借地権価格とは？調べ方、相場、計算方法を解説！
借地権を所有している場合や、将来的に借地権が相続に関係してくる場合には、借地権の価格について早めに知っておき、対応が必要な時に備えておいた方が良いでしょう。本記事では、借地権価格の概要や調査方法、計算方法について解説しています。借地権価格を計算する方法を知りたい人、路線価の調べ方を知りたい人はぜひご参照ください。
借地権価格とは
借地権価格とは、借地権の評価額のことを指します。借地権価格が必要となる場面は、主に借地権売却時や相続時です。これらは評価する目的によって意味合いが異なります。
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| 借地権価格 | 借地権や借地権付き建物を売買する場面で用いる |
|---|---|
| 借地権評価額 | 相続や贈与などの税額計算で用いられる |
借地権価格は、土地の評価額（更地価格）に借地権割合を乗じて計算します。実際のところ、上記の借地権価格のみを用いて、売却価格を決めることはあまりなく、以下の要素を加味して評価することが多いです。
- 所在地
- 用途地域
- 接道状況
- 周辺環境等
- 契約内容
- 売却時の承諾内容
なお、借地権価格は、地価公示価格（国が公表している一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となる価格）と連動していない点に注意しましょう。
借地価格に相場はない
借地価格に、具体的な相場はありません。そのため、借地権の売却に関しては、想定していない費用が発生することも考えられます。たとえば借地権を売る際、地主の許可も必要であり、また売却の条件も地主によって異なることがあります。条件によっては、借地権価格と併せて、地主に支払う承諾料などの費用がかかることもあります。
ただし、借地価格自体に明確な相場はないものの、土地の評価額と借地権割合などを調べれば、おおよその金額を把握することはできます。
普通借地権の価格を調べる方法
普通借地権の価格を調べる方法について紹介します。普通借地権の価格を調べるには、まず路線価図の見方を理解しましょう。そのうえで、計算方法についても解説していきます。
借地権割合の調べ方と路線価図の見方
借地権割合を知るためには、路線価を確認する必要があります。路線価は、国税庁のHPの路線価図で確認できます。路線価とは、道路に面する土地の1㎡当たりの土地評価額のことです。以下に実際の路線価図を示しています。
引用元：国税庁｜路線価図の説明
上記図中の真ん中にある赤枠に「215D」とあります。215とは、路線価を表しており、215,000円という意味です。215の横にある「D」は借地権割合を指しており、Dは60%と置き換えます。従っ て、215Dの借地権価格は、129,000円ということになります。
なお、右上に記載されているアルファベット表が、借地権割合を表しています。路線価は、国が地域ごとに指定しており、路線価図に明記されています。
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| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
普通借地権の借地権価格の計算方法
普通借地権での借地権価格の計算式は、次の通りです。
【計算式】
普通借地権の借地権価格＝土地の評価額×借地権割合
例えば土地の評価額が2,000万円で、借地権割合70%の場合について、計算式に当てはめて実際の借地権価格を算出してみましょう。
【計算式】
普通借地権の借地権価格＝土地の評価額×借地権割合
つまり、本事例において普通借地権の借地権価格は1,400万円ということになります。
その他の借地権の算出方法は ？
普通借地権以外の、その他の借地権の価格はまた違った計算方法になります。場合によっては複雑な計算となることがあるため、税務の専門家である税理士や会計事務所などに相談することも対策のひとつです。
定期借地権の価格の計算方法
定期借地権とは、一定期間の借地契約であり、期間満了後は更新がないものをいいます。定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。
普通借地権と比べ地主の立場が強く、満了後の契約更新がないという契約の特徴などから、普通借地権よりも複雑な計算方法です。定期借地権の借地権価格は、課税されるタイミングでの借地権者に発生している経済的利益と、定期借地の残存期間をもとに価格を評価します。
計算式は以下のとおりです。
定期借地権の価格＝自用地の価格×(A/B)×(C/D)
※自用地の価格とは、借地権などの制約がまったくない土地（更地）の評価額を指します。
- 定期借地権設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額
定期借地権を設定する際に、借地権者から借地権設定者支払った権利金など返還しなくてよい金銭、保証金（いわゆる敷金）等の運用益、市場相場と実際の地代がかけ離れている場合にはその差額などを合計して算出します。なお、これらの金銭は国税庁のホームページにある「定期借地権等の評価明細書」で確認しながら計算できます。 - 定期借地権設定時の宅地の通常の取引価格
定期借地権設定当時の土地の取引（市場）価格です。 - 課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
課税時期は、相続であれば相続開始日となります。残存期間は定期借地権の残っている年数で計算し、それに応じた国税庁ホームページの基準年利率表・複利表に基づいて算出できます。 - 定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
3と同様に基準年利率を調べたうえで、それをもとにして複利年金現価率を算出します。
このように、定期借地権については計算方法が煩雑でわかりにくいため、相続や贈与の場面では税理士など税務の専門家へ、売却の際は不動産会社へ、それぞれ相談することをおすすめします。
一時使用目的の借地権価格の計算方法
一時使用目的の借地権とは、たとえばサーカスや選挙事務所、建設工事のための関連施設など、一定期間のみ 使用を目的とした借地権です。法律で具体的な規定はありませんが、存続期間は10年以下がひとつの目安となっています。
一時使用目的の借地権の価格は、借地権や定期借地権とは性質が異なるため、自用地の評価額に基づいて借地権割合を乗じて評価することができません。したがって、雑種地の賃借権の評価方法と同様の評価方法になります。雑種地とは、不動産登記の際の地目（土地の種類）のひとつです。宅地は住宅用地を指すのに対し、雑種地は資材置き場や駐車場、ゴルフ場などが該当します。
＜設定の対価として権利金や一時金の支払いがあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなど＞
雑種地の自用地としての評価額×法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合
＜上記以外の賃借権＞
雑種地の自用地としての評価額×法定地上権割合×1/2
法定地上権割合とは、賃借権が地上権の場合に適用される割合です。借地契約の残存期間が10年以下の場合は100分の5となります。（相続税法第23条）
売買に用いる借地権価格の計算方法
借地権を売却しようとする場合の計算方法は、これまで紹介してきたような一律の計算方法があるわけではありません。なぜなら、実際の不動産流通の場面における市場価格なども影響を及ぼすからです。具体的には、過去の取引実績などを参考に、適切な価格を設定することになります。
このような特性から、知識やノウハウのない一般の個人では、売買に用いる借地権価格の計算は難しいでしょう。確実なのは、不動産会社に算出を依頼することです。実際の取引を行っている不動産会社に査定を依頼すれば、借地権の売買価格の相場がわかります。
売買に用いる借地権の価格は、地主との関係や立地条件、売却までの希望期間などさまざまな要素によって変動します。そのため、不動産会社と相談したうえで価格設定を検討していくことが重要です。
まとめ
借地価格自体に明確な相場はないものの、土地の評価額と借地権割合などを調べれば、おおよその金額を把握することはできます。国税庁の路線価図などから、普通借地権の借地権価格を計算することはできますが、定期借地権や一時使用目的の借地権、売買における借地権価格などは、市場相場や慣習なども加味されるため、個人で試算できない場合があります。そのような場合には、不動産会社へ計算を依頼し、相談しながら価格を算出することもひとつの方法です。
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