借地権付き建物は売れない？売却の流れ、売却成功のポイントを解説
借地権付き建物は、通常の建売住宅に比べると売れにくい傾向があるため、適切な売却活動を理解しておくことが重要です。
本記事では、借地権付き建物が売れないと言われる理由や効果的に売る際のポイント、注意点まで幅広く解説します。借地権付き建物の売却について悩んでいる方は、売却方法についても詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
借地権付き建物とは
借地権付き建物は、土地の所有権を持たずに、他人から借りた土地のうえに建てられた建物を指します。
「借地権」とは、土地を借りる権利であり、代表的な種類は以下のとおりです。
● 普通借地権：契約の更新が可能で、土地の利用目的に制限がない
● 定期借地権：契約期間が定められており、更新ができず期間満了時に更地返還する必要がある
● 一時使用目的の借地権：イベント会場や仮設事務所などの仮設建物の一時的な利用を目的とした借地権
借地権付き建物を所有している場合、建物は自分のものですが、土地は地主のものであるため、土地の利用には制限がある点を理解しておきましょう。
借地権付き建物は売れないと言われる理由
借地権付き建物が売れないと言われる理由は以下のとおりです。
【借地権付き建物が売れないと言われる理由】
● 借地料の支払いが必要
● リフォームや建て替えには地主の許可が必要
● 建物の売却にも地主の許可が必要
● 住宅ローンの審査に通りにくい
それぞれ詳しく解説します。
借地料の支払いが必要
借地付き建物を購入した場合、住宅ローンの返済とは別に、地代にあたる借地料の支払いが毎月発生します。
買い手にとって「せっかく自分の家を買ったのに」と不満に感じる場合も多く、借地権付き建物が売れないと言われる原因になります。
借地権付き建物の所有者は土地の所有権を持たないため、土地に対する「固定資産税」を 支払う必要は ありませんが、 毎月の借地料の支払い義務があるため、トータルの維持費が高くつく可能性があります。
リフォームや建て替えには地主の許可が必要
借地権付き建物の場合、リフォームや建て替えをおこなうためには、その都度、地主の許可をとらなければなりません。設備の入れ替え程度であれば許可不要の 場合もありますが、一定規模以上のリフォームや建て替えの場合には、必ず事前 許可が 必要です。
建物に関しては自分の名義で所有権を持っているにもかかわらず、建物に対しても自由度が低い点が売却を難しくする一因です。
建物の売却にも地主の許可が必要
借地権付き建物は、売却をする際にも地主の 許可が不可欠です。 借地権の譲渡に関する手続きなども必要となるため、売りたいときに勝手に売ることができません。
所有している建物を自身の判断 で売却 できない不自由な仕組みが、借地権付き建物が売れない理由の大きな要因となっているのです。
住宅ローンの審査に通りにくい
借地権付き建物は、住宅ローンの審査に通りにくいとされています。借地権付き建物は、土地の所有権が地主にあるため、金融機関による差し押さえの難易度が高くなり、住宅ローンの審査が通りにくい傾向に あるのです。家の購入では、ほとんどの人が住宅ローンを組むでしょう。
しかし、借地権付き建物では住宅ローンが組めないケースも多く、資金調達の面で ハードルが高くなり、売却が困難になる場合もあります。
借地権付き建物を売却する流れ
借地権付き建物を売却する流れは以下のとおりです。
【借地権売買の基本的な流れ】
1. 借地権付き建物を査定＆媒介契約を結ぶ
2. 地主の承諾を得る
3. 売却活動＆売買契約を結ぶ
4. 地主に承諾料を支払う
5. 決済・借地権の引き渡し
借地権付き建物を売却する方法は、通常の物件とは少し異なるため、注意が必要です。
それぞれ詳しく解説します。
1.借地権付建物を査定＆媒介契約を結ぶ
借地権付き建物を第三者に売る場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。複数の不動産会社に借地権付き建物の査定を依頼し、査定結果を比較しましょう。 その際は、借地権付き建物の取り扱いに慣れている不動産会社を選無ことが大切です。
地主への買取を希望している場合でも、事前に査定を受けておくことで、地主側にも選択肢を提案でき、交渉しやすくなる可能性が高まります。
また、地主に 相談するよりも前に、不動産のプロに相談できれば、 交渉に関する有益なアドバイスがもらえる可能性もあります。
2.地主の承諾を得る
借地権付き建物を売却するには、地主から承諾を得なければなりません。基本的に、地主との交渉は、媒介契約をした不動産会社がおこないます。
ただし、地主との良好な関係を維持する ためにも、 承諾の交渉を不動産会社に任せたことを伝えましょう。 地主から承諾を得ることが、 借地権付き建物売却の成功の鍵を握っているからです。
一切の前触れもなく 不動産会社がきて、売却に関する承諾をとろうとしてきたら 、 地主が不信感を抱きかねません。 事前に 相談しておいたり、最初の交渉時に 同行したりするなど、地主に 配慮した行動をとりましょう。
3.売却活動＆売買契約を結ぶ
地主の承諾が得られたら、本格的に売却活動を開始します。
不動産会社によって売却 方法は異なりますが、一般的な方法 は以下のとおりです。
● 不動産情報サイトへの掲載
● 自社サイトへの掲載
● 住宅情報誌への掲載
● チラシのポスティング
● 既存の顧客への紹介
● 店頭に物件情報を掲示
上記の売却方法 をとおして買い手が見つかったら、売主の売却条件と買主の購入条件のすり合わせをおこない、お互いの条件が合致したら売買契約を結びます。
売買契約時には、売主・買主が不動産会社などに集まり、いくつかの手続きをおこないます。借地権付き建物の売買契約には、地主の承諾書を添付しなければなりません。売買契約がおこなわれる前までに、 地主の記名・押印を済ませた承諾書を 準備しておきましょう。
4.地主に承諾料を支払う
売買契約が成立したら、地主に承諾料を支払います。借地権の譲渡の承諾料は、一般的に借地権価格の10%程度とされていますが、地主によって独自に 承諾料を定めている場合もあります。通常、承諾料の支払いは、売買契約が締結された後です。
具体的なタイミングや支払い方法については、地主とよく話し合いましょう。
5.決済・借地権の引き渡し
売却が決まったら、売買契約を締結し、決済と借地権の引き渡しをおこないます。借地権を引き渡すには、建物の名義（所有権）を変更しなければなりません。
所有権を移転する際には、所有権移転登記をする必要があるため、法務局で申請手続きをおこないます。売買契約の締結から、決済・引き渡しまでは、一定の猶予期間（1〜2ヶ月程度）を要するの が一般的です。
借地権の引き渡しに合わせて、建物の引き渡しも同時におこなわれるため、改めて建物の状態確認や鍵の受け渡しなども忘れずにおこないましょう。
借地権付き建物を売りやすくするポイント
借地権付き建物を売りやすく ポイントは以下のとおりです。
【借地権付き建物を売りやすくする ポイント】
● 建物の価値や魅力を アピールする
● 借地権のメリットを説明する
● 借地権の実績がある不動産会社を選ぶ
それぞれ詳しく解説します。
建物の価値や魅力をアピールする
借地権付き建物を売りやすくするためにも、 建物の価値や魅力を改めて整理することが大切です。 建物の構造や立地条件、間取の使いやすさなど、居住時 にメリットとなるアピールポイントを説明しましょう。
駅や商業施設に近い 、閑静な住宅街である、といった 住環境に関わる項目も、購入を検討している方にとって重要です。 写真や図面を活用して、視覚的にも魅力を伝えられれば、より具体的なアピールになるでしょう。
借地権のメリットを説明する
借地権付き建物を購入するメリットは、以下のとおりです。
● 購入時に土地代を支払う必要がないため、安く購入できる傾向がある
● 固定資産税や都市計画税など、 土地に関する税金の支払いが不要
● 地主に正当な理由がない限り、存続期間を超えても 契約更新が可能
● 定期借地権を除き、地主の都合で借主に対して一方的な立ち退きは求められない
借地権付き建物を売りやすくするためには、購入するメリットについて 説明できるようにしておきましょう。
借地権の実績が豊富な不動産会社を選ぶ
借地権付き建物の取り扱い実績が豊富な 不動産会社を選ぶことも重要です。借地権付き建物の売買は、通常の不動産取引とは異なる複雑な知識や経験が必要となります。
借地権取引の実績が豊富な不動産会社を選べば、適切な査定や価格設定だけでなく、地主とのスムーズな交渉も期待できます。 借地権付き建物ならではの効果的な売却方法 を知っている ため、不明に思う点があれば積極的に相談しましょう。
借地権付き建物を売却するときの注意点
借地権付き建物を売却するときの注意点は以下のとおりです。
【借地権付き建物を売却するときの注意点】
● 地主とのコミュニケーションは大切にする
● 地主の売却承諾が得られない場合は申立てができる
● 地主との売却交渉は不動産業者に任せる
それぞれ詳しく解説します。
地主とのコミュニケーションを大切にする
借地権付き建物の売却に関しては、地主とのコミュニケーションを大切にしましょう。 定期的なコミュニケーションは、信頼関係を構築するうえで重要であり、売却にあたっての承諾や条件変更などを円滑に進める鍵となります。
地主と対話を重ねながら、 売却の意図や今後の計画を丁寧に説明する配慮が重要です。
地主の売却承諾が得られない場合は申立てができる
地主の売却承諾が得られない場合は、裁判所で申立てをおこなえます。借地権付き建物は 地主の承諾なしに売却できません が、地主が売却を否認する場合、 地権借家法による 「借地非訟 」という手段が用意されています。
借地非訟 では、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可の申し立てが可能です。
ただし 、借地非訟 の手続きには時間とコストがかかるため、 地主へ の丁寧な交渉を試みましょう。
地主との売却交渉は不動産業者に任せる
地主との売却交渉は不動産業者へ任せましょう。借地権付き建物の売却に関しては、専門的な知識と経験が必要です。
不動産業者は、法律的な知識や市場動向の情報をもとに、適切な査定や条件設定をおこなえます。地主との売却交渉は不動産会社へ任せることで、プロフェッショナルな立場からのスムーズな交渉が期待できるでしょう。
まとめ
この記事では、借地権付き建物が売却しづらい理由や売却の流れ、売りやすくするポイントなどを解説しました。
地権借用付き建物の売却は、地主との交渉や適切な売却活動が重要です。とくに、地主からの承諾を得るためには、専門知識をもつ不動産会社に依頼することで、スムーズな交渉が可能になります。
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