借家住まいの人、借地人の破産について

1. 借家住まいの人が破産をした場合

借家住まいの人が破産した場合(店舗使用でない場合です)、家賃の滞納がないのであれば、そのまま住み続けることが多いです。

時々、賃貸借契約の内容に、借家住まいの人が破産をしたことを、賃貸借契約の解除事由としている場合がありますが、借家住まいの人が家賃を滞納していないのであれば、破産したことだけを理由に、訴訟で明渡しを求めることはできません。

そうではなく、借家住まいの人に家賃の滞納がある場合は、借家住まいの人は、破産の申立をする前に、賃貸借契約を解除して明け渡すか、全額家賃は支払うか、という対応をすることが一般的です。

借家住まいの人の立場では、破産開始決定前までの家賃は、破産債権となり法律上支払わないで終了させることができるので、可能であれば明渡しをしたほうがよいことになりますが、明渡しを求められると住居がなくなってしまうような場合は、全額支払うしかありません。

あまり多くはありませんが、借家住まいの人が、家賃の滞納があるまま、破産申立をした場合、大家は、破産開始決定までの家賃については、諦めるしかありません。

大家としては、未払いの家賃があることを理由に、明渡し訴訟を提起して明渡しを求めることになります。

なお、生活保護者の場合は、明渡し訴訟を提起されると、引っ越し費用が出やすいという点があるので、比較的、明渡しが容易に実現できます。

余談ですが、都営住宅の明渡し訴訟の訴訟担当者は、弁護士による入札となっています。

2. 借地人の破産

借地人が破産した場合、建物と借地権が破産財団となります。

破産管財人が、建物と借地権の買い手を探し、その価格が破産財団に組み込まれます。

この場合、破産管財人は、通常通り、借地借家法19条で譲渡許可を求めることもできますが、ある程度の時間がかかることが見込まれるので、同法20条で、競売等で取得した買い手が、譲渡許可を求める方法をとることもありえます。

ただし、建物と借地権は、購入者が限られていることもあり、高い価格がつかない可能性もあります。さらに、破産開始決定後の地代の支払いは、破産管財人が、破産財団から支払わざるをえないので、破産管財人としては、時間をかけたくないというのが本音です。

その場合、地主としては、借地人が破産をしていない場合と比べて、安価に買取ができる可能性が高いので、借地権の買取を申し出るチャンスだと言えます。

この点に関しては、後日、別途、コラムにする予定です。

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