借地権の相続税はいくら？
4ステップの計算手順と小規模宅地の特例まで解説
本記事では、借地権を相続財産として相続した場合の評価方法や相続税の計算などについて解説しています。借地権を相続したものの、どのように対処すれば良いか悩んでいる人や、借地権の相続に関して理解したい人、借地権に対して発生する相続税について知りたい人は、ぜひ本記事をご参照ください。
借地権は相続財産
借地権は、相続財産に含まれます。特に都市部の借地権は高額になりやすい傾向があります。しかし、借りている土地が「借地権ではない」とされるケースもあるため注意が必要です。
第三者から借りた土地の上に建物を建てて所有していることを「借地権がある」と考えます。しかし、第三者から土地を借りて建物を所有している場合でも、無償で土地を借りている状態は「使用貸借」といい、厳密には借地権にあたらないとみなされます。
このように、土地を借りて建物を所有している場合でも、どのような形態で土地を借りているかについて事前に確認するようにしましょう
借地権の相続税の評価方法
借地権の相続税の評価方法について、以下３パターンを紹介します。
- 定期借地権の相続税
- 旧法借地権の相続税
- 普通借地権の相続税
借地権の種類によって評価方式が異なるため、種類に応じた計算式を理解しておく必要があります。相続した借地権が「どの種類の借地権か」を判断するには、事前に土地賃貸借契約書など内容がわかるもので確認しておきましょう。
定期借地権の相続税
定期借地権の相続税について解説します。定期借地権は「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の３種類に分かれており、これらの相続税の評価要素になるのは、以下の4つです。
A：定期借地権等の設定時における借主に帰属する経済的利益の総額
B：定期借地権等の設定時におけるその宅地の通常の取引価額
C：課税時期における定期借地等の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金現価率
D：定期借地権等の設定期間に応じた基準年利率による複利年金現価率
【計算式】
定期借地権の相続税評価額：自用地評価額 ×（A÷B）×（C÷D）
旧法借地権の相続税
旧法借地権とは、契約が満了しても更新できる借地権のことです。具体的には、1992年7月31日以前の借地契約に関しては、この旧法借地権が適用されます。こちらについても、借地契約の内容がわかるものを事前に確認することをおすすめします。
【計算式】
その土地の評価額 × 借地権割合（30%～90%）
なお、借地権割合とは、その土地の更地評価額に対する借地権価格の割合のことです。
普通借地権の相続税
普通借地権とは、契約が満了しても更新できる借地権のことです。普通借地権は「路線価」をもとに相続税評価額を計算します。
【計算式】
その土地の評価額 × 借地権割合（30%～90%）
路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示）のことです。路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。
なお、路線価が定められていない地域もありますが、その場合は当該市区町村の評価倍率表で確認できます。
路線価の確認方法については、次の章で詳述します。
借地権の相続税｜基本の計算手順
借地権の相続の計算方法について解説していきます。ここでは基本の計算手順として「旧借地権のケース」と「普通借地権で契約締結時に権利金を支払っているケース」に該当する事例を想定しています。
- 路線価と借地権割合をチェックする
- 自用地の評価額を先に計算する
- 借地権の「相続税評価額」を計算する
- すべての相続財産を合算する
1.路線価と借地権割合をチェックする
まず、普通借地権の相続税評価額を計算します。土地が面している道路の「路線価」と「借地権割合」を確認しましょう。
路線価にはかなり幅があり、高い場所（東京都中央区銀座5丁目の中央通り）では4,000万円/㎡を超えます。一方、郊外では10万円/㎡～20万円/㎡程度に設定されている場所も少なくありません。具体的な数値を確認するには、前述したように国税庁の「路線価図・評価倍率表」サイトを活用しましょう。
路線価図では、道路上に書かれている「340D」などと記載されており、前半の「340」という数字が路線価を表しており、「Ｄ」というアルファベットで借地権割合を示しています。
2.自用地の評価額を先に計算する
自用地だった場合の土地の評価額を出します。自用地とは、他人が利用する権利を持たない土地のことで、次の計算式で求められます。
【計算式】
自用地だった場合の土地の評価額＝路線価 × 土地の広さ
200平方メートルの土地で、路線価が20万円の場合、自地評価額は4000万円ということになります。
3.借地権の「相続税評価額」を計算する
上記で計算した自用地評価額に「借地権割合」を掛けて、借地権の相続税評価額を出します。
【計算式】
借地権の相続税評価額＝自用地の土地の評価額×借地権割合
たとえば、上記のように自用地評価額が4000万円の場合で、借地権割合が60%だとします。この場合、2400万円が借地権の相続税評価額ということになります。
4.すべての相続財産を合算する
最終的に、借地権以外の相続財産と合算して遺産総額を算出します。実際には、合算された遺産総額の金額に課税されるのではなく、基礎控除額を差し引いた金額について相続税の課税対象となります。
基礎控除額は、「3000万円＋（法定相続人の数×600万円）」で計算します。たとえば、相続人が3人の場合、基礎控除額は4800万円です。
相続人が3人で、すべての相続財産が1億円だった場合、基礎控除額が4800万円なので、最終的に相続税の対象となるのは5200万円です。
定期借地権等の相続税評価額
相続した借地権が「定期借地権」の場合には、相続税評価額を算出する方法がとても難しくなります。なぜなら、定期借地権を評価する場合、経済的利益や設置時の通常の取引価額など、確認しなければいけない項目が多くあるからです。
そのため、概算であっても個人で試算するのは容易ではなく、相続税に関する専門的な知識が無いと土地の評価額を適切に算出するのは難しいでしょう。
さらに、借地権の権利は数百万円から数千万円と高額であるため、評価方法を少し誤るだけで相続税の納税額が大きく変わる可能性もあります。したがって、相続財産に定期借地権がある場合は、相続税専門の税理士事務所に相談するほうが確実でしょう。
借地にも適用される「小規模宅地等の特例」とは
小規模宅地等の特例とは、借地権の相続税評価額を8割減額できる特例です。いくつかの要件を満たすことで、適用されます。
本特例の対象となる土地の面積は、居住用の場合330平方メートルを上限とし、減額割合は80%となります。
それでは具体例を挙げて特例適用の割合を計算してみましょう。
- 借りている土地の面積が330㎡以内の場合
【計算式】2000万円×80%＝1600万円を減額できるので、減額後の評価額は400万円
- 借りている土地の面積が330㎡を超える場合（400㎡）
【計算式】2000万円×（330㎡÷400㎡）×80%＝1320万円を減額できるので、減額後の評価額＝2000万円－1320万円＝680万円
借地権を相続するときのポイント
借地権を相続するポイントについて、以下3つの視点から解説していきます。
- 遺贈は地主の承諾を得る
- 売却・譲渡は地主の承諾を得る
- 借地上の建物は名義変更をする
遺贈は地主の承諾を得る
相続は、配偶者や親族など法定相続人に対して発生します。一方、遺贈とは親族関係などに限らず、被相続人が生前に指定している人に発生します。
法定相続人以外の人に借地権を遺贈するときは、地主の承諾や承諾料の支払いが必要となるため注意しましょう。法定相続人への相続と違い、第三者との遺贈の場合は特に、地主との交渉が難航する場合もありえます。交渉が長引くことや、場合によっては承諾料が必要となることも念頭においておきましょう。
なお、承諾料は法的に決められている制度ではなく、一種の慣習のようなものです。そのため、承諾料の目安などもないため、場合によっては高額になるケースもあります。
売却・譲渡は地主の承諾を得る
相続が原因で借地権を所有することになったとしても、そもそも借地権は勝手に譲渡・売却できません。必ず事前に地主の承諾を得る必要があります。その際には、前述のように地主との交渉や、場合によっては承諾料が発生することもあるでしょう。時間的、金銭的な余裕をもって対応するようにしましょう。
借地上の建物は名義変更をする
借地権そのものの相続について名義変更は必要ありません。借地上の建物の名義と、借地権者は同一である必要があります。
そのため、相続が発生して建物と借地権者の名義が同一ではなくなると、借地権を主張できなくなります。借地にある建物は必ず名義変更をしましょう。
まとめ
借地権は相続財産として高額な評価となる可能性があり、適切な対応が重要です。相続税の評価方法は、定期借地権、旧法借地権、普通借地権の3種類があり、それぞれで計算方式が異なります。
相続税の計算には、路線価と借地権割合の確認が必要で、特に定期借地権の場合は複雑な計算となるため、専門家への相談が推奨されます。また、小規模宅地等の特例を利用すれば、条件により相続税評価額を最大80%減額できます。
相続時の重要なポイントとして、遺贈や売却時には地主の承諾が必要です。また、借地上の建物については必ず名義変更を行い、借地権者との一致を確保することが不可欠です。
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