借地権付き空き家の処分でお困りの方へ！
売れない場合の３つの解決策とは？
「相続した実家が借地権付きで、空き家のまま処分に困っている」「地代や固定資産税の負担が重いが、買い手がつかず悩んでいる」という方は少なくありません。借地権付き建物の処分は、地主の承諾や名義書換料、老朽化した建物の解体費用などが壁となり、通常の不動産売却よりも権利関係が複雑で難易度が高くなります。
この記事では、借地権付き空き家をスムーズに手放すための「第三者への売却」「地主への返還」「相続放棄」といった3つの解決策と、それぞれにかかる費用相場を徹底解説します。地主との交渉や専門買取業者の活用など、状況に応じた最適な出口戦略を見つけ、問題を解決へと導きましょう。
【この記事のまとめ】
- 借地権付き空き家が「売れない・手放せない」3つの理由
地主の承諾が必要で譲渡承諾料（名義書換料）が発生しやすいこと、旧法/新法など権利関係が複雑なこと、そして返還時に更地が原則で解体費用が重いことが、処分を難しくします。結果として「売るにも返すにもお金がかかる」状態になりやすいのが特徴です。 - 解決策は3ルート：売却／返還／相続放棄
①地主の承諾を得て第三者へ売却、②地主に直接買い取ってもらう、③借地権専門の買取業者に売却――が「売って処分」の基本です。売れない・急ぎたい場合は、建物を解体して更地で地主へ返還する方法も現実的。相続案件で負担が大きいときは、期限内の相続放棄（全財産放棄）という最終手段もあります。 - 費用と税金の要点を押さえて損しない判断を
売却では譲渡承諾料・仲介手数料・測量費など、返還では解体費（構造や立地で増減、アスベスト等で追加）といったコストが焦点です。売却益が出れば譲渡所得税がかかりますが、相続空き家の条件次第では3,000万円特別控除の対象になる可能性もあるため、手続きと要件確認を前提に出口戦略を選ぶのが重要です。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
借地権付き空き家の処分が難しい理由とは
相続などで取得した実家が「借地権付き建物」であった場合、通常の不動産とは異なり、処分のハードルが格段に上がります。所有権の土地であれば自分の意思だけで売却や活用が可能ですが、借地権には「地主」という利害関係者が存在するためです。
なぜ借地権付き空き家は「売れない」「手放せない」という事態に陥りやすいのでしょうか。その背景には、複雑な権利関係と高額な費用負担、そして地主との交渉という3つの大きな壁が存在します。ここでは、処分を難しくさせている根本的な原因を掘り下げて解説します。
そもそも借地権とは 2つの種類を解説
借地権とは、建物を所有する目的で、他人の土地を借りる権利のことです。建物の名義は自分であっても、土地は地主（底地人）のものであるため、毎月の地代を支払う必要があります。
借地権付き空き家の処分を検討する際、まず確認しなければならないのが「いつ契約した借地権か」という点です。借地権には大きく分けて「旧借地法（旧法）」と「借地借家法（新法）」の2種類があり、どちらの法律が適用されているかによって、借地人の権利の強さが大きく異なるからです。
現在、空き家として残っている建物の多くは、1992年（平成4年）7月31日以前に契約された「旧借地法」が適用されているケースがほとんどです。
| 種類 | 旧借地法（旧法） | 借地借家法（新法） |
|---|---|---|
| 契約開始日 | 1992年7月31日以前 | 1992年8月1日以降 |
| 契約の更新 | 更新が可能（半永久的） | 普通借地権は更新可 定期借地権は更新不可 |
| 借地人の権利 | 非常に強い | 地主の権利も配慮 |
| 建物の存続期間 | 木造等：20年以上 堅固建物：30年以上 |
一律30年以上 |
旧借地法は「借りている側（借地人）」の権利が非常に強く守られているのが特徴です。契約期間が満了しても、建物が存在する限り契約は更新されるのが原則です。これは住み続ける分にはメリットですが、「使わないから返したい」と考えたときには、権利が強い分だけ処分の手続きが複雑化する要因ともなります。
処分や売却には地主の承諾が必要
借地権付き空き家が「売りにくい」と言われる最大の理由は、何をするにも地主の承諾が不可欠である点です。通常の所有権物件であれば、買主との合意だけで売買契約が成立しますが、借地権の場合はそうはいきません。
借地権を第三者に売却（譲渡）したり、建物を建て替えたりする際には、必ず地主の承諾を得なければなりません。そして、この承諾を得るためには、「承諾料」と呼ばれるハンコ代を地主に支払う慣習があります。
一般的に必要となる承諾料の相場は以下の通りです。
- 譲渡承諾料（名義書換料）：借地権価格の約10％程度
- 建替承諾料：更地価格の約3％〜5％程度
例えば、借地権価格が2,000万円の場合、売却するためだけに200万円前後の譲渡承諾料を地主に支払う必要があります。さらに、もし地主との関係が良好でない場合、「承諾料を払っても売却を認めてくれない」あるいは「法外な承諾料を請求される」といったトラブルに発展するリスクもあります。
地主の承諾が得られない場合、裁判所の許可を得て代用する手続き（借地非訟）もありますが、時間と弁護士費用がかかるため、空き家処分のハードルをさらに高くしてしまいます。
老朽化した空き家は解体費用も課題に
3つ目の理由は、建物の老朽化とそれに伴う解体費用の問題です。借地契約を終了して土地を地主に返す場合、原則として建物を解体し、更地にして返還する「原状回復義務」が生じます。
長期間放置された空き家は資産価値がほとんどないケースが多く、売却しようとしても「古家付き」では買い手がつきません。かといって地主に返そうとすれば、数百万円規模の解体費用がのしかかります。
特に、以下のような条件の空き家は解体費用が高騰しやすく、所有者を悩ませます。
- 前面道路が狭く、重機が入らないため手作業での解体が必要
- アスベスト（石綿）が含まれており、特殊な処理費用がかかる
- 隣家と壁が接しており、切り離し工事が必要
「売れば承諾料がかかり、返せば解体費用がかかる」という板挟み状態になり、処分するだけで赤字になってしまうことが、借地権付き空き家の解決を先送りにさせてしまう大きな要因なのです。
解決策1：借地権付き空き家を売却して処分する
借地権付きの建物は、土地の所有権を持っていなくても「借地権」という権利自体に資産価値があるため、売却して現金化できる可能性があります。しかし、通常の不動産売却とは異なり、地主との関係性や法的な手続きが絡むため注意が必要です。ここでは、借地権付き空き家を売却して処分するための3つの主要なルートについて詳しく解説します。
地主の承諾を得て第三者に売却する
借地権付きの建物を第三者（個人や一般の不動産会社など）に売却する場合、原則として地主（底地人）の承諾を得ることが法律で義務付けられています。民法において、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要とされているため、地主に無断で売却を進めると契約違反となり、最悪の場合は借地契約を解除されるリスクがあります。
売却時に必要な譲渡承諾料（名義書換料）
地主から売却の承諾を得る際には、慣習として「譲渡承諾料（名義書換料）」を支払うのが一般的です。この費用は売却する借地人（あなた）が負担します。承諾料の額に法的な決まりはありませんが、実務上の相場は存在します。
| 費用の種類 | 相場の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 譲渡承諾料 （名義書換料） |
借地権価格の約10%程度 | 地主の承諾を得るための対価。 更地価格×借地権割合×10%で計算されることが多い。 |
| 建て替え承諾料 | 更地価格の約3%〜5%程度 | 買い手が建物を建て替えることを条件とする場合に必要となることがある。 |
このように、第三者へ売却する場合は、売却益からこれらの費用が差し引かれることを考慮しなければなりません。もし地主が理不尽に承諾を拒否する場合は、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求める「借地非訟手続」という方法もありますが、時間と費用がかかるため、まずは地主と誠実に話し合い、円満に承諾を得ることが最優先です。
地主に直接買い取ってもらう
第三者を探す前に検討したいのが、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。地主にとっては、自分の土地（底地）と借地権を合わせることで「完全な所有権」を取り戻すことができるため、土地の資産価値が大幅に向上するというメリットがあります。
この方法の最大の利点は、地主の承諾が不要であり、譲渡承諾料（名義書換料）を支払う必要がないことです。また、第三者への売却では難航しがちな「古い建物の解体」や「境界の確定」などの条件についても、当事者間での柔軟な交渉が期待できます。
ただし、地主に「資金的な余裕がない」あるいは「土地を利用する予定がない」と言われてしまえば成立しません。地主との関係が良好であれば、まずは「借地権を返したいので買い取ってもらえないか」と打診してみるのが良いでしょう。
借地権専門の不動産買取業者に売却する
「地主が買い取ってくれない」「地主と仲が悪く、第三者への売却承諾も頼みにくい」「建物が古すぎて一般の買い手がつかない」といった場合に有効なのが、借地権を専門に扱う不動産買取業者への売却です。
専門業者は、借地権の取り扱いや地主との交渉ノウハウを豊富に持っています。そのため、地主との交渉（承諾の取得や承諾料の取り決めなど）を業者が代行してくれるケースが多いのが特徴です。売却価格は市場相場よりも低くなる傾向がありますが、現状有姿（そのままの状態）で素早く現金化できる点は大きなメリットです。
仲介売却と業者買取の比較
一般の仲介で売る場合と、専門業者に買い取ってもらう場合の違いを整理しました。
| 比較項目 | 仲介売却（第三者へ） | 業者買取（専門業者へ） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場通りで高く売れる可能性がある | 相場の6〜8割程度になることが多い |
| 現金化のスピード | 買い手が見つかるまで数ヶ月〜1年以上かかることも | 最短数日〜1ヶ月程度で完了する |
| 地主との交渉 | 売主自身が行う必要がある（不動産会社がサポート） | 業者が主体となって交渉を進めてくれる |
| 契約不適合責任 （瑕疵担保責任） |
原則として売主が責任を負う | 免責（責任を負わない）となるケースが多い |
空き家の処分を急いでいる場合や、地主とのやり取りに精神的な負担を感じている場合は、専門業者への相談が解決の近道となります。
解決策2：売却せずに空き家を処分する
借地権付きの空き家がどうしても売れない場合や、売却活動に時間をかけずに早期に手放したい場合は、利益を追求せずに「処分」することを優先する必要があります。借地権は所有しているだけで地代や固定資産税（建物分）、維持管理費がかかり続けるため、「タダでもいいから手放したい」という判断は、経済的な損切りとして非常に有効な選択肢です。
ここでは、第三者への売却ではなく、地主（底地人）との関係の中で借地権を解消する2つの主要な方法について解説します。
建物を解体して更地で地主に返還する
最も基本的かつトラブルの少ない処分方法は、借地上の建物を解体し、更地に戻してから地主に土地を返還する方法です。これは借地契約の原則に基づいた手続きとなります。
原状回復義務と解体費用の負担
借地契約書には通常、契約終了時に借地を「原状回復」して返還する旨が記載されています。これは、借地人の費用負担で建物を解体・撤去し、更地にして地主に返す義務があることを意味します。
空き家が老朽化しており、次の利用者がすぐに見つからないような状態であれば、地主としても「更地で返してくれるなら契約解除に応じる」と判断するケースが多くなります。解体費用は数百万円単位でかかることが一般的ですが、将来的に払い続ける地代や空き家の管理リスクを考慮すれば、一時的な出費をしてでも関係を清算するメリットは大きいと言えます。
更地返還の流れとメリット・デメリット
更地返還を選択する場合、地主との合意形成から解体工事、滅失登記までを計画的に進める必要があります。この方法の主な特徴を整理しました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット |
|
| デメリット |
|
| 注意点 | 解体業者の選定や近隣への挨拶など、工事に伴うトラブル防止策が必要。また、解体前に必ず地主と「借地契約の合意解約書」を交わしておくこと。 |
解決策3：相続した空き家の場合の特殊な処分方法
売却も難しく、地主に返還することもできない借地権付き空き家の場合、最終的な手段として「相続放棄」や「無償譲渡」を検討することになります。これらは利益を得るための方法ではなく、将来的な負担やリスクを断ち切るための処分方法です。
相続人全員で相続放棄を検討する
相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）の財産を一切引き継がない手続きのことです。借地権付き空き家だけでなく、預貯金などのプラスの財産も全て放棄することになりますが、地代の支払いや建物の解体費用といった負債から解放されます。
相続放棄をするには、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に、家庭裁判所で申述を行う必要があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット |
|
| デメリット |
|
借地権付き空き家の処分にかかる費用と税金
借地権付き空き家を処分する際には、通常の不動産売却とは異なり、地主への承諾料や解体費用など特有のコストが発生します。また、売却によって利益が出た場合には税金の知識も不可欠です。ここでは、処分にかかる具体的な費用の相場と、知っておくべき税制優遇措置について詳しく解説します。
売却時に必要な譲渡承諾料や手数料
借地権を第三者に売却する場合、最も大きな出費となるのが地主へ支払う譲渡承諾料（名義書換料）です。借地権は地主の許可なく勝手に売却することができないため、承諾を得る対価として支払う慣習があります。
また、不動産会社の仲介で売却先を見つけた場合には仲介手数料が発生し、土地の境界が確定していない場合には測量費用も必要になります。一般的な費用の内訳と相場は以下の通りです。
| 費用の項目 | 相場の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 譲渡承諾料 （名義書換料） |
借地権価格の10%程度 | 地主への承諾対価として支払います。路線価等を基に算出される借地権価格が基準となります。 |
| 仲介手数料 | 売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 | 売買価格が400万円を超える場合の速算式です。不動産会社への成功報酬です。 |
| 測量費用 | 30万円 〜 80万円程度 | 隣地との境界が未確定の場合に必要です。官民査定が入ると高額になる傾向があります。 |
| 印紙税 | 1,000円 〜 3万円程度 | 売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約金額によって異なります。 |
特に譲渡承諾料は金額が大きくなりやすいため、資金計画を立てる上で非常に重要です。地主との関係性や契約内容によっては金額が変動することもあるため、事前の確認が欠かせません。
解体費用の相場と内訳
「建物を解体して更地で地主に返還する」あるいは「更地にしてから売却する」というケースでは、解体費用がかかります。近年、人件費や廃棄物処理費用の高騰により、解体費用は上昇傾向にあります。
解体費用は建物の構造（木造、鉄骨造、RC造）や立地条件（重機が入れるかどうか）によって坪単価が大きく異なります。以下は一般的な目安です。
| 建物の構造 | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 木造 | 4万円 〜 6万円 ／ 坪 |
| 鉄骨造（S造） | 6万円 〜 8万円 ／ 坪 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 8万円 〜 10万円 ／ 坪 |
例えば、30坪の木造住宅を解体する場合、単純計算で120万円〜180万円程度が見込まれます。ただし、これらは建物本体の解体費用であり、以下のような追加費用が発生する可能性があります。
- アスベスト（石綿）除去費用：事前調査が義務化されており、含有が確認された場合は数十万円〜の追加費用がかかります。
- 残置物撤去費用：家の中に家具や荷物が残っている場合、その処分費用が別途かかります。
- 地中埋設物撤去費用：解体中に古井戸や浄化槽などが見つかった場合の撤去費用です。
売却益が出た場合の譲渡所得税
借地権付き建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税（譲渡所得税）が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除額
税率は、その不動産を所有していた期間によって異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%
空き家の3,000万円特別控除の特例
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。これにより、税金を大幅に抑える、あるいはゼロにできる場合があります。
主な適用要件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）。
- 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたこと。
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
- 一定の耐震基準を満たすようにリフォームするか、解体して更地にしてから譲渡すること。
この特例は要件が細かく設定されており、確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類提出が必要です。詳細は国税庁のWebサイト等で必ず確認してください。
まとめ
借地権付き空き家の処分は、地主の承諾や高額な解体費用がハードルとなり、一筋縄ではいかないケースが多々あります。しかし、本記事で解説したように、第三者や買取業者への売却、更地にしての返還、あるいは相続放棄といった適切な解決策は存在します。
重要なのは、空き家を放置して地代や固定資産税、維持管理のリスクを増やさないことです。まずは地主との話し合いや、借地権に強い不動産会社への相談から始めましょう。ご自身の状況と費用対効果を冷静に見極め、早めに行動を起こすことが、円満な解決への近道です。
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