底地を売却したい地主必見！
売却方法・流れ・税金まで徹底解説
自分の所有する土地なのに、自由に売却できないことに悩んでいませんか。
地代収入はあるものの、固定資産税の負担や借地人とのトラブルに、頭を抱える地主は少なくありません。特に借地権が設定されている底地の売却は、専門知識や複雑な手続きが求められるため、一歩を踏み出せずにいる方も多いでしょう。
この記事では底地をスムーズに売却したい地主を対象に、売却が難しいと言われる理由、具体的な売却方法などを詳しく解説します。
底地売却に関する正しい知識を身につけたい方、状況に合わせた最適な売却方法を見つけたい方は、ぜひ最後までお読みください。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
底地の売却が難しいと言われる理由
底地の売却は、一般的な土地の売却に比べて難しいと言われています。
主な理由は、以下の3つです。
- 権利上の理由で自由に売却できない
- 担保価値が低い
- 収益性が悪い
適切な売却方法の選択や専門家への相談を検討したい方は、まずそれぞれの理由を把握しましょう。
権利上の理由で自由に売却できない
底地は土地の所有権を持つ地主と、土地を利用する借地人との間で権利が分かれている不動産です。
地主は土地の所有者ですが、借地借家法によって借地人の権利が強く保護されています。そのため、地主は借地人の承諾がない限り、建物の撤去や土地の自由な利用はできません。
売却する際も借地権がついた状態での売買となるため、買主も土地の有効活用が難しくなります。
担保価値が低い
金融機関は担保価値を判断する際、土地を自由に使える更地であるかどうかを重視します。
しかし、底地は借地権があるため、自由に土地を利用できません。担保として評価されにくく、融資を受けにくい傾向にあります。
そのため、買主は購入資金の借り入れが難しいため、売却先の候補が限られ、売買取引が成立しにくくなります。
収益性が悪い
底地から得られる地代は、周辺の賃貸物件の家賃相場と比較すると低い傾向にあります。
地代は、固定資産税などの経費を賄う程度の金額になるケースが一般的です。そのため、大きな収益を期待する投資家は少なく、需要が限られます。
このような収益性の悪さは、底地売却の難しさにつながるひとつの要因といえるでしょう。
底地売却のメリット
底地の売却には、さまざまなメリットがあります。
- 固定資産税の発生がなくなる
- 資産の現金化による流動性改善
- 管理負担やトラブル解消
- 相続時の分割トラブル防止
これらを理解すれば、底地を所有し続けるよりも売却するメリットが大きいと判断できるケースがあるでしょう。
ここでは、底地売却のメリットを詳しく解説します。
固定資産税の発生がなくなる
底地を売却すると、地主は土地の所有権を手放すため、毎年支払う固定資産税や都市計画税の負担がなくなります。
底地にかかる固定資産税は、土地を所有する地主が負担するのが一般的です。しかし、借地人が地代の支払いを怠った場合は、税金に充てられる収入がなくなり地主の負担が大きくなります。
一方、底地を売却すれば、税金の支払い義務から解放されます。
資産の現金化による流動性改善
底地は売却が難しいだけでなく、借地人がいる場合には自由な活用ができない不動産です。
しかし、売却による現金化は、流動性の改善につながります。例えば、得られた現金は、他の不動産への投資や老後の生活資金、負債の返済など、さまざまな用途で自由に活用できます。
このように資産の流動性を高められる点は、底地売却の大きなメリットといえるでしょう。
管理負担やトラブル解消
底地を所有していると、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
代表的なトラブルは、以下の通りです。
- 借地人との間で地代の値上げ交渉
- 建物の増改築の承諾
- 地代の滞納
これらのトラブル解決には時間や労力だけでなく、専門家への費用がかかる場合があるでしょう。
しかし、売却することで管理負担やトラブルから解放されます。
相続時の分割トラブル防止
底地は評価額が低く、分割が難しい資産です。
そのため、相続時に複数の相続人で底地を分割すると、トラブルに発展する可能性があります。
その点、底地を売却して現金化しておけば、相続人間での公平な分割が可能です。
相続時のトラブルを未然に防げば、スムーズな財産分与を実現できるでしょう。
底地売却のデメリット
底地の売却には多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。
- 地代収入や承諾料などの収入がなくなる
- 売却時に借地人との交渉が必要
- 一般の土地売却より低い売却価格になりやすい
ここでは、底地売却のデメリットを詳しく解説します。メリットと比較したうえで売却すべきかどうかを判断しましょう。
地代収入や承諾料などの収入がなくなる
底地を売却すると、借地人から受け取っていた地代収入がなくなります。
地代は少額であっても、安定した継続収入です。また、借地人が建物の建て替えや譲渡をする際に得られる承諾料も受け取れなくなります。
これらの収入がなくなることを考慮して、売却を判断しなければいけません。
売却時に借地人との交渉が必要
底地の売却では、借地人の協力が欠かせません。
例えば、借地人に底地を売却する、底地と借地権をまとめて第三者に売却する場合は、借地人との交渉が必要です。
交渉がうまくいかないと、売却自体が難しくなる場合もあります。
借地人との関係性によっては交渉が長期化したり、トラブルに発展したりする可能性もあるでしょう。
一般の土地売却より低い売却価格になりやすい
底地は借地権がついているため、更地に比べて市場価値が低い傾向にあります。
そのため、一般的な土地の売却価格より、安くなりやすい傾向にあります。これは買主が土地を自由に利用できず、購入後の活用方法が限られるためです。
売却価格の低さを理解したうえで、売却を検討しなければいけません。
底地の売却方法
底地の売却方法は、主に以下の3つです。
- 借地人に売却
- 第三者（不動産会社や投資家）に売却
- 借地人と第三者による共同売却（底地と借地権の同時売却）
それぞれ特徴があり、所有する底地の状況や借地人との関係性によって選びます。
ここでは、底地の売却方法について解説します。
借地人に売却
底地を借地人に売却する方法は、スムーズかつ円満に売却できる可能性が高い方法です。
借地人にとっては底地を購入すると土地の所有権と借地権が一体化し、完全な所有権のある土地として利用できます。
地主側にとっては交渉相手が1人に絞られるため、手続きが比較的簡単です。
第三者（不動産会社や投資家）に売却
売却には、底地を専門に扱う不動産会社や投資家を頼る方法もあります。
一般の不動産会社では底地の取り扱い経験が少ない場合がありますが、専門会社なら複雑な権利関係や法律に詳しいため、スムーズな売却が期待できるでしょう。
この方法は借地人との交渉が難しい、早く現金化したい場合に適しています。
借地人と第三者による共同売却（底地と借地権の同時売却）
底地と借地権の同時売却は、地主と借地人が協力して、底地と借地権をまとめて第三者に売却する方法です。
土地を更地として売却できるため、市場価値が高まり、高値で売却できる可能性が高まります。
ただし、地主と借地人の双方が売却に同意し、協力して手続きを進めなければいけません。
底地売却に関わる税金と費用
底地の売却には、以下のような税金や費用がかかります。
- 譲渡所得税
- 印紙税・登録免許税
- 仲介手数料や司法書士費用
これらを事前に把握しておけば、売却にかかる総額を計算できるため、具体的な資金計画を立てられるでしょう。
ここでは、底地売却に関わる税金と費用について詳しく解説します。
譲渡所得税
| 保有期間 | 税率 | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得税率 | 5年超 | 20.315% |
| 短期譲渡所得税率 | 5年以下 | 39.63% |
印紙税・登録免許税
売買契約書には、契約金額に応じて収入印紙を貼らなければいけません。
また、土地の所有権を地主から買主に移転する登記手続きを行う際には、登録免許税がかかります。
なお、これらの税金は、売却価格や登記内容によって金額が異なります。
仲介手数料や司法書士費用
不動産会社に売却を依頼した場合は、成立した際に仲介手数料を支払います。
なお、仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で以下のように定められています。
| 売買価格 | 手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5％＋消費税 |
| 200万円～400万円 | 売買価格の4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格の3％＋6万円＋消費税 |
しかし、2024年7月の宅地建物取引業法改正により、売却価格800万円以下の物件では仲介手数料の上限が30万円（税抜）に統一されました。
また、抵当権抹消登記などを司法書士に依頼した場合は、別途報酬の支払いが発生します。
底地売却の流れ
底地の売却は、以下の通りです。
- 売却前の準備
- 査定と相場の把握
- 売買契約と決済
一般的な不動産とは異なり、売却が難しい側面があるため、底地に詳しい不動産会社に相談しながら進めていくとよいでしょう。
ここでは、底地売却の流れを解説します。
売却前の準備
底地売却を始める前に、まずは契約書類や登記簿謄本などの権利関係の書類を準備します。
特に借地人との間で交わした契約書は、借地権の内容や地代、特約などが記載されているため、必ず確認してください。
また、借地人との関係性、トラブルの有無も事前に把握しておきましょう。
査定と相場の把握
次は、底地を専門に扱う不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を把握します。
一般的な不動産会社では適正な査定が難しい可能性があるため、複数の専門会社に相談して比較検討しましょう。
ただし、査定価格はあくまで目安です。最終的な売却価格は、買主との交渉で決まります。
売買契約と決済
買主が見つかり売却条件の合意に至ったら、売買契約を締結します。
売買契約書には売却価格や引き渡し日、特約事項などを詳しく記載してください。その後、買主から代金を受け取り、所有権移転登記の手続きを行います。
決済と登記が完了すれば、底地の売却は完了です。
底地売却を成功させるためのポイント
底地の売却を成功させるポイントは、以下の4つです。
- 事前に借地人に交渉する
- 底地を複数人で所有する場合は注意する
- 売却前に底地の実態調査を行う
- 売却後に発生する譲渡所得税を計算しておく
ここでは、底地売却を成功させるためのポイントを詳しく解説します。
事前に借地人に交渉する
底地を売却する前に、まずは借地人に底地の売却意向を伝えます。
借地人が底地の購入を希望すれば、円満に売却できる可能性が高いです。
また、借地権の譲渡や共同売却の可能性も、事前に話し合っておくと売却の選択肢が広がるでしょう。
底地を複数人で所有する場合は注意する
底地を兄弟や親戚などで共有している場合は、全員の同意がなければ売却できません。
例えば、共有者の1人が売却に反対すると、手続きの進行が難しくなります。
そのため、売却を検討する際は事前に共有者全員の意向を確認し、足並みをそろえる必要があります。
売却前に底地の実態調査を行う
底地の売却を進める前には、実態調査を行っておきましょう。
例えば、土地の境界や隣地との関係、地代の滞納やトラブルの有無など、底地の現状を正確に把握しておくべきです。
特に借地人との間でトラブルが発生している場合は、事前に解決しておきましょう。
売却後に発生する譲渡所得税を計算しておく
売却によって得た利益には、譲渡所得税がかかります。
税額は売却価格だけでなく、土地の取得費や譲渡費用によって変動するため、売却後に慌てないよう、事前に譲渡所得税を計算しておくべきです。
計算が難しい場合は、税金の専門家である税理士への相談を検討しましょう。
まとめ
底地の売却は一般的な不動産とは異なり、専門知識と経験が必要です。
借地権の複雑な権利関係や借地人とのトラブルなど、クリアすべき課題はいくつかあります。しかし、売却を成功させれば、固定資産税の負担や管理の手間から解放され、まとまった現金を得られます。
売却を検討する際は、専門性の高い不動産会社への相談が最適です。底地や借地の取引を専門に扱っている不動産会社を利用すれば、複雑な権利関係やトラブルにも対応し、最適な解決策を提案してくれるでしょう。
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