借地権の名義変更料とは？誰が払う？相場や支払いタイミングについても解説
【この記事のまとめ】
- 借地権の名義変更料は、第三者への譲渡時に地主の承諾を得る対価です。
賃借権の譲渡には地主承諾が必須で、無断譲渡は契約解除のリスクがあります。買主が支払うのが一般的です。 - 名義変更料の相場は借地権価格の約10%で、地主との協議で決まります。
名義変更をせず無断譲渡すると、契約解除や建物取り壊しを求められるなど、深刻なトラブルに発展する可能性があります。 - 借地権では、建て替え時の承諾料（更地価格の5%）や条件変更承諾料（10%）が発生します。
契約更新料（3〜5%）など、地主への別途費用も考慮が必要です。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
借地権の名義変更料とは
借地権の名義変更料とは、借地権を第三者に譲渡する際に、地主の承諾を得るために支払う金銭のことです。
そもそも借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を使用する権利で、地上権または土地の賃借権のことを指します。民法では、賃借権を第三者に譲渡する場合には地主の承諾が必要と定められており、その承諾を得るための対価として一般的に名義変更料（譲渡承諾料・名義書換料とも呼ばれる）を支払います。
無断で譲渡した場合、地主から契約解除される可能性もあるため注意が必要です。
借地権の名義変更料を支払うタイミング
名義変更料の支払いは、借地権を第三者に譲渡する際の重要なプロセスとなります。具体的な支払いのタイミングとしては、まず買主を探す前に地主と話し合い、名義変更料の金額を決定します。その後、買主が見つかった段階で地主と「借地権譲渡承諾書」を交わし、名義変更料を支払います。
借地権の名義変更料は誰が払う？
名義変更料は、一般的に買主が負担することが多いのが実態です。これは、名義変更によって最も利益を受けるのが買主であるためです。ただし、登録免許税については申請人全員が連帯して負担する義務を負います。
借地権の名義変更料の費用相場
名義変更料の相場は、一般的に借地権価格の10%程度とされています。
具体的な計算方法としては、
「借地権評価額=3,000万円−(3,000万円×60%)=1,200万円」
例えば、更地価格が2,000万円で借地権割合が70%の場合、名義変更料の相場は140万円程度となります。
借地権割合は地域によって異なり、国税庁のホームページにある路線価図・評価倍率表から確認することができます。ただし、これはあくまでも目安であり、実際の金額は地主との協議により決定されます。
参考：財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁借地権の名義変更をしないとどうなる？
借地権の名義変更を行わずに無断で譲渡した場合、深刻な問題が発生しかねません。考えられる最も重大なリスクは、地主から契約解除を求められることです。
借地権の名義変更料以外にかかる借地人が地主に支払う費用
借地権に関連して、借地人は名義変更料以外にもさまざまな費用を地主に支払う必要があります。
主な費用として、建物の建て替えや増改築時に必要となる建替承諾料、契約条件を変更する際の条件変更承諾料、そして契約更新時の更新料などがあります。これらの費用について、詳しく見ていきましょう。
建替承諾料（増改築承諾料）
建替承諾料（増改築承諾料）は、借地上の建物を建て替えたり増改築したりする際に地主に支払う費用です。多くの借地権契約には「無断で建て替えを行うことを禁止する」という特約が付けられているため、建て替えや増改築を行う際には地主の承諾が必要になります。
計算式は
「「建替承諾料の相場=更地価格×5％程度」
となります。
条件変更承諾料
条件変更承諾料は、借地権の契約条件を変更する際に地主に支払う費用です。例えば、木造建物から鉄筋コンクリート造に変更する場合など、建物の構造を大きく変更する際に必要となります。
具体的な金額は、地域性や個別の事情を考慮して決定されますが、多くの場合は
「条件変更承諾料の相場＝更地価格×10％程度」
という計算式で算出します。
更新料
更新料は、借地権契約の更新時に地主に支払う費用です。法律上の支払い義務はありませんが、契約書に明記されている場合や双方が合意している場合には支払いが必要となります。更新料の相場は、更地価格の3～5％程度とされています。
まとめ
借地権の名義変更料は、借地権を第三者に譲渡する際に必要となる重要な費用です。一般的に借地権価格の10％程度が相場とされ、多くの場合は買主が負担します。名義変更をせずに無断譲渡した場合、契約解除などの深刻な問題が発生する可能性があるため、必ず適切な手続きを踏むことが重要です。
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