元橋弁護士の借地権コラム

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借地権活用法コラム

当社の顧問弁護士である元橋弁護士による借地権活用法コラムです。

弁護士元橋一郎

慶應義塾普通部中学校・慶応義塾高校を経て東京医科歯科大学歯学部歯学科を卒業（歯科医師）、平成元年に事務職として東京都庁に採用、税務事務、民事訴訟事務、法規審査事務に従事する。平成7年に司法試験合格、東京大学法学政治学研究科修士課程（公法専修コース）を修了し法学修士を取得。平成12年の弁護士登録を経て平成15年6月に千代田区岩本町に法律事務所を開設し、現在に至る。

東京弁護士会所属／東京弁護士会税務特別委員会所属／投資被害弁護士研究会所属／元東京弁護士会高齢者・障害者の権利に関する特別委員会副委員長／元社会福祉法人新宿区社会福祉協議会成年後見専門相談員／元東京都固定資産評価審査委員会委員／元東京都認知症対策推進会議（仕組み部会）委員／ 2008年度東京弁護士会常議員会委員ほか著書多数

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借地権コラム一覧

借地人の死亡

1.　厄介な事態
地主にとって、借地人が死亡しても、借地人の相続人の誰かが、そのまま地代を払って借地上の建物に相続登記をして借地を使ってくれるなら、問題はありません。しかしながら、地主は、借地人が亡くなり、誰が借地人の相続人か分からない事態になると、弁護士に依頼して、借地人の相続人が誰かの調査等をしなくてはならず、結構面倒です。

借地非訟事件（譲渡許可）の進行と明渡訴訟

1.　借地非訟事件（譲渡許可）の進行
借地非訟事件（譲渡許可）は、だいたい次のように進行します。1.申立、2.形式的事項（借地範囲、地代、契約期間）の見解に相違がないことの確認、3.鑑定委員会による鑑定、4.決定...申立人代理人としては、2.形式的事項に見解の相違がなく、鑑定に進むと、後は数ヶ月、という段階になったとして....

地主に借地譲渡価格を伝えますか？

1. 借地譲渡価格開示の必要性
結論は、借地非訟の譲渡許可手続では、地主に、借地譲渡価格を伝える必要はない、です。地主に借地権譲渡の承諾をお願いすると、地主から、借地権の売買契約書の写しが欲しい、売買価格を教えて欲しい、と言われることがあります。裁判外の交渉で、譲渡承諾料は借地権譲渡価格の１割等....

家族信託が適切な事案もあります

1. 信託とは
信託とは，委託者が受託者に対して財産権の移転その他の処分をし，一定の目的（信託目的）に従って，受託者が，受益者（委託者自身又は第三者）のために当該財産（信託財産）の管理，処分をすることをいう（信託法改正要綱試案　補足説明）。簡単にいうと、息子（受益者）の生活安定のため（信託目的）に....

専門家をうまく使える不動産業者

1. 弁護士・法書士・税理士等と仕事ができる不動産業者
今回は、借地の話とは少し離れますが、専門家をうまく使い分けられる不動産業者と、いいお付き合いをしてくメリットについてお話します。弁護士の資格で行うことができるのは、法律事務です（弁護士法3条1項）。紛争性のある事案で依頼者の利益をはかることができるのは、弁護士だけです。

借家住まいの人、借地人の破産について

1. 借家住まいの人が破産をした場合
借家住まいの人が破産した場合（店舗使用でない場合です）、家賃の滞納がないのであれば、そのまま住み続けることが多いです。時々、賃貸借契約の内容に、借家住まいの人が破産をしたことを、賃貸借契約の解除事由としている場合がありますが、借家住まいの人が家賃を滞納していないのであれば....

地代の値上げ請求

地代の値上げを請求されたら、どうなるのでしょうか。借地には、何十年、時には100年を超える契約関係があるため、その借地についての過去の歴史の積み重ねがあり、同じような地域で同じような借地であっても、地代に大きな差が生じることがあります。住宅地、商業地等によって異なりますが、固定資産税等（正確には、固定資産税及び都市計画税の合計）の年額の3倍から10倍超えまでいろいろです。

借地上の建物の確実な「リフォーム・修繕」

借地上の建物の多くには、無断増改築禁止の特約があります。しかし、リフォーム・修繕は、増改築ではないので、地主の許可なく、自由にできます。「建築の床面積が増加することがなく、建物の耐用年数に大きな影響のない工事」は、地主の許可不要のリフォーム・修繕です。ただし、地主の許可不要のリフォーム・修繕でも、道路に足場がはみ出る場合の道路管理者による道路占有の許可や、近隣への配慮等....

地主が死亡したら

1. 地主の高齢化に伴う諸問題
借地人から地主への連絡を、地主の高齢化に伴い、地主の親族を通して行なっている、ということも珍しくありません。地主が高齢の場合、借地人が土地を借り続ける意向の場合は、それでも、それほど問題はありません。しかし、借地を処分したい場合は、地主が高齢であることで、いくつかの問題が生じます。

不動産の共有は避ける

1. 共有状態の発生の契機
不動産の共有は、多くは、相続をきっかけとして発生します。相続人間で話し合いがつかずに法定相続分での共有になることもありますし、被相続人の意向であえて共有になっている場合もあります。しかし、不動産を共有していることによって、不動産を処分しにくくなる、不動産の管理が容易でなくなる、等の不都合が生じます。

相続放棄は慎重に（特に不動産をお持ちの方へ）

民法939条・民法921条
相続放棄をすると、初めから相続人とならなかったことになります（民法939条）。相続放棄をする場合は、一般には、被相続人が債務超過である場合ですが、時折、被相続人に関係することには一切関与したくない、という理由で、債務超過か否かとは関係なく、相続放棄をする方もいます。

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借地権に関する基礎知識