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- 借地権の解約について
【この記事のまとめ】
- 借地契約期間中の解約は、借地人保護の観点から原則認められません。
ただし、双方合意、借主の契約違反、災害等で建物使用不能の場合、例外的に解約が可能です。 - 借地権の解約は、借主都合の場合、原則建物買取請求権を行使できません。
建物は取り壊し、更地で返還が原則。地主の解除には、催告や契約違反が条件となります。 - 借地契約期間中に解約が難しい場合、借地権の売却、契約更新による所有継続、相続人への承継が対処法として考えられます。
経済的負担軽減や資産承継がメリットです。

監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕

2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
借地契約期間中の借地権解約は原則できない

このような借地人の不安定な立場を防ぎ、借地上の建物を適切に維持・管理できる環境を確保するため、法律は契約期間中の解約を厳しく制限しています。ただし、借地人が著しく義務に違反するなど、正当な事由がある場合に限り、例外的に解約が認められることがあります。
借地契約期間中に借地権の解約が認められるケース

- 貸主と借主、双方の合意があれば解約できる
- 解約権留保特約があれば借主から解約できる
- 災害や老朽化が原因で、建物が使用できなくなったら解約できる
- 借主が契約違反を行ったら解約できる
貸主と借主、双方の合意があれば解約できる
ただし、特に借地権者側に不利な条件での合意解約については、借地借家法の趣旨に照らして慎重な判断が必要です。
解約権留保特約があれば借主から解約できる
借地契約において解約権留保特約が設定されている場合、契約期間中であっても借地権の解約が認められる可能性があります。解約権留保特約とは、一定の条件下で契約期間中でも解約できる権利を、あらかじめ契約で定めておくものです。このような特約が認められる理由は、契約自由の原則に基づき、当事者間で合意した契約内容を尊重する必要があるためです。
災害や老朽化が原因で、建物が使用できなくなったら解約できる
災害や老朽化により建物が使用できなくなった場合、借地契約期間中であっても借地権の解約が認められる可能性があります。これは、借地権の本質的な目的が借地上の建物を所有し、使用することにあるためです。建物が倒壊や深刻な損傷により使用不能となり、その状態が継続する場合、もはや借地権設定の本来の目的を達成することができません。
借主が契約違反を行ったら解約できる
借地契約期間中であっても、借地人による重大な契約違反があった場合には、借地権の解約が認められる可能性があります。これは、借地人の契約違反行為によって、地主との信頼関係が著しく損なわれたと認められるためです。例えば、長期にわたる賃料の未払い、無断での土地の転貸や用途変更、建物の無断譲渡などが該当します。
借地契約期間中に借地権の解約を行う流れ

借主が解約を行う流れ
- 契約書の確認
- 地主への通知
- 違約金の支払い
- 建物の取り扱い
- 土地の明け渡し
貸主が解約を行う流れ
- 借地人に催告
- 借地人に対して契約解除の通知
- 借地人が応じない場合は裁判所に明け渡し請求
- 借地人との契約解除
- 借地人が応じない場合は裁判所に明け渡し請求
借地契約期間中に借地権を解約する際の注意点

- 借地契約の解約後は建物を取り壊す必要がある
- 借地契約の解約時には地主へ建物の買取請求が原則できない
借地契約の解約後は建物を取り壊す必要がある
そのため、解約を決断する前に、建物の取り壊しに関する費用や工期を十分に見積もり、資金計画や移転計画を綿密に立てることが不可欠です。これらの準備を怠ると、予期せぬ追加費用や工期の遅延などのトラブルを招く可能性があります。
借地契約の解約時には地主へ建物の買取請求が原則できない
借地契約期間中に借地人が自ら解約する場合、地主に対して建物の買取請求をすることは原則としてできません。これは、借地借家法において建物の買取請求権が認められるのは、契約期間が満了した場合や、地主からの正当事由による解約の場合に限定されているためです。
借地契約期間中に借地権の解約が難しい場合の対処法

- 借地権を売却する
- そのまま所有し借地権を更新する
- 相続する
借地権を売却する
借地契約期間中に解約が難しい場合、借地権を売却するという手があります。借地権を売却することで、建物の取り壊し費用を負担することなく、また借地権の財産的価値を換価できる点がメリットです。特に好立地の物件では、借地権に相応の市場価値が見込める場合もあります。
一方でデメリットとして、適切な買主を見つけることが難しい場合があること、また売却価格が市場環境に左右されやすく、希望する価格で売却できない可能性があることが挙げられます。さらに、地主の承諾を得る必要があり、交渉が難航する可能性もあります。
そのまま所有し借地権を更新する
借地契約期間中の解約が難しい場合、そのまま所有を継続して借地権を更新するという手段があります。この方法のメリットは、立退きや建物の処分に伴う多額の費用負担を避けられること、また将来的な不動産価値の上昇による資産価値の増加が期待できることです。
相続する
借地契約期間中の解約が難しい場合、借地権を相続人に引き継ぐことも一つの方法です。メリットとして、解約に伴う違約金の支払いや建物の処分費用が不要となり、資産価値のある借地権を次世代に承継できることが挙げられます。また、相続人が居住や事業を継続することで、建物の有効活用も可能です。
まとめ
今回は、借地権の解約に関して解説してきました。借地契約期間中の解約は、借地人保護の観点から原則として認められません。ただし、双方の合意がある場合や、解約権留保特約がある場合、災害による建物の使用不能、借主の重大な契約違反などの場合には例外的に解約が可能です。
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