借地権の相続税評価額の計算方法！計算例をケース別にわかりやすく解説
借地権の相続において、土地の評価額が相続税の算出に直結するため、正しい評価方法を理解することが重要です。しかし、借地権には普通借地権や定期借地権、一時使用目的の借地権のように種類が多く、それぞれの評価方法が異なるので注意が必要です。
本記事では、借地権の基本から相続税評価額の計算方法までわかりやすく解説し、ケース別の計算例を通して実際の手順などを解説します。
借地権とは
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てるための権利のことであり、土地所有者に地代を支払うことによって長期間利用できる仕組みです。日本の法律は、建物を目的とする土地の賃借権を「借地権」として保護しています。そのため、借地人（借り手）は安定的に土地を利用する権利が保障されているのです。
借地権は大きく以下の3つに分かれています。
- 普通借地権
- 定期借地権
- 一時使用目的の借地権
それぞれ利用目的や契約期間、更新の可否が異なるので違いを詳しく見ていきましょう。
普通借地権
普通借地権は住宅などの建物を建てる目的で設定される借地権です。法律で定められた契約期間は30年以上で、期間終了後も更新する権利が認められています。
契約更新のたびに地代が変更されることもありますが、借地権の更新は法律で保護されており、借り手にとって安定的に長期使用が可能です。更新を拒絶するには土地所有者からの正当な理由が必要で、借り手が生活基盤として土地を安心して使用できるという点が普通借地権の特徴です。
定期借地権
定期借地権は契約期間が満了すると契約が終了し、更新が行われない借地権です。契約終了後は土地が所有者に返還されるため、土地所有者も将来的な利用計画が立てやすい特徴があります。
定期借地権には、以下の3種類が存在します。
- 一般定期借地権
- 事業用定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
一定定期借地権の契約期間は50年以上で、更新や建物買取請求権はありません。契約が終了すると土地が必ず返還されるため、所有者にとっては安定的な利用が可能です。
事業用定期借地権は事業用目的で土地を借りる場合に設定され、契約期間は10年以上50年未満です。商業施設や工場などの事業用の土地利用に適しており、契約終了時に土地が返還されます。
建物譲渡特約付借地権の契約期間は30年以上で、契約終了時に借地上の建物を所有者に譲渡する特約付きの借地権です。建物の買取が確約されるため、土地の返還と同時に建物も所有者の手に渡ることが特徴です。
一時使用目的の借地権
一時使用目的の借地権は短期間だけ土地を借りたいという場合に設定される借地権です。例えば、イベントや仮設の事務所、臨時施設など一時的な利用を目的とする場合に使用されます。
この借地権は法律上、契約期間終了後の更新が認められておらず、短期間の利用に限られています。利用終了後は確実に土地が返還されるため、所有者にとっても安心して貸し出せるという点が特徴です。
借地権の相続税評価額の計算方法
借地権の相続税評価額は、相続税の算出において重要な要素です。借地権の評価額は、種類によって異なる計算方法で算出され、土地の利用形態や契約内容などで相続税の評価が大きく変わることもあります。
ここでは、普通借地権、定期借地権、一時使用目的の借地権の3種類について、それぞれの評価方法と計算方法を詳しく解説します。
普通借地権の評価方法
普通借地権の相続税評価額は、自用地価額に借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は国税庁が地域ごとに定めた割合で、土地の所在地や地域によって異なります。
計算方法
普通借地権の評価額=自用地価額×借地権割合
自用地価額は、借地権が設定されていない場合の土地の自由使用が可能な価格を指し、路線価や固定資産税評価額などに基づき算出されます。なお、自用地価額には「路線価方式」と「倍率方式」があり、路線価が定められている地域ではその価格を用い、定められていない地域では倍率方式で評価します。
借地権割合は、一般に60%～80%の範囲で設定されますが、各地域で異なり、都心部では80%を超えることもあります。詳細は国税庁の路線価図に記載されているため、確認が必要です。
普通借地権の評価では、まず国税庁の最新の路線価図を確認して、借地権割合を正確に把握することが重要です。路線価図は、こちらのホームページで確認できます。また、借地上に建物が存在する場合は、その評価額も別途計上する必要があります。さらに、土地の形状や築年数が古い建物があると、無道路地や不整形地などの減価要因が適用され、評価額が減額される場合がありますので注意してください。
定期借地権の評価方法
定期借地権は更新が行われないため、普通借地権と異なる評価方法が適用されます。通常、契約期間が終了すれば土地が返還されるため、その特性を考慮した評価方法が採用されます。
計算方法
計算方法：定期借地権の評価額=自用地価額×借地権割合×（残存価額率）
残存価額率は契約の残存期間に応じて定められた係数を用います。この係数は、国税庁の残存価額率表に基づき、契約の残存期間が短くなるほど評価額も減少するように設定されています。契約の残存期間が短くなるほど、評価額も減少する点が特徴です。
定期借地権の評価では、契約書で正確な契約残存期間を確認することが重要です。評価額の計算には国税庁の「残存価額率」を用いるため、この係数を国税庁の係数表を参考に計算します。
また、建物譲渡特約付借地権では、契約終了後に建物の評価が絡むため、これも含めて確認しなくてはなりません。特殊な条件がある場合には、税務署で事前に確認を取ることをおすすめします。
一時使用目的の借地権の評価方法
一時使用目的の借地権の評価は一般的な借地権とは異なり、借地権割合を自用地価額に乗じて評価する方法は適当ではないとされ、雑種地の賃借権の評価方法に準じて評価します。
計算方法
- 雑種地の自用地価額×法定地上権割合と借地権割合の低い方
- 雑種地の自用地価額×法定地上権割合×1／2
賃借権が登記されている、設定の対価に権利金や一時金が支払われている、または堅固な構築物（建物や恒久的な施設）の所有を目的としているといったように地上権に準ずる権利と見なされる場合は計算方法①。上記に該当せず、契約が短期間かつ一時使用に限られる場合は計算方法②を使用します。
一時使用目的の借地権では、短期間の利用が明確であることが評価の条件となります。契約書や利用期間の証明を整えておくことが大切です。ただし、契約期間が長期に及ぶ、実質的に長期使用が認められる場合、普通借地権として評価される可能性があるため、税務署への確認が推奨されます。
借地権の相続税評価額の計算例をケース別に紹介
借地権の相続税評価額では、土地の利用状況や賃貸条件に応じて評価方法が異なります。以下では、ケースごとに具体的な計算例を用いて、評価額の計算方法をわかりやすく解説します。
借りた土地の上に建物を建てている場合
借りた土地の上に自分の建物を建てる普通借地権の場合、評価額は「自用地価額 × 借地権割合」で算出します。この評価額が借地人（借り手）側の相続税評価額となります。
例えば、自用地価額が2,000万円、借地権割合が60％の地域で計算する場合における評価額は
「2,000万円×0.6＝1,200万円」です。
他人に土地を貸し、借主が建物を建てている場合
自分の土地を他人に貸し、借主が建物を建てている場合は、貸主側の評価として、「自用地価額 × （1 – 借地権割合）」で評価されます。貸主の立場として、土地の評価額から借地権分を控除した計算です。
例えば、自用地価額が3,000万円、借地権割合が60％の地域で計算する場合の評価額は
「3,000万円×(1−0.6)=3,000万円×0.4=1,200万円」です。
使用貸借により土地を貸し付けている場合
使用貸借により無償で土地を貸している場合においては、相続税法上では借地権として評価されず、貸している土地は自用地としての価額で評価されます。借地権割合は考慮されません。
例えば、自用地価額が1,500万円の土地を無償で貸している場合の評価額はそのまま1,500万円です。
固定資産税以下の金額で土地を貸している場合
固定資産税評価額以下の安価な地代で土地を貸している場合も、借地権が発生しないため、自用地としての価額で評価します。
例えば、固定資産税評価額が1,800万円の土地を低額で貸している場合の評価額はそのまま1,800万円です。
相当の地代を受け取っている場合
相当の地代とは、通常の賃料よりも高い水準の賃料でその土地の自用地評価額の年6%程度の金額を支払っているケースです。この場合は、借地権評価額は基本的に自用地評価額の20％で評価します。
例えば、自用地価額が2,200万円の地域で、借地権取引慣行がない場合の評価額は
「2,500万円×(1−0.2)=2,500万円×0.8=2,000万円」です。
借地権取引慣行がない地域の場合
借地権取引の慣行がない地域では、借地権の評価が行われません。この場合も、借地権評価額は基本的に自用地評価額の20％で評価することが可能です。
例えば、自用地価額が2,200万円の地域で、借地権取引慣行がない場合の評価額は
「2,200万円×(1−0.2)=2,200万円×0.8=1,760万円」です。
借地権を相続する際の注意点
借地権を相続する際は以下の点に注意が必要です。
- 借地契約の内容確認
- 借地権の評価確認
- 地主の承諾
- 建物の老朽化と承諾
- 地代の変更リスク
契約期間や更新条件、地代、更新料などの内容は必ず確認しましょう。普通借地権や定期借地権により更新条件が違うためです。次に相続税の算出に必要な借地権評価額を確認します。評価方法は借地権の種類ごとに異なるため、正確な評価が重要です。
借地権を相続する際、地主の承諾や承諾料が必要になる場合があり、これがないと相続後の借地権継続が難しくなる可能性があります。借地権付きの建物が古い場合、建て替え時に地主の承諾が必要になることがあります。譲渡時にも承諾が必要なケースがあるため注意しましょう。
相続後に、地代が相場に合わせて見直される可能性があり、将来の支出を見込む必要があります。借地権は、通常の不動産とは異なり、地主との契約内容や承諾が大きく影響します。契約内容や評価を正確に理解することで、相続の負担やトラブルを防ぎ、計画的な相続手続きが可能になるでしょう。
まとめ
借地権を相続することで、土地の利用や資産価値の維持といったメリットが得られます。しかし、相続時には評価方法や契約内容の確認、地主の承諾が必要になるケースもあり、これらを正確に把握することが重要です。
借地権の評価は、土地の自用地価額や借地権割合を元に計算されますが、契約の種類や利用形態によって方法が異なります。また、地主との交渉や承諾料の負担が発生することもあるため、慎重な準備が求められます。これらを踏まえて進めれば、安心して借地権を相続し、資産価値を最大限に引き出すことが可能です。
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