をベースに貸付を行います。
一般的な不動産購入と異なり、底地は前述の理由から担保価値が低いため、住宅ローンの審査が厳しくなり、金融機関からの借入が組みづらくなります。
そのため、現金での購入が必要になることが多く、資金的なハードルが高くなります。これも、底地の売却が難しい理由の一つです。
これらの要因から、底地の売却は他の不動産に比べて難しいと言われています。
しかし、適切な対策を講じることで売却の可能性を高めることは可能です。
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底地の売買金額の目安
底地を売却する際の金額の目安は、売却先や状況によって大きく異なります。
ここでは、借地人に買い取ってもらう場合、専門買取業者に売却する場合、および借地権の種類ごとの底地の買取相場について説明します。
借地人に売却する場合の価格
借地人に底地を買い取ってもらう場合、最も高い価格で売却できる傾向があります。
相場としては、借地権等の権利が付いていない更地の価格の50％程度が一般的です。
これは、借地人が底地を買い取ることで完全所有権を得て、土地を自由に利用できるようになるためです。
このメリットが高く評価されるため、相場が高くなります。
不動産業者に売却する場合の価格
不動産買取業者に底地を売却する場合、買取価格は更地価格の10％から15％程度が一般的です。
買取業者は底地を再販する際のリスクやコストを考慮するため、借地人に比べて低い価格となります。
しかし、迅速に現金化できるというメリットがあります。
借地権の種類ごとの買取相場
借地権の種類によっても買取相場は異なります。主な借地権には以下の3種類があります。
-
普通借地権
普通借地権は、契約期間が長く更新が容易な借地権です。
このため借地人にとってメリットが大きく、底地の買取価格も比較的高くなります。
普通借地権が設定された底地の買取相場は、更地価格の50%程度になることが多いです。 -
定期借地権
定期借地権は、契約期間が明確に定められており契約満了後には土地が地主に返還されます。
このため地主にとって有利な条件となり、買取相場も高くなります。
定期借地権が設定された底地の買取価格は、更地価格の60%から70%程度となることが一般的です。 -
事業用定期借地権
事業用定期借地権は、商業利用を目的とした借地権で契約期間が比較的短く設定されています。
契約終了後には土地が更地で返還されるため、借地人にとっては安定した条件となります。
このタイプの借地権が設定された底地の買取価格は、更地価格の40%から50%程度が相場となります。
その他の底地売却方法
第三者への権利売却
底地の権利売却において、第三者の投資家への権利移譲は一つの有効な方法です。
この取引を行うと、借地人の使用状況はそのまま保たれつつ、土地の所有権の一部が別の投資家に売却されます。
そのため、地主は土地の一部の権利を売却して収益を得ることができるようになるのです。
投資家は収益性の高いプロジェクトを求めており、土地の利用状況や将来的な価値上昇といった底地の権利が利回りの面で魅力的であれば、積極的に購入を検討する可能性があります。
このような売却は、売主にとっても購入者にとっても収益を得る機会になり、両者にとってメリットとなる可能性があります。
ただし、この方法を選択する際には、権利の明確化と法的な手続きが適切に行われることが重要です。
専門業者への手早い売却
底地を買取業者に売却することは、手早く、かつ手間をかけずに現金化できるおすすめの方法です。
買取業者は専門的な知識を持ち、迅速な現金化を可能にするため、売却プロセスが格段にスムーズに進みます。
この方法の大きな魅力は、市場で買い手を探すよりも早く取引が完了することです。
買取業者は地主から直接買い取るため、不動産の状態や市場価格をすぐに評価し、迅速に現金化します。
価格は市場価格より低くなることがありますが、迅速な対応と売り手側の手間暇がかからない点は大きな利点でしょう。
信頼性などの評判を調べた上で、最適な条件を提示する業者を選べば、売却に伴う面倒やストレスを大幅に減らすことが可能です。
借地人への直接売却
借地人に底地を直接売却する方法は、土地の利用者にとっても所有者にとっても多くのメリットがあります。借地人がその土地を購入することで、完全な所有権を手に入れることが可能になります。
この方法の大きな利点は、借地人がすでに土地に親しみを持っているため、売却プロセスがスムーズに進むことです。
また、借地人は土地を完全に所有することで、将来の計画を自由に立てることができるため、通常、市場価格よりも高値で購入される場合が多いです。
借地人に売却する際には、事前に所有できる土地の境界（広さや面積等）を明確にし、必要な書類を整えることが重要です。
また、双方が納得する価格で合意に達するためには、適切な評価と交渉が必要になります。
借地権と底地の一括売却
借地権と底地を一緒に売却する方法は、土地とその使用権をセットで提供できることや、売却の際の手続きの複雑さを減らせることで、買い手にとって大変魅力的です。
一括売却の最大のメリットは、買い手が土地の利用権も同時に取得できるため、すぐにその土地を活用できることです。
これにより、買い手は自由に建物を立てたり、土地を利用して事業を開始したりすることが可能です。
また、売り手にとっても、借地権と底地を別々に売るより、一括して高い価格で売却できる可能性が高まります。
具体的な方法として、自身が所有する底地と借地人の借地権を同時に売却することが考えられます。
この方法だと、一般的な土地のように市場で売却できるため、通常の土地売却相場で取引できるというメリットがあります。
ただし、この方法は、底地を売りたいタイミングと借地人が借地権を売りたいタイミングが一致していなければなりません。
一括売却を検討する際には、まず借地権の更新や相続のタイミングで、借地人と同時売却の可能性について話し合ってみることが重要です。
所有権化して売却（借地権と底地の等価交換）
借地権と底地を一緒に売却する方法の一つとして、「所有権化して売却」する方法があります。
例えば、自身が土地を持っていて、その土地を誰かが借りている場合、その借りている人と話し合い、お互いの権利を交換します。
具体的には、自身が持っている土地の権利をその人に渡し、その人が持っている借地権を自身がもらうという形です。
これにより、その人は土地の完全な所有者になり、あなたはその土地に対する権利を手放します。
こうして土地を所有権化すれば、その土地を通常の不動産として売却することができます。
この方法により、土地を一般の市場価格で売却できるようになります。
ただし、この方法を実現するためには、自身と土地を借りている人のタイミングが一致し、お互いの合意が必要です。
また、手続きが複雑になる場合もあるため、専門家の助けを借りることをお勧めします。
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底地は売った方が相続税対策となる
底地を相続した場合の相続税
底地を相続した場合、その評価額に基づいて相続税がかかります。
底地とは、他人に貸している土地のことを指し、通常の土地よりも評価額が低く設定されることが一般的です。しかし、それでも相続税の負担は少なくありません。
例えば、親から底地を相続した場合、その土地の評価額が仮に市場価格の70%と評価されるとします。
この評価額に基づいて相続税が計算されるため、評価額が高ければ高いほど相続税の額も大きくなります。
特に、土地の評価額が高い都市部では、その負担が一層重くなる可能性があります。
さらに、相続人が複数いる場合、各相続人に分配される底地の評価額に基づいて個別に相続税がかかるため、総額としての相続税負担はさらに増えることがあります。
このように、底地を相続する場合、評価額が低いとはいえ相続税の負担は無視できません。
相続税を軽減するための対策を検討することが重要です。
底地を売却した場合の相続税
底地の評価額が低くなる
底地を売却すると、その評価額が低くなります。
これは、底地が他人に貸されているため、市場価格よりも低い価格で評価されるからです。
例えば、市場価格が1億円の土地でも、底地としての評価額が7000万円になることがあります。
この評価額の低さが相続税の負担を軽減するポイントとなります。
節税特例を受けられる
底地を売却することで、特定の節税特例を受けることができます。
例えば、以下のような特例があります。
-
小規模宅地等の特例
一定の条件を満たすことで、底地の評価額を大幅に減額することができます。
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譲渡所得税の特例
底地を売却する際に、譲渡所得税の控除や軽減措置を受けることができます。
特に、相続した不動産を売却する場合には、一定期間内であれば特別控除が適用されることがあります。
これらの特例を活用することで、底地の売却による所得税の負担を減らし、結果として相続税の負担も軽減することができます。
例えば、Bさんが親から底地を相続した後、その底地を売却することを決めました。
底地としての評価額が市場価格よりも低いため、相続税の負担が軽減され、売却による所得税も特例を利用することで大幅に減少しました。
このように、底地を売却することで、相続税対策に役立ちます。
自分に合った方法を検討し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
専門知識が必要な底地売却はピタットハウス秋葉原北店にお任せください
底地売却にはさまざまな方法がありますが、成功するためには専門的な知識と準備が欠かせません。
特に、法的な手続きや市場の動向を理解することが重要です。そこで、ピタットハウス秋葉原北店の底地管理と買取サービスをご紹介します。
私たちは都内を含む関東圏で多くの成功実績を持ち、お客様のニーズに寄り添いながら迅速かつ丁寧に対応しています。
「資産整理がしたい」「底地の売却に不安がある」「借地権の問題で悩んでいる」など、どんなお悩みでもお任せください。
専門知識と豊富な経験を持つチームが、確かなアドバイスと解決策を提供します。
まずは無料相談から、お客様のご要望に応じた最良の解決策をご提案いたしますので、安心してお任せください！
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底地売却に関するよくある質問
Q．底地を売却するメリットは？
底地を売却することにはいくつかのメリットがあります。
・現金化できる：底地を売ることで、すぐに現金化できます。これを支払い等に当てたり、貯蓄に回したりでき、家計のサポートになります。
・管理の手間が省ける：底地の管理には時間やお金がかかりますが、売却すればその手間がなくなります。
・税金の負担が減る：底地を持っていると固定資産税や相続税がかかりますが、売却することでこれらの税金を減らすことができます。
・高値で売れる可能性：市場の状況によっては、底地を高値で売ることができるかもしれません。
・借地権の問題が解決する：借地権に関する問題がある場合、底地を売却することでその問題を解決できます。
Q．底地の売却価格はどのように決まりますか？
底地の売却価格は、いくつかの要因によって決まります。
・立地条件：底地の場所や周辺環境が価格に大きく影響します。交通の便が良い場所や商業施設が近い場所は高値がつきやすいです。
・土地の面積と形状：底地の広さや形状も価格に影響します。広い土地や整形地（長方形や正方形など形が整っている土地）は高値がつきやすいです。
・市場の動向：不動産市場の状況や経済の動向も価格に影響します。市場が活発な時期には高値がつきやすいです。
・法的条件：底地に関する法的な制約や規制も価格に影響します。例えば、建築制限がある場合は価格が下がることがあります。
・借地権の状況：借地権者がいる場合、その契約内容や関係性も価格に影響します。
Q．底地を売却する際に注意すべきポイントは何ですか？
底地を売却する際には、以下のポイントに注意することが重要です。
・適正な価格設定：底地の適正な価格を設定するために、専門業者に査定を依頼し、市場価格を把握しましょう。
・法的な確認：底地に関する法的な制約や規制を確認し、必要な手続きを事前に行いましょう。専門家のアドバイスを受けることも重要です。
・借地権者との関係：借地権者がいる場合、その契約内容や関係性を確認し、トラブルを避けるための対策を講じましょう。
・信頼できる業者の選定：信頼できる業者を選び、売却活動をサポートしてもらいましょう。
・税金の確認：売却に伴う税金（譲渡所得税など）について事前に確認し、必要な対策を講じましょう。専門家に相談することもおすすめです。