借地権の査定方法とは？
売却における価格相場と価格が下がるケースを紹介
借地権の売却を検討しているがいくらで売れるのか気になる人も多いのではないでしょうか。
借地権の売却は地主の許可が必ず必要な取引であり、売却価格は市場の査定価格通りにはいかないことも多いです。
ここでは、借地権付きの建物の売却価格の相場や、査定までの流れ、価格が決まる要素を紹介します。
借地権の倍は専門知識が必要になり、複雑なことも多いため、まずは記事を最後まで確認し、慎重に進めるようにしましょう。
借地権の売却価格の相場
借地権とは、土地を持っている地主から借りた土地に、マイホームなど個人が生活するための建物を建てられる権利です。
借地権は財産的価値があるため、第三者への売却も可能であり、さらに相続の対象にもなります。
借地権を売却する場合、売却方法によって売却価格の目安が異なります。
地主に買取してもらう場合
借地権は、地主に買い取ってもらうことが可能です。
地主側もいつかは土地を返してもらいたいと思っていることが多いため、交渉次第では地主に買い取ってもらえることがあります。
ただし金額や条件によっては買取を拒否される可能性もあるため、金額調整が難しいでしょう。そのため、地主に買取をしてもらう場合は、買取金額が低くなる可能性があります。
借地人からの依頼の場合は、土地の価格の5割程度となる場合もあります。地主から買取依頼を受けたのであれば、売却相場は土地の価格の6～7割程度が目安でしょう。
第三者に売却する場合
地主ではなく第三者に売却することも可能ですが、借地権の場合は買い手が見つかりにくいというデメリットがあります。
第三者に売却する場合の売却相場は、土地の価格の6～7割程度とされています。
また第三者に売却する際は、地主の承諾に対する承諾料を支払う必要があり、売却価格の10%程度が一般的であると言われています。ただし、地主との交渉次第で金額は多少増減するでしょう。
底地権と合わせて第三者に売却する場合
地主から底地を買い取り、土地と建物の所有権をセットにして売却するという方法もあります。
この場合、借地権を単独で売却するよりも買い手が見つかりやすいだけでなく、売値も単独売却の2倍程度にまで跳ね上がるケースもあります。
底地権と合わせて売却できることが理想的ではありますが、地主から底地を購入するには、丁寧な交渉が必要です。
特に地主に底地権の売却の意思がない場合には、交渉は難航しますし、関係が悪化する可能性も考えられます。
借地の相場を調べる方法はある？
借地権の価格は地主との交渉によって決まるため、明確な相場がありません。
ただし、土地の相続税評価額から借地権の目安（＝借地権評価額）を知ることは可能です。あくまでも税額を計算する際の目安ですが、参考価格として試算してみるとよいでしょう。仮に目安価格よりも高額な取引となっても、地主の承諾がない限りは売却することができないことに注意しましょう。
借地権評価額は、自用地評価額に借地権割合を乗じて計算します。自用地とは、自己の利用に供されている土地のことです。
借地権評価額＝路線価（1m2あたりの価額） × 借地権割合 × 土地の面積
借地権割合は土地の権利のうち、借地権が占める割合を示します。路線価も借地割合も、国税庁の公式ページより確認することができます。
例えば、路線価30万円、借地権割合60％の場合、土地面積100m2の場合、借地権評価額は1800万円です。
借地を査定する流れ
いざ売却を進める際には、不動産会社にて査定してもらい、仲介してもらう方がスムーズです。
第三者への売却はもちろん、地主との交渉であっても不動産業者を通すようにしましょう。
不動産会社に査定依頼・相談をする
借地権の売買実績がある不動産会社に相談してみましょう。借地を売買するためには、専門的な知識が必要なだけでなく、地主との交渉が必要になるため、経験や交渉スキルが必須です。
個人での交渉はトラブルの元になるため、地主へ相談する前にまずは不動産会社に相談することをお勧めします。簡易的な査定にはなりますが、おおまかに査定価格を把握しておくことで、地主との交渉も進めやすくなり、アドバイスなどももらえるでしょう。また複数者に査定を依頼し、比較することでおおよその相場価格を知ることもできます。
地主と交渉して売却許可をもらう
地主からの許可がなければ、そもそも売却自体ができないため、借地売却の許可をもらいます。
土地には人が生活する建物が建っているため、一度土地を貸してしまうとなかなか土地を取り戻せないのが 地主の悩みでもあります。 そのため、不動産に関する相談・交渉に 慎重になる地主が多く、 個人で相談すると思わぬトラブルが発生する可能性があります。必ず、不動産業者などを仲介しましょう。
借地の現地調査を行う
地主から借地売却の許可を得られたら、借地の訪問査定を実施します。
現地調査では借地の周囲の環境や 建物の状態などを確認するため、簡易的な査定よりもより正確な査定額を知ることができます。ただし 一般的な所有権の売買とは異なり、比較的安価になりやすいことを理解しておきましょう。
借地権を売却の価格が決まる要素
借地権の売却価格の決定には以下のようなさまざまな要素が関係します。
【借地権の売却価格が決まる要素】
- 地代の金額
- 更新料の金額
- 建て替え承諾料の価格
- 建物の築年数
- 土地の立地
- 地主との関係性
- 抵当権の有無
こういった要素を総合的に判断して売買価格を決定しますが、地代や更新料、承諾料などが高いほど、買い手は見つけにくくなります。
また、借地権を高く売却するためには地主の協力が必要になるため、日頃から地主との良好な信頼関係を築いておきましょう。
借地権の売却価格が下がるケース
以下のような場合では、借地権の売却価格が低くなる可能性があるため、注意しましょう。
地主との関係が良くない
前述したように、借地権において、地主との良好な関係は非常に重視されるポイントです。借地権である以上、今後売却や建て替えなどを行いたい場合に、地主の承諾が必要になります。地主との関係性が悪いと、交渉が難航することが予想されます。地主との面倒な関係性を考慮すると買い手が付きにくく、、必然的に価格も安くなりやすいでしょう。
地代や諸費用負担が大きい
借地権の場合、売却や建替え、更新の際などに地主に対し、承諾料や更新料を支払う必要があります。このほか、住宅ローンの支払いとは別に、毎月地代を支払う必要があります。これらの費用負担が大きくなればなるほど、買い手がつきにくくなるため、借地権の価格も低くなりやすいです。
立地や建物の状態が良くない
借地権付きの建物に限った話ではありませんが、不動産は、日当たりや最寄駅からのアクセスなど住環境が重視されます。立地や建物の状態が良くなければ、借地権の売却価格は安くなってしまう可能性が高いです。
地主からローン承諾許可が得られていない場合
住宅を買う際、ほとんどの買い手が、住宅ローンを利用します。しかし借地権の場合、建物自体に抵当権を設定することはできても、土地には抵当権をつけることができません。融資する銀行側は安心材料として土地にも抵当権をつけておきたいと考えるため、地主に対して抵当権の設定を許可してもらうことが住宅ローンの条件となるケースが多くなります。住宅ローンが使用できないと住宅購入が厳しくなるため、買い手が現れにくくなります。このような条件の借地権では、価格が低くなる可能性が高いでしょう。
まとめ
借地権の売却価格は、一般的な市場の相場とは多少異なります。不動産会社に査定依頼をすることでおおよその相場はわかりますが、地主との関係性や交渉で売却価格に影響があるため、慎重に進める必要があります。
借地権の売却を検討しているのであれば、まずは専門の不動産業者に相談してみましょう。
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