借地権とは?

借地権とは

  • 借地権とは「他人の土地に自己所有の建物を建てる権利」
  • 平成4年8月に「借地借家法」が改正(新法)
  • 改正以前の契約は更新しても旧法のまま

借地権とは「建物の所有を目的とし、その建物を建てるために土地を借りる権利」の事。
要は、「自己所有の建物を建てるため、他人の土地を借りる権利」の事です。

ポイントは、借地権というものは「ただ単に土地を借りる権利ではない」ということ。
借地権とはあくまでも「建物の所有を目的とした土地の賃借権である」ということです。

貸す側、借りる側の呼称として、『借地権者』は「借地権を有する者」を指し、土地を借りる権利を持つ人。それに対して『借地権設定者』とは「借地権を設定している者」(主に地主)を指します。

借地権には「賃借権」、「地上権」など数種類がありますが、そのほとんどは「賃借権」を指します。中でも建物を所有するための賃借権は平成4 年8 月1 日び制定された「借地借家法(新法)」が適用されていますが、新法以前の契約は「旧借地法(旧法)」が適用されます。

この旧法は現在でも多く存在し、おおむね旧借地法がそのまま適用されています。
※新法は施行後に締結された契約だけに適用されますので注意が必要です

借地権の種類

  • 借地権には様々な種類がある
  • 借地権の大半は「賃借権」
  • 賃借権とは「建物を建てるために土地を借りる権利」

一般に借地権とは、後述のとおり「借りる目的、及び有償か無償」により発生する権利が異なります。 主に、「建物を建てるための目的」での賃借権で地主様などとのトラブルが頻発しています。 当社に寄せられるご相談も、多くこの賃借権に関わるものが大半です。

  • 土地を借りる目的:建物を建てるために借りる

    1. 賃借権(地代:有償)
    2. 地上権(地代:有償または無償)
    3. 使用借権(地代:無償)

  • 土地を借りる目的:その他の目的のために借りる

    1. 使用借権(地代:無償)
    2. 地役権(地代:有償または無償)
    3. 地上権(地代:有償または無償)

旧法と新法の違い

  • 新法では存続期間が明確に設定された
  • 貸した土地が戻らない問題が多く、その解決のための改正
  • 新法の大きな特徴は「定期借地権」の制定
  • 現在でも多くの借地権が改正前の「旧法」である

平成4年に改正された借地借家法は「新法」、それ以前の契約は「旧借家法」として区別されることが多いようです。
2つに大きな違いとして、新法では「定期借地権(一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権)」が制定されたことでしょう。

旧法では借地権者に権利の重きを置いたことも多く、それゆえに地主が土地を返してもらえないことがあるため、改正された背景もあるようです。

いわゆる土地の活性化のための改正とも言えるでしょう。

また借地権の存続期間も旧法では堅個、非堅個によりそれぞれ異なりましたが、新法では建物の構造にかかわらず最低30年 (それ以上の期間は自由) とされました。

しかし、いくら旧法や新法で借地権者様や地主様の権利が守られているとしても、土地を貸している側と借りている側との複雑な人間関係があります。

なので、借地権とは法律上だけでは解決出来ない問題が多く発生してしまうのが現状のようです。

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元橋弁護士の借地権活用方法

当社の顧問弁護士である元橋(もとはし)弁護士が、専門家からの視点で借地権の活用方法について解説するコラムです。