大家から見た定期借家

定期借家契約は、契約締結時に、借地借家法38条1～2項が規定する書面での契約や契約更新がない旨を記載した文書の事前交付等の要件を満たした場合のみ有効です（借地借家法38条3項）。定期借家契約による賃貸し建物を購入する場合は、それらの要件が満たされているのか、よく確認する必要があります。

そして、期限に明渡を求める場合、定期借家契約満了時には、定期借家契約満了の1年から6ヶ月前まで（通知期間）に、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を行う必要があります（借地借家法38条4項）。

このため、定期借家の期限を延長する合意をする場合でも、期限の6ヶ月前までの通知期間にすることが望ましいものといえます。通知期間中に期限延長の合意ができない場合は、ともかく、通知期間中に期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を送る必要があります。

なお、通知期間中に期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を発送後期限前に、期限を延長する合意をすることも、再度借地借家法38条1項、2項の要件を満たした定期借家契約を締結することにも、差し支えありません。

ところが、大家は、定期借家契約満了の1年から6ヶ月前までの通知期間を失念して、期間延長や再度の定期借家契約締結についての協議や、建物の賃貸借が終了する旨のを通知をしないままになっている例が散見されます。

通知期間に建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなかった場合、借地借家法38条4項但し書きに、満了後の通知でもよい場合が規定され、期間満了後役3ヶ月半後の通知でもよいとした裁判例もあります（東京地方裁判所平成21年3月19日判決。判例時報2054号98頁）。

しかし、上記裁判例では、「期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解し、あるいは法の潜脱の趣旨が明らかな場合には、一般条項を適用するなどの方法で、統一的に対応するのが相当というべき」とされており、長期にわたって通知をしない場合にどうなるか、という問題があります。

大家が長期間放置していたような事例の場合は、期間満了後に通知をしても、終了を対抗できないとされる可能性が高いと考えられます。

したがって、長期にわたって通知をしなかった場合は、予備的主張として、普通賃貸借契約を前提に、正当事由を主張して、明け渡しを求めていくことになります。