底地を相続したらどうする？
手続きの流れやメリット・デメリット、
相続後の対応方法を解説
土地活用の選択肢として、アパートやマンションの経営を検討する人が多くいます。
一方で、不動産には借地権が設定されている土地、いわゆる底地というものの存在を理解していない方は少なくありません。
自分の所有する土地が底地に該当する場合、自由な使用は難しく、売却するにも専門的な知識や手続きが必要です。
この記事では、底地とは何かをわかりやすく解説します。借地との違いを把握したい方、地主のメリットやデメリットを知りたい方も、ぜひ最後までお読みください。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
底地とは借地権や地上権が設定された土地
底地とは、自分の土地を他者に貸し付け、借地権や地上権が設定されている土地を指します。
土地の所有権を持つ地主は、借地人から定期的に地代を受け取る代わりに、その土地を自由に使用できません。
底地と借地の関係は一方が土地を貸し、もう一方がその土地を借りることで成り立っており、それぞれ異なる権利として扱われます。
なお、地主は底地を売却できますが、借地人が利用している状態のまま売却する必要があり、買主も自由に利用できません。
底地と借地の違い
借地とは、他者の土地を借りる権利である借地権が設定された土地です。
底地は、土地の所有権そのものを指します。
また、借地権には地上権と賃借権があり、それぞれ以下の特徴があります。
| 地上権 | 土地を自由に利用、収益、処分できる強い権利 |
|---|---|
| 賃借権 | 地主の許可がないと土地の売買や増改築ができない |
代表的な底地の種類
底地には、借地権の種類によってタイプがいくつかあります。
借地権は借地借家法で定められており、契約期間や更新の可否によって普通借地権と定期借地権に分けられます。それぞれの借地権によって、地主の権利や義務、底地の価値が変わる仕組みです。
そのため、底地の売却や活用を検討する際には、自分の土地がどの種類の借地権であるかを確認しなければいけません。
ここでは、普通借地権と一般定期借地権を詳しく解説します。
普通借地権
普通借地権は契約期間が満了しても、借地人が希望すれば契約を更新できる権利です。
契約期間は借地借家法第3条により、初回30年以上、更新後は20年以上、2回目以降は10年以上と定められています。
地主は正当な理由がない限り、契約の更新を拒否できません。
借地人の権利が強く保護されているため、地主が土地を自由に処分する行為は困難です。
一般定期借地権
一般定期借地権は契約期間の満了とともに借地権が消滅し、土地が地主へ返還される権利です。
契約期間は50年以上で更新がなく、期間満了時に借地人が建物を解体して更地にしたうえで、地主に土地を返還します。
地主は期間満了後に土地を自由に利用できるため、普通借地権と比べて土地活用がしやすい点がメリットです。
底地を所有する地主のメリット
底地を所有する地主のメリットは、大きく分けると4つあります。
- 地代や承諾料など安定した収入が得られる
- 土地の管理負担やコストが少ない
- 空室リスクがない
- 相続税や固定資産税の軽減効果がある場合もある
それぞれのメリットを把握すれば、土地の活用方法や売却の検討をスムーズに進められるでしょう。
ここでは、底地を所有する地主の4つのメリットを詳しく解説します。
地代や承諾料など安定した収入が得られる
底地の所有者は、借地人から定期的に地代を受け取れます。
地代は土地の評価額や周辺の相場をもとに、契約で定められた金額が支払われるケースがほとんどです。また、借地人が建物の増改築や名義変更を行う際には、承諾料として一時金の受け取りも可能です。
これらの収入は長期にわたって安定した現金収入となるため、資産を有効活用できるでしょう。
土地の管理負担やコストが少ない
空室リスクがない
底地の土地には、すでに借地人が建物を建てて住んでいます。
そのため、アパートやマンション経営のように、入居者がいなくて家賃収入がないという空室リスクがありません。
普通借地権の場合でも最低30年の契約となるため、借地人が地代を支払い続ける限り、安定した収入を得られます。
また、空室対策や入居者募集の手間もかからないため、安心して資産を保有できます。
相続税や固定資産税の軽減効果がある場合もある
底地は、土地の価値が借地権によって制限されています。
そのため、更地として評価する場合よりも、相続税評価額が低くなる場合があります。土地の評価額が下がると、相続税の負担を軽減できる可能性があるでしょう。
また、固定資産税に関しては、借地人によって住居用の建物が建築され住宅用地として認定されれば、軽減措置が適用されて税負担を軽減できる場合があります。
これらの税制上の優遇措置は、長期的に資産を保有するうえで大きなメリットとなるでしょう。
底地を所有する地主のデメリット
底地を所有する地主のデメリットは、5つあります。
- 土地の自由な売却や処分が制限される
- 地主と借地人の権利が複雑になる
- 借地人とのトラブルが発生しやすい
- 売却が難しい
- 利益性が低い
底地の売却や活用方法を検討する際は、デメリットを解消できる方法を選ぶべきです。
ここでは、底地を所有する地主の5つのデメリットを詳しく解説します。
土地の自由な売却や処分が制限される
底地は借地権が設定されているため、土地の利用や処分を自由に行えません。
例えば、土地を更地にして新たな建物を建てたり、駐車場として利用したりする行為は、借地人の承諾がない限り難しいでしょう。
また、第三者への売却も借地権がついた状態での売買となるため、買主も土地の自由な使用はできません。
地主と借地人の権利が複雑になる
底地を所有する地主と借地人との間では、権利関係が複雑になりやすいです。
地主は土地の所有権を持っていますが、借地人は土地を利用する権利を持ちます。したがって、それぞれの権利が対立する場合、話がこじれる可能性があります。
例えば、地代の増減額や建物の増改築、契約の更新など、さまざまな場面で双方の意見が対立し、トラブルに発展するケースも珍しくありません。
借地人とのトラブルが発生しやすい
底地の所有者は、借地人との間でトラブルが発生する可能性があります。
特に多いのは、地代や地代の値上げに関するトラブルです。借地人が無断で建物を建て替えたり、増築したりするケースもトラブルの原因といえます。
これらのトラブルは当事者同士での解決が難しいため、弁護士や専門家に相談する必要が出てくるでしょう。
売却が難しい
底地は借地権がついているため、更地に比べて売却が難しいのが現状です。
一般的な不動産市場では、底地の買主を見つけるハードルは高いといえます。
買主は借地権のついた土地をそのまま引き継がねばいけないため、土地を自由に使用できません。そのため、通常の土地売買とは異なる専門知識やノウハウが必要です。
収益性が低い
底地から得られる地代は、周辺の賃貸物件の家賃相場と比較すると低い傾向にあります。
地代は固定資産税や都市計画税などの経費を賄う程度のケースが多く、大きな収益を期待するのは難しいでしょう。
また、地代の値上げを交渉しても、借地人の承諾を得られなかったりトラブルに発展したりする場合があります。
底地に関係するよくあるトラブル
底地を所有する場合、以下のようなトラブルに遭遇するケースがよく見られます。
- 契約更新料に関するトラブル
- 地代滞納のトラブル
- 地代値上げの争い
- 無断で建て替えや増築が行われるトラブル
- 立ち退きに関するトラブル
- 借地権譲渡に関するトラブル
トラブルを未然に防ぐためにも、どのような問題が起こりうるかを事前に把握しておくべきです。発生した際は、当事者だけで解決しようとせず、専門家や専門業者に相談するとよいでしょう。
ここでは、底地に関係するよくある6つのトラブルを詳しく解説します。
契約更新料に関するトラブル
借地権には、契約の更新時に更新料を支払う慣習があります。
しかし、更新料の支払いは法律で定められたものではなく、あくまで慣習です。そのため、借地人から更新料を支払いたくないと主張され、トラブルに発展するケースは珍しくありません。
例えば、契約書に更新料に関する記載がない場合は、借地人への支払いの強制は難しいでしょう。
地代滞納のトラブル
地代の滞納は、底地を所有する地主に多いトラブルです。
借地人が地代を支払わない場合、地主は収入が途絶え、土地にかかる税金を自己負担しなければいけません。
地代の滞納が続くと、最終的には借地契約の解除や建物の明け渡しを求める訴訟に発展する可能性もあります。
地代値上げの争い
土地の経済状況や周辺相場に変動があると、地代が現在の相場と合わなくなる可能性があります。
地主が地代の値上げを求めた場合、借地人が応じないとトラブルに発展するかもしれません。
地代の値上げは当事者間の話し合いで合意に至らない場合、調停や裁判によって解決を図る必要があります。
無断で建て替えや増築が行われるトラブル
借地上の建物を建て替えたり増築したりする際は、地主の承諾が必要です。
しかし、借地人が地主の承諾を得ずに、無断で工事を行うケースは珍しくありません。これが原因で、トラブルに発展する可能性があります。
ただし、無断で建て替えや増築が行われた場合、地主は借地契約の解除を求められます。
立ち退きに関するトラブル
地主が自己都合で土地の返還を求めたい場合は、借地人に立ち退きを依頼する必要があります。
しかし、借地借家法では借地人の権利が強く保護されているため、正当な理由がないかぎり立ち退きは認められません。
立ち退き交渉は難航するケースが多く、立ち退き料の支払いを求められる場合があります。
借地権譲渡に関するトラブル
借地人が借地権を第三者に売却する場合は、地主の承諾が必要です。
しかし、地主が承諾を拒否したり、譲渡承諾料の金額でトラブルになったりするケースがあります。
また、地主の承諾を得ずに無断で借地権を売却するケースもありますが、地主は借地契約を解除できます。
検討したい底地の売却方法
底地を売却する方法は、大きく分けると3つあります。
- 借地人に売却する
- 底地のみを第三者に売却する
- 底地と借地権を第三者に売却する
底地の売却は通常の土地売却とは異なり、専門知識と経験が必要です。それぞれメリットやデメリットがあるため、状況に応じて最適な方法を選ばなければいけません。
ここでは、3つの売却方法を詳しく解説します。
借地人に底地を売却
底地の売却方法としてスムーズなのは、借地人に底地を売却する方法です。
借地人は底地を購入すると、土地の所有権と借地権の両方を入手できます。つまり、土地の完全所有が可能です。
この方法であれば、第三者を探す手間がないだけでなく、売却手続きも比較的簡単にできます。
底地のみを第三者に売却
底地のみを第三者に売却する方法は、不動産会社や投資家が買主となるケースが多いです。
ただし、一般の市場では需要が低いため、通常の不動産会社では売却が難しい場合があります。
そのため、底地を専門に扱う不動産会社への売却がおすすめです。
底地と借地権を第三者に売却
底地だけでなく、借地権もまとめて第三者に売却する方法もあります。
この方法では、地主と借地人が共同で土地全体を売却します。これにより、完全な所有権のある土地として売却できるため、市場価値が高まり、高値での売却を期待できるでしょう。
ただし、地主と借地人の双方の合意が必要になるほか、交渉が難航する可能性があります。
まとめ
底地は、一般的な不動産とは異なる専門知識が必要です。
借地人との関係性や土地の利用制限、売却の難しさなど、多くの課題があります。
売却や活用には、ノウハウを持つ不動産会社に相談するのが成功への近道です。特に、底地や借地の取引を専門に扱っている会社なら、複雑な権利関係やトラブルにも対応し、最適な解決策を提案してくれるでしょう。
ピタットハウス秋葉原北店の「借地権無料相談ドットコム」は、借地と底地の専門家として、借地権や底地に関する相談から買い取りまで、全力でサポートいたします。
地主に借地権を買い取って欲しい場合、地代の値上げや承諾料の請求に関する地主とのトラブル、相続に関するお悩みなど、どのような相談でも対応します。借地権や底地の買取・売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
ピタットハウス秋葉原北店の「借地権無料相談」で借地のお悩み伺います！
お気軽にまずはご相談を！
ご相談・お問い合わせはすべて無料です。
「借地権・底地」に関する専門スタッフが対応！
どんな状況の土地にも対応いたします！
借地権の買取売却をお考えの借地権者様へ
当社ではどんな状態の借地権の買取も承っております。
地主さんとの交渉の代行から、借地非訟のサポートまで借地権者様を最大限にサポートしつつ、
ピタットハウス秋葉原北店が直接借地権の買取りをいたします。
直接買取りのため、仲介手数料などが発生せず、買い手を見つける業務もないので無駄な費用が無くスピーディーに売買が可能です。
借地権の売却をお考えの借地権者様はぜひとも一度当社にお問い合わせください！