借地権の買取請求権はどんな時に使える ？行使できる条件とできないケースを紹介
借地権の買取請求権は、土地を借りて建物を建てる際に得られる権利の一つで、借地契約が終了した際に地主に対して建物の買取を請求できるものです。借地権を持つことで、借地人は安心して土地を利用できるだけでなく、契約終了時に建物を撤去せずにそのまま地主に買い取ってもらうことが可能です。しかし、この権利はいつでも行使できるわけではなく、いくつかの条件を満たす必要があります。 本記事では、借地権の基本と買取請求権の行使条件や行使できないケースについて詳しく解説します。
建物買取請求権は借地権を設定すると発生する権利
借地権を持つ借地人には、借地契約が終了した際に建物買取請求権が発生します。これは、借地借家法に基づき借地人が持つ権利で、契約終了時に建物がある場合、その建物を地主に時価で買い取らせることが可能です。
この権利は契約書に特別に明記されていなくても借地借家法に基づき発生するため、借地人が安心して建物を建てるための重要な保護手段となります。
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| 借主の権利 | 借地権 | 土地の使用権、契約更新権（普通借地権の場合） |
|---|---|---|
| 建物買取請求権 | 契約終了時に建物を地主に時価で買い取らせる権利 | |
| 借主の義務 | 原状回復義務 | 契約終了後に更地にして返還する義務（定期借地権や契約更新がない場合） |
建物買取請求権が必要なケース
建物買取請求権は、借地契約終了時に建物の撤去や取り壊しを求められた際に発生します。借地人がこれを行使することで、地主に建物を買い取らせることができ、建物の価値を失わずに済むため、建物の所有権を守る手段として重要です。
特に、契約更新ができない状況や、建物の撤去費用が高額になる場合には、建物買取請求権が重要な役割を果たします。
建物買取請求を使うには条件を満たす必要がある
建物買取請求権は、いつでも自由に使えるわけではなく、行使には特定の条件が求められます。
具体的には、以下の条件が満たされていることが必要です。
- 契約期間が終了していること：契約の存続期間が満了し、終了に伴う権利として行使できる。
- 建物が借地上に存在していること：契約終了時に土地の上に建物が残っている必要がある。
- 建物が法に基づいた建築物であること無許可や違法な建物は原則として対象外である。
地主は原則、建物買取請求を拒否できない
建物買取請求権が行使された場合、地主はこれを拒否することができません。これは借地借家法によって定められており、借地人を保護する仕組みです。ただし、買取価格は「時価」での取引となり、必ずしも借地人の希望価格になるわけではありません。
借地権とは
そもそも借地権とは、他人の所有する土地に建物を建てて使用するために必要な権利です。たとえば、自分の土地を持っていない人がマイホームを建てたい場合、地主から土地を借りてその上に建物を建てることが可能です。
このとき、借地権を購入することで、借地人は一定の期間、地代を支払って土地を使用する権利を得ます。そして、契約期間が満了したり更新されたりしない場合、借地人は土地を更地にして返却する義務があります。
また、借地権には、借地人が土地を利用する権利である「借地権」と、地主が土地を貸し出す権利である「底地権」があります。双方の権利が契約により成り立ち、借地人と地主の義務も明確に定められています。
この関係によって、借地人は土地を使用し、地主は地代を受け取るという双方の利害が調整されます。借地権があることで借地人は安心して土地に建物を建てられ、底地権があることで地主は所有権を維持しながら収益を得ることができます。
借地権には大きく分けて2種類
借地権は大きく2種類に分けることができます。それぞれに特徴や利用条件が異なり、契約内容によって取り扱いが異なります。
- 地上権：他人の土地に建物や構造物を建てて利用するための独立した権利。所有権に近い強い権利で、土地の所有者の許可がなくても第三者に譲渡可能。
- 賃借権：土地を借りて利用する権利で、地主から土地を使用する許可を得て、地代を支払うことで成り立つ権利。譲渡する際には地主の同意が必要となるため、地上権に比べて制約が多い。
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| 借地権 | ||
|---|---|---|
| 地上権 | 賃借権 | |
| 設置行為 | 可能 | 原則不可 |
| 存続期間 | 自由に設定可能 | 借地借家法に基づく |
| 地代支払いの有無 | 必要 | 必要 |
| 借地権の売却 | 自由 | 地主の同意が必要 |
| 登記の義務 | あり | あり |
| 抵当権の設置 | 可能 | 地主の同意が必要 |
地上権
地上権は、土地を独立して使用できる強力な権利で、土地の所有者である地主の許可がなくても第三者に譲渡や売却が可能です。建物を建てるための権利を土地に設定するため、借地人は地主に縛られることなく自由に利用や売却ができます。また、担保としても利用できることから、借地権の中でも非常に強力で自由度の高い権利といえます。
賃借権
賃借権は、地主から借りた土地を利用する権利で、譲渡や転貸する際には地主の同意が必要です。地主との合意が求められるため、地上権に比べると制約が多い権利です。
しかし、一般的に借地権として利用されるのは賃借権であり、住宅や商業施設などで多く使われています。さらに、賃借権は旧法借地権・普通借地権・定期借地権の3種類に分かれており、それぞれに契約期間や更新の条件が異なります。
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| 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 定期借地権（新法） | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 30年以上 | 一般定期借地権：50年以上 建物譲渡特約付借地権：30年以上 事業用借地権：10年以上50年未満 |
| 木造 | 20年以上 | 30年以上 | ||
| 契約の更新 | あり（自動更新） | あり（自動更新） | なし | |
| 更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 | なし |
| 木造 | 20年以上 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 | なし | |
建物買取請求権を行使できないケースに注意！
建物買取請求権は、借地契約の種類や条件によって行使できないケースがあるため注意が必要です。主に以下の2つのケースでは買取請求ができないため、注意が必要です。
借地権が定期借地権であるケース
定期借地権の場合、契約終了後の更新がなく、また建物買取請求権も行使できません。定期借地権は契約終了後、必ず土地を更地に戻して返却することが義務付けられているため、建物を地主に買い取ってもらうことはできません。
契約満了前の解約に伴う買取請求は不可
建物買取請求権は契約満了による終了時にのみ行使できる権利です。そのため、契約期間が残っている状態での解約には適用されません。満了前に建物を処分したい場合は、借地人自身での処分が必要です。
まとめ
借地権と買取請求権は、借地人が契約終了時に建物を守るための重要な権利です。買取請求権は、契約終了時に建物を時価で地主に買い取らせるためのもので、地主はこれを拒否できません。ただし、行使できないケースもあるため、借地権の種類や契約条件を十分に確認しておくことが大切です。借地権の種類や契約条件を十分に理解することで、建物を守りながら適切な選択をすることが重要です。
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