借地権の返還は拒否できる？更地化は義務？
解約や更新拒絶されるケースを紹介
契約上で違反がある場合の借地権の返還・明け渡し請求
- 借地契約に対する違反は借地権の明け渡しの対象に
- 売買・譲渡、増改築の際は事前に地主に必ず確認
借地権の明け渡し（返還）請求が起こる原因として、「契約上での不履行がある場合」があります。
その義務違反とは、
・地代の不払いが発生している
・無断で借地権の譲渡・売却等を行った
・無断で建物の増改築をおこなった
などの場合です。
借地権の売買・譲渡、増改築などには地主さんからの承諾が必要になることがほとんどですので、その際には契約書の見直しや地主さんへの事前の確認を取ることは大変大切なことになります。
また、上記以外でも、地主様から一方的に返還（明渡し）を要求されるトラブルもあります。
地主から借地権の返還を求められた場合、どのように対応したらいいか判断に迷ってしまうこともあるでしょう。
基本的には、借主は返還要求を拒否できますが、返還しなければならない場合もあります。
この記事では、借地権の返還要求があった場合の対応について、返還が必要になるケースや返還時の注意点などについて分かりやすく解説します。
借地権の返還要求は拒否できる
借地権は、借地借家法によって保護されている権利です。
土地を借りて建物を建て、そこで生活している限り、地主から「契約を更新しないので返してほしい」と言われても、借主には要求を拒否する権利があります。
借地権者は土地に建物を建て、そこで生活基盤を築いています。簡単に立ち退きを求められては生活が脅かされることになってしまうため、法律で借地権者の権利を守り、安定した居住を保障しているのです。
借地借家法の定めによると、地主は正当な事由がない限り、借主の更新希望を拒むことはできません。借主が適切に地代を支払い、契約条件を守っている限り、その土地での生活を継続する権利が保障されます。
借地権の返還要求が通るケース
ただし、すべての場合において返還要求を拒否できるわけではありません。
借地権の返還要求が認められるケースは、大きく分けて以下の2つです。
- 契約違反による解約
- 契約期間満了後の更新拒絶
それぞれのケースについて解説します。
契約違反による解約
契約期間中であっても、借主が契約（賃貸借契約）に違反する行為を行った場合、地主は契約を解除して土地の返還を求めることができます。
ただし、これは信頼関係を破壊するような重大な契約違反の場合に限られ、軽微な違反が直ちに解約事由となることはありません。
主な契約違反の例として、以下のようなケースが挙げられます。
| 地代の長期滞納 | 6ヶ月以上の滞納 (※一時的な遅延は通常認められない) |
|---|---|
| 無断での建物の増改築 |
|
| 借地権の無断譲渡 |
|
| その他の重大な契約違反 |
|
こうした違反があった場合でも、直ちに契約解除が認められるわけではなく、違反の程度や経緯、その後の対応などを総合的に考慮し、信頼関係が破壊されたかどうかが判断されます。
契約期間満了後の更新拒絶
- 地主、借主の土地使用の必要性
- 借地権設定の経緯
- 土地の利用状況
- 借主に提供される立退料などの状況
具体的には、以下のようなケースで更新の拒否が認められる可能性があります。
- 地主に切実な土地使用の必要性がある（病気・介護のために子どもと同居せざるを得ないなど）
- 建物が長期間使用されていない
- 建物が著しく劣化して倒壊の恐れがある
- 借主が他に不動産をいくつも所有している
- 適切な立退料が提供されている
ただし、これらの事由があったとしても、必ずしも更新拒絶が認められるわけではありません。
双方の事情を総合的に判断したうえで決定されます。
契約満了後に返還が必要な借地権の種類
借地権の種類によっては、契約期間満了後に返還しなければならないものも存在します。
借地権には、以下のように時期によって異なる3つの種類があります。このうち、「定期借地権（新法）」での契約をしている場合は、契約期間満了後に返還しなければなりません。
- 旧借地権（旧法）
- 普通借地権（新法）
- 定期借地権（新法）
そもそも借地権には、「旧法借地権」と「新法借地権」の2つがあります。
旧法（借地法）は借地人の権利を強く保護しており、「一度貸したら一生返ってこない」と言われるほど、地主が土地を取り戻すことは困難な制度でした。
そのため地主側が土地を有効活用できないという問題が発生してしまったのです。
これを解決するため、平成4年（1992年）に制定されたのが新法（借地借家法）です。
新法では、普通借地権に加えて「定期借地権」という期間満了後は確実に返還される借地権を導入し、より柔軟な土地活用を可能にしました。
参照元：定期借地権の解説｜国土交通省
| 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 定期借地権（新法） | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | コンクリート・ 鉄筋・鉄骨造 |
30年以上 | 30年以上 | 一般：50年以上 建物譲渡特約付：30年以上 事業用：10年以上50年未満 |
| 木造 | 20年以上 | |||
| 契約の更新 | あり | あり | なし | |
| 更新後の契約期間 | コンクリート・ 鉄筋・鉄骨造 |
30年以上 | 初回：20年以上 2回目以降：10年以上 |
|
| 木造 | 20年以上 | |||
参照元：借地権課税の税務｜J-Net21
このように借地権の種類によって契約期間や更新の可否、返還の義務が大きく異なります。
すでに借地権を持っている場合は、どの種類の借地権なのかをチェックしておくことが重要です。
借地権返還時は原則更地にする必要がある
借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有するための権利です。
この権利を返還する際は、原則として更地にして返す必要があります。
これは「原状回復義務」と呼ばれ、たとえ契約書に明記されていなくても法律で定められているため、借主は履行しなければなりません。
借主の権利と義務は以下の通りです。
| 借主の権利 | 借地権 | 土地を借りて建物を所有する権利 |
|---|---|---|
| 建物買取請求権 | 契約終了時に建物の買取を請求できる権利 | |
| 借主の義務 | 原状回復義務 | 借りた時の状態（更地）に戻して返す義務 |
原状回復のためには建物の解体・撤去が必要であり、その費用は原則として借主が負担するべきだとされています。
建物の解体費用は、建物の構造や規模によっても異なりますが、東京都で30坪程度の場合、以下が相場となるでしょう。
- 木造住宅：約120万円
- 鉄骨造：約165万円
- 鉄筋コンクリート造：約255万円
また、アスベストの有無や立地条件などによっても費用は変動します。
正当な理由のない返還要求トラブルには要注意！
実際の現場では、正当な理由がないのに一方的に返還を要求されるケースも少なくありません。特に、土地の価値が上がった地域や再開発が予定されている地域では、このようなトラブルが発生しやすい傾向にあります。
返還する際には借主側で高額な解体費用を負担しなければならず、返還要求があっても安易に応じないよう注意が必要です。
ただ、借主側が返還要求を拒否して更新することは法的には当然の権利ではあるとはいえ、「借地権を返却してほしい」と考えている地主とは後々関係が悪化してしまう可能性が高いでしょう。
関係性がこじれてしまうと日常的な付き合いが難しくなり、「建物の増改築時の承諾が得られない」、「地代の値上げを求められる」、「細かい契約条件の履行を厳しく求められる」などと将来的に不利益を被ることもあるようです。
そのため、一方的な返還要求であっても、やむを得ず明け渡した方がいいという判断に至るケースもあります。とはいえ、不当な立ち退き要求で泣き寝入りしないためにも、素人判断は避け、必ず弁護士など法律の専門家を通して対応するようにしましょう。
まとめ
借地権は借主の権利を保護する制度です。借りた土地に建物を建てて生活している限り、地主から返還を求められても、借主には拒否する権利があります。
ただし、契約違反がある場合や定期借地権である場合は返還が必要です。返還時は原則として更地にする必要があり、建物の解体費用は借主が負担しなければなりません。
もしも、正当な理由なく一方的に返還要求をされてしまったなどトラブルに発展しそうな場合は、個人で対応せず、速やかに専門家に相談しましょう。
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借地権の返還に関するご質問
Q．地主さんに借地権の更新を拒絶され、更地にして返してくれ、と言われた。それを断れるのか、または断れない際には更地にする解体費用はどちらが負担するのか？
地主さんからの借地権の更新拒絶は、借地権者様がそれを断ることはもちろんできます。 地主さん側に明らかな正当事由があれば、裁判などでの決着となることもありますが、問題は「借地権の更新拒絶を断った後」にトラブルが多発するケースが多いことです。
借地権付き建物の増改築や借地権の売却以来の際に、地主様が断るケースがあるのです。 その人間関係なども含めて細心の注意が必要です。
地主から一方的に借地の返還・明け渡しを要求される場合も
- 借地権の返還要求を断っても、後々の関係に多大な影響が
明渡し（返還）要求で一番トラブルになるのは、更新時などに地主様から、「更新は今後認めないので、借地を更地にして借地の権利を返してくれ」などの地主様からの一方的な明渡し（返還）要求です。
これには地主の意向として、「借地権をどうにかして返してほしい」という要望が大前提となります。
「もう権利を返してほしい」というのが地主さんの返還の原因なのです。
中には「更地にして返してくれ」との地主さんからの要求もあるようです。
借地権者様はその要求に驚き、多大な解体費を支払った上に借地権を返還しなくてはならないとは非常に大変で辛いことです。
しかし当然、地主様に相応の正当事由があればその借地権は返還しなくてはなりませんが、それを証明するための裁判や、地主様（弁護士）とのやり取りで、なかなか迅速に解決に及ぶケースは少ないようです。
もちろん、更新拒絶や明渡し請求に対して、お客様はその要求を拒絶することはできます。
しかし、地主様の正当事由が認められず借地権の明渡し（返還）をしなくても済むことになっても、その後の増改築や譲渡の承諾を得ることができないなど、後々に大きく当事者に悪影響をもたらす結果となる場合もあります。
後々を踏まえると、地主様側に正当事由がなくとも、その権利を明渡さなくてはならないような状態になる場合が多いのが現状のようです。
このようなトラブルは意外と多く、当サイトにもこのようなご相談を承ることは多々あります。
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