底地の評価額とは？
3つの評価方法や評価額を左右するポイント、
高値売却のコツを解説
所有している底地の価格が、いくらになるのか気になりませんか。
とはいえ、底地は一般的な土地のように、自由に売買されるわけではありません。借地権がついているため、評価方法や売却価格の相場が特殊です。
そのため、底地の評価額を自分で計算するのは難しく、どのように価値を判断すればよいか悩んでいる人は少なくないでしょう。
この記事では、底地の評価額の概要から評価方法、評価額を左右する要素などを詳しく解説します。
底地の適正価格を理解したい方、より有利な条件で売却を進めたい方は、ぜひ最後までお読みください。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
底地の評価額とは売却額の目安
底地の評価額とは、底地が持つ経済的な価値を金額で示したものです。
主に相続税の計算、金融機関が担保価値を決める際などに用いられますが、売却する際の目安にもなります。
ただし、底地には借地権がついているため、地主が自由に利用したり処分したりする権利が制限されます。そのため、更地として評価するよりも評価額は低くなりがちです。
底地の主な評価方法
底地の評価方法は、目的によって異なります。
主な評価方法は、以下の3つです。
- 国税庁の定める相続税路線価による評価
- 不動産鑑定士による評価（原価法・取引事例比較法・収益還元法）
- 金融機関からの評価
それぞれ特徴が異なるため、目的に合わせて適切な評価方法を選びましょう。
ここでは、底地の主な評価方法を解説します。
国税庁の定める相続税路線価による評価
国税庁の定める相続税路線価による評価は、相続税や贈与税を計算する際に用いられる評価方法です。
まず、国税庁が公開する路線価（宅地の1平方メートルあたりの評価額）をもとに、更地としての評価額を算出します。次に、算出された評価額から借地権の価値を引いて、底地の評価額を計算します。
路線価は国税庁の財産評価基準書で調べられるため、事前にチェックしておきましょう。
不動産鑑定士による評価（原価法・取引事例比較法・収益還元法）
不動産鑑定士による評価は、売買の目安価格を求める際に用いられます。
鑑定士は複数の評価方法を組み合わせ、客観的な価値を算出するのが一般的です。
主な評価方法には、土地の再調達価格をもとに評価する原価法、似たような取引事例と比較する取引事例比較法、将来の収益から価値を求める収益還元法があります。
金融機関からの評価
金融機関からの評価は、底地を担保に融資を受ける際に用いられます。
金融機関は底地が売却された場合に、いくらで売れるかを基準に評価するのが一般的です。
ただし、底地は一般的な更地に比べて換金しにくいため、担保価値は低く評価される傾向があります。
底地の評価額を左右するポイント
底地の評価額は、さまざまな要因によって左右されます。
- 土地の条件
- 周辺環境
- 借地権の割合
- 借地人との契約内容
- 市場のニーズ
これらは、底地の価値を判断するうえで欠かせない判断材料です。
ここでは、底地の評価額を左右する5つのポイントを詳しく解説します。
土地の条件
底地の評価額は、土地が持つ物理的な条件によって変わります。
具体的な条件は、以下の通りです。
- 土地の形状
- 面積
- 間口の広さ
- 道路との接し方
例えば、道路に面していない無道路地、三角形や旗竿地などの不整形な土地は、利用価値が低く評価される傾向にあります。
一方で、整形地で間口が広く日当たりや通風が良い土地は、評価が高くなります。
また、高低差が少なく平坦な土地も、建築コストが抑えられるため高く評価されやすいでしょう。
周辺環境
底地の評価額は、周辺環境によっても左右されます。
例えば、最寄りの駅からどれくらいの距離にあるか、商業施設や医療施設、学校などの生活に必要な施設が近くにあるかなどです。
利便性が高い地域ほど、評価額が高くなる傾向があります。
また、周辺の公共交通機関の充実度、将来的に新たな開発計画がある地域も、将来性が期待できるため評価が上がりやすい傾向です。
借地権の割合
底地の評価額は、借地権の割合によっても変わります。
借地権の割合とは、土地の所有権に対する借地権の価値の割合です。国税庁が地域ごとに定めており、商業地域などでは割合が高く、住宅地域では低くなる傾向があります。
この割合が高いほど地主の権利が制限され、利用できる範囲が狭くなるため、底地の評価額は低めです。
なお、借地権割合は、国税庁路線価図でアルファベット（AからG）で示されています。
借地人との契約内容
借地人との賃貸借契約の内容も、底地の評価額に影響を与えます。
例えば、地代が相場に比べて著しく低い、地代の増減額についての特約がない、契約期間が長く設定されているなど、地主にとって不利な契約内容は、底地の評価額が下がる要因です。
このような場合、新たな買主は地主の立場を引き継ぎ、不利な条件で土地を所有するため、市場価値が低くなります。
売却を検討する前に契約内容を見直し、借地人と円滑な関係を築いておくと、高値売却につながるでしょう。
市場のニーズ
底地の評価額は、市場のニーズによっても変動します。
底地は一般的な不動産と比べて特殊なため、需要と供給のバランスが価格に影響しやすいです。
例えば、底地を専門に扱う不動産会社や投資家が増えれば、需要が高まり底地の評価額が上がる可能性があります。また、底地の売却を検討している地主が増えれば、供給が増え評価額が下がるケースもあるでしょう。
市場の動向は常に変化するため、売却を検討する際は専門家と相談し、最新情報を把握する姿勢が大切です。
相続税路線価を用いて底地を評価する流れ
相続税路線価を用いて底地を評価する場合、専門知識がない人でも大まかな評価額を計算できます。主な流れは、以下の通りです。
- 自用地評価額を計算
- 借地権割合のチェック
- 自用地評価額から借地権割合を引いて評価額を計算
ここでは、相続税路線価を用いて底地を評価する流れを詳しく解説します。
自用地評価額を計算
相続税路線価を用いて底地の評価額を計算する場合、まず自用地評価額を算出します。
自用地評価額とは土地に借地権が設定されていない、自由に利用できる更地として評価した場合の価値です。国税庁の財産評価基準書で公開されている路線価と、土地の面積を掛けて計算します。
路線価は、主要な道路に面する土地の1平方メートルあたりの価格を示しています。これに土地の面積を掛けると、大まかな自用地評価額の算出が可能です。
借地権割合のチェック
次は、借地権の割合を調べます。
借地権の割合とは、土地の所有権に対する借地権の価値の割合です。国税庁が地域ごとに定めており、商業地域などでは割合が高く、住宅地域では低くなる傾向があります。
借地権割合は、路線価図に記載されているアルファベット（AからG）で確認できます。例えば、Aは90%、Bは80%、Cは70%といった具合です。
自用地評価額から借地権割合を引いて評価額を計算
最後は、自用地評価額から借地権の価値を引いて底地の評価額を計算します。
計算式は以下の通りです。
例えば、自用地評価額が5,000万円で借地権割合が60%の土地なら、借地権の価値は3,000万円です。これを自用地評価額から引いた2,000万円が、底地の評価額になります。
売却先によって異なる底地の価格相場
底地の売却価格は、誰に売却するかによって異なります。
主な売却先は、以下の通りです。
- 借地人に売却する場合
- 第三者へ売却する場合
- 不動産会社に売却する場合
それぞれ底地に対する考え方や購入目的が異なるため、提示される価格も変わります。
ここでは、売却先によって異なる底地の価格相場を解説します。
借地人に売却する場合
借地人に底地を売却する場合、高い価格で取引が成立する可能性が高いです。
価格相場は、更地価格の50％ほどです。
高い価格で取引が成立しやすい理由は、借地人が底地を購入すると、土地の完全所有権が手に入り、将来的な土地利用の自由度が格段に広がるためです。例えば、これまで借地権の制約があった状態から自宅を建て替えたり、担保に入れて融資を受けたりすることも可能です。
借地人はこうしたメリットが得られるため、底地取得に強い動機を持っており、相場よりも有利な価格で買い取ってもらえるケースも少なくありません。
ただし、借地人が資金面で購入が難しい、底地の必要性をあまり感じていない場合は交渉が停滞する場合もあります。そのため、まずは借地人へ売却の意思を確認し、資金計画を踏まえて取引が進められるかどうかを見極めなければいけません。
第三者へ売却する場合
底地を第三者へ売却する場合、相場は借地人に売却するケースと比べて低くなる傾向があります。
不動産会社の仲介がある個人への売却だと、更地価格の10％ほどが目安になるでしょう。
売却額が低くなりやすい理由は、第三者が底地を購入しても借地権者との関係がそのまま引き継がれるほか、自由に土地を利用できるわけではないためです。
買主からすると収益性を期待できる価値が限定的なため、使い勝手の面で制約が多いというリスクを負わなければいけません。そのため、第三者による底地購入価格は、路線価や時価から大きく値引きされた水準になるケースが一般的です。
ただし、立地条件が良く賃料収入が安定している物件、将来的に借地権者との交渉が進められる可能性がある場合は、投資家から一定の需要が見込める可能性もあります。
底地を第三者に売崎する際は、不動産投資市場の動向や収益性のアピールがポイントになるでしょう。
不動産会社に売却する場合
底地を不動産会社に売却する場合は、手続きがスピーディーかつ確実に進むメリットがあります。
相場は、更地価格の15％ほどです。
不動産会社は、底地の専門知識や権利調整のノウハウを持っています。そのため、借地人との交渉や管理上のリスクを織り込みつつも、短期間で現金化できる点が強みです。
一方、価格相場は他の売却先に比べて、低めに設定される傾向があります。
これは不動産会社が転売や収益化を前提として購入するため、リスクを考慮した仕入れ値での提示となります。
早期に資金を必要としている、借地人との交渉に煩わされたくない場合などには、有効な選択肢となるでしょう。しかし、できるだけ高値で売却したい場合には、条件面での妥協が必要です。
売却の目的を価格重視とするか、スピード重視にするかによって、不動産会社への売却における最適解は異なります。
底地を高値で売却するコツ
底地を高値で売却するためには、事前の準備や売却先の選定が欠かせません。
特に、以下の3つは重要性が高くなります。
- 借地人に売却を持ちかける
- 賃貸契約書を作成しておく
- 底地の売買を専門とする不動産会社を探す
これらを実践すれば、売却時の交渉を有利に進められるほか、高値での売却につながるでしょう。
ここでは、底地を高値で売却する3つのコツを解説します。
借地人に売却を持ちかける
底地を高値で売却するために有効な方法は、借地人に直接売却を持ちかけることです。
借地人は底地を購入すると土地の所有権と借地権が一体化し、完全な所有権のある土地としての利用を実現できます。地主と借地人の双方にメリットがあるため、売買が成立しやすいでしょう。
また、借地人との売買は第三者への売却と比べて、仲介手数料などの諸費用を抑えられる場合があります。
賃貸契約書を作成しておく
底地を高値で売却するには、借地人との間で賃貸借契約書を作成しておきましょう。
契約書には、以下を明記します。
- 地代の金額
- 支払い方法
- 更新料の有無
- 特約
契約内容が明確だと、売却時に買主が安心して取引できます。
一方、内容が不明確な場合は、買主が借地人との間でトラブルが生じるリスクが高まります。加えて、買主が購入をためらうケースもあるでしょう。
底地の売買を専門とする不動産会社を探す
底地は、一般的な不動産会社だと取り扱いが難しいケースが多いため、底地の売買を専門とする不動産会社を探すべきです。
専門会社なら、複雑な権利関係や法律に詳しいだけでなく、適正価格で売却を進めてくれます。
また、底地や借地権の購入を希望する投資家や、事業者を顧客として抱えている場合が多く、スムーズな売却を期待できます。
まとめ
底地の評価は複雑ですが、売却を検討するうえでも知っておきたい情報です。
評価額を把握できれば、適正価格で売却を進められるでしょう。
ただし、売却や活用を検討する際は、専門の不動産会社に相談するのが成功への近道です。特に、底地や借地の取引を専門に扱っている会社なら、複雑な権利関係やトラブルにも対応し、最適な解決策を提案してくれるでしょう。
ピタットハウス秋葉原北店の「借地権無料相談ドットコム」は借地・底地の専門家として、適正価格での底地買取を行っています。
借地人がいる現状で売却したい、資産整理がしたいなど、どんな悩みでもお任せください。底地の評価額が気になる方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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