借地権と抵当権はどちらが優先される？抵当権を設定できない理由も解説
【この記事のまとめ】
- 借地権と抵当権の優先順位は、どちらが先に「対抗要件」を備えたかで決まります。
借地上の建物登記が先なら借地権が、土地の抵当権設定が先なら抵当権が優先されます。 - 先に設定された抵当権が優先されると、地主の債務不履行で抵当権が実行されます。
借地人は土地を明け渡し、建物の撤去も求められる可能性があります。 - 借地権そのものには抵当権を設定できませんが、借地上の建物には可能です。
金融機関は地主の承諾を求めることが多く、借地権を担保とする融資は一般的に困難です。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
借地権と抵当権のどちらが優先されるかは対抗要件によって異なる
借地権とは
借地権は、建物の所有を目的として土地を借りる権利です。借地人は地主との契約に基づき、地代を支払って土地を使用することができます。借地権には普通借地権と定期借地権があり、いずれも借地借家法によって借地人の権利が保護されています。
抵当権とは
抵当権は、債務者が返済できなくなった場合に、担保物件を競売にかけて債権を回収できる権利です。住宅ローンなどで金融機関が設定することが多く、不動産登記によって対抗要件を備えます。
対抗要件とは
対抗要件とは、当事者間の権利関係を第三者に対して主張するために必要な要件です。借地権の場合は借地上の建物の登記、抵当権の場合は抵当権設定登記が対抗要件となります。
借地権が優先されるケース
借地人が土地に建物を建てて登記を完了した後に、地主が土地に抵当権を設定した場合、借地権が優先されます。抵当権者は借地権付きの土地を担保として取得したとみなされるためです。
抵当権が優先されるケース
土地にすでに抵当権が設定されている状態で借地権が設定された場合、抵当権が優先されます。抵当権者は更地としての価値を前提に融資を実行しているため、後から設定された借地権による制限を受けないからです。
低地の抵当権が実行された場合、借主は土地を引き渡す必要がある
抵当権の効力が借地権より強い場合、地主が債務を返済できず抵当権が実行されたときには、借地人は建物を収去して土地を更地にして返還しなければなりません。借地契約に違反がなく真面目に地代を支払っていたとしても、地主の債務不履行により立退きを迫られる事態が発生します。
借主は抵当権を設定することができる？
土地を借りている権利そのものには抵当権を設定できませんが、借り主が所有する建物については抵当権の設定が認められています。建物の所有者は借地人であり、自己の所有物である建物に抵当権を設定する権利を持つためです。建物に抵当権を設定した場合、その効力は借地権にも及ぶとされています。
借地権を担保に融資してくれる金融機関はある？
借地権を担保にした融資は、一般の金融機関では審査が厳しく、多くの場合は融資を断られるケースが多くなっています。担保価値の不安定さが主な理由となり、銀行は慎重な姿勢を示します。
ただし、特定の金融機関では借地権を担保とした融資商品を取り扱っています。また、住宅ローンでも、自宅の敷地が借地の場合に対応可能な商品も存在します。融資を検討する場合は、複数の金融機関に相談し、条件を比較検討することが重要です。
まとめ
借地権と抵当権の関係は、登記の前後関係によって優劣が決まります。既に抵当権が設定されている土地で借地権を取得すると、将来的に立退きを迫られるリスクがあるため、事前の確認が重要です。
ピタットハウス秋葉原北店の「借地権無料相談」で借地のお悩み伺います！
お気軽にまずはご相談を！
ご相談・お問い合わせはすべて無料です。
「借地権・底地」に関する専門スタッフが対応！
どんな状況の土地にも対応いたします！
借地権の買取売却をお考えの借地権者様へ
当社ではどんな状態の借地権の買取も承っております。
地主さんとの交渉の代行から、借地非訟のサポートまで借地権者様を最大限にサポートしつつ、
ピタットハウス秋葉原北店が直接借地権の買取りをいたします。
直接買取りのため、仲介手数料などが発生せず、買い手を見つける業務もないので無駄な費用が無くスピーディーに売買が可能です。
借地権の売却をお考えの借地権者様はぜひとも一度当社にお問い合わせください！
よくつかうものテンプレート
- 最初の契約期間が通常30年以上で、新法に比べて借地期間が長い
- 借地権を一度契約したら、契約の期間が終わっても借り続けやすい
- 借地料（土地を借りるために払うお金）を簡単に上げられない
- 借地契約に原状回復義務に関する条項が含まれているため
- 借地権は土地を「借りて」建物を建てるという性質がある
| 借主の権利 | 借地権 | 建物を建築するために地主から土地を借りる権利 |
|---|---|---|
| 建物買取請求権 | 地主が更新を認めないときに買取を請求できる権利 | |
| 借主の義務 | 原状回復義務 | 借りたときの状態(=更地)にして、貸主に物を返す義務 |
| 地域名 | 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 3万8,000円／坪 | 4万8,000円／坪 | 6万8,000円／坪 |
| 神奈川県 | 3万1,000円／坪 | 3万8,000円／坪 | 6万3,000円／坪 |
| 大阪府 | 2万3,000円／坪 | 3万3,000円／坪 | 5万4,000円／坪 |
| 北海道 | 2万1,000円／坪 | 1万6,000円／坪 | 2万2,000円／坪 |
| 沖縄県 | 2万円／坪 | 2万円／坪 | 2万円／坪 |
| 借地権 | ||
|---|---|---|
| 地上権 | 賃借権 | |
| 設置行為 | 地上権設定契約 | 土地賃貸借契約 |
| 存続期間 | 地主と相談 | 最低 30年以上 |
| 地代支払いの有無 | 地主と相談 | あり |
| 借地権の売却 | 自由に行える | 地主の承諾が必要 |
| 登記の義務 | 地主が登記義務あり | 登記義務なし |
| 抵当権の設置 | 自由にできる | 地主の承諾が必要 |
| 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 定期借地権（新法） | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 30年 | 契約による |
| 木造 | 20年以上 | |||
| 契約の更新 | あり | あり | なし | |
| 更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | あり | なし (満了時に更地で返却) |
| 木造 | 20年以上 | |||
（計算例）
自用地評価額が3,000万円、借地権割合が60%の場合の借地権評価額は以下の通りです。
「借地権評価額=3,000万円−(3,000万円×60%)=1,200万円」
この計算は税務評価の目安として用いられ、実際の市場価格は売主と買主の交渉によって決定されます。
借地権無料相談ドットコムでは、借地権に関する相談を無料でお受けしています。借地権の相続、売買、手続き関係など、借地権に関する内容なら幅広く対応しています。さらに、相談から買取までワンストップで可能なため、借地権に関するさまざまな問題はすべて借地権無料相談ドットコムで解決できます。
お気軽に、まずはご相談ください。
【目次用プロンプト】
以下のテキスト構成に基づいて、HTMLの目次構造を生成してください。
・各行は目次の項目を表し、同じ数字の項目は同じ階層レベルにしてください。
・各項目はタグで囲み、href属性には#と連番を使用してください。
・親階層を持つ項目については、#に続けて親の連番と自身の連番を-で繋げた形式を使用してください（例：#1-1, #2-1, #3-2-1）。
・最上位の階層の項目は#に続けて連番を使用してください（例：#1, #2, #3）。
・テキストはタグの中に配置してください。
・各行の先頭にある「H2.」や「H3.」などの見出し文字列は削除してください。
・各行の末尾にある数字は無視してください。
・不要な空白は削除してください。
※注意点：Wordの目次を更新して見出しの抜け漏れが無いようにする。
【ディスクリプション用プロンプト】
上記の導入文をもとに100字程度のユーザーの興味を惹くディスクリプションを考えてください。
借地権売却についてのよくある質問
Q．借地権の地主に買い取ってもらう相場はいくらですか？
地主による借地権の買取価格は、地域や土地の特性、借地権の種類によって大きく変わります。
特に土地の位置や利用可能性、市場の動向によって価格が左右されます。
例えば、都心部の商業地では地価が高騰しているため、相場も高めに設定されますが、郊外や利用価値の低い土地では相場はそこまで高くないのが一般的です。
Q．借地権を売った場合の税金はいくらですか？
借地権の売却による税金は、譲渡所得税として課されます。
税額は売却価格や所有期間、そして売却益の額によって異なります。長期保有と短期保有では税率が異なり、所有期間が税額に影響を及ぼします。
例えば、売却益が100万円で長期保有の場合は、約20%前後の税率が適用されることが多いですが、税制の変動があるため最新の税率を確認することが重要です。
Q．借地権付き建物は売れにくいですか？
借地権付き建物の売却は、通常の不動産売買よりも複雑で、売れにくい場合もあります。
これは、買主が土地の使用権を引き継ぐ必要があるため、特に購入者を見つけることが難しいケースがあります。
多くの場合は地主の承諾が必要なケースとなり、売却が困難になることがあります。ぜひ一度、専門家にご相談ください。
Q．今の借地権価格を知りたいがどう計算したらいいのかわからない
簡単に価格を出すとしたならば路線価での計算をお奨めします。
借地権価格は、（更地にした場合の）土地評価額×借地権割合で計算します。
ただし、一般的にこの計算式は相続税の算出基準に用いられ、借地権の本当の価格については借地の状態や状況などでも大きく左右されますので、まずは専門家に見積もりをご依頼することをお勧めいたします。
Q．今、借地権を売ったらいくらになるのかを知りたい
借地権の売却見積もりは、借地の状態や地域などによっても大幅に違いがありますので、まずは現在の情報等をお聞かせください。
その上で現地に伺い、調査することも可能です。
Q．ローンがまだ多く残っており、建物もボロボロだが借地権を買い取ってもらえるだろうか？
抵当権を抹消できれば売買可能です。もちろんその時には地主の承諾は必要です。
Q．飲食店を経営しているが不景気のため閉店を考えている。もし借地権を売った場合の査定額を知りたい
もちろん飲食店の借地も売却することができます。
借地権の買取査定は、立地や現状での借地権の状態などにも大きく左右されますので、まずは当社にご連絡を頂き査定の段取りをご説明させていただきます。