借地権は償却できる？減価償却の仕組みや会計処理の方法を解説
借地権は事業用資産として重要な役割を持ちますが、その減価償却や会計処理については複雑なルールがあり、多くの事業者が悩みを抱えています。この記事では、借地権の減価償却の仕組みや、取得・更新・売却といった場面ごとの具体的な会計処理の方法について解説します。借地権を保有する事業者や、今後借地権の取得を検討している方に役立つ情報をご紹介します。
借地権の種類によって減価償却扱いが変わる
借地権は基本的に非減価償却資産に分類されますが、その種類（普通借地権・定期借地権）と状況によって、一部の費用については減価償却が認められます。特に、更新料の扱いについては借地権の種類によって異なる取り扱いとなっています。
普通借地権は減価償却の対象ではない
普通借地権は、基本的に減価償却の対象とはなりません。その主な理由は以下の通りです。
- 契約を更新することで半永久的に土地を借りることができるため、時間経過による価値の減少が認められない
- 土地の所有権と同様、時間の経過で価値が減少しない資産として扱われる
- 残存する使用年数を特定できないため、減価償却の計算ができない
ただし、普通借地権において契約更新時に支払う更新料については、「その土地を一定期間借りるために必要となる経費」として減価相当額を計上することが可能です。
更新料の減価相当額は、「更新直前の借地権取得価額 × 更新料÷更新時における借地権時価」という計算式で算出します。
定期借地権は減価償却の対象ではない
定期借地権もその権利自体は減価償却の対象とはなりません。これには以下のような理由があります。
- 土地に関する権利は、本質的に非減価償却資産として扱われる
- 契約期間が定められているにもかかわらず、税法上は使用によって減価しない資産と考えられている
- 繰延資産としての償却も認められていない
また、定期借地権は契約更新ができないため、普通借地権のような更新料の減価償却も発生しません。ただし、定期借地権においても地価の変動に応じた再評価は必要とされます。
なお、借地権上に建てられた建物については、通常の減価償却資産として扱われ、建物の種類や用途に応じた法定耐用年数で減価償却を行うことができます。
減価償却の仕組み
減価償却とは、事業で使用する固定資産の取得費用を、その資産の使用可能期間にわたって分割し、毎年の経費（減価償却費）として計上する会計処理の方法です。例えば、事務所として使用する建物を4,000万円で購入し、耐用年数が5年となる場合は、年に800万円ずつ発生する減価償却費を5年にわたって計上することになります。
減価償却費として計上することで、赤字リスクや赤字による契約や融資の打ち切りリスクを防ぐことができます。この制度により、事業者は高額な固定資産の取得費用を複数年に分散させることが可能となります。
減価償却の対象となる固定資産は「減価償却資産」と呼ばれており、業務に使用する資産や経年劣化する資産はすべて減価償却資産にあたります。その中でも、形のある減価償却資産は「有形固定資産」、形のないものは「無形固定資産」とされています。建物や備品は、有形固定資産として減価償却することが可能です。
【ケース別】借地権の会計処理の方法
借地権に関する会計処理は、その取り扱い時期や状況によって異なります。一般的に借地権の会計処理が必要となるのは、取得時、更新時、認定課税時、売却時の4つの場面です。それぞれの場面で、正確な会計処理を行うことが重要となります。
会計処理を適切に行わないと、税務上の問題が生じたり、企業の財務状態を正確に表示できなくなったりする可能性があります。そのため、各ケースに応じた適切な会計処理の方法を理解し、実行することが必要です。
借地権を取得した場合
借地権を取得した場合の会計処理は以下のように行います。
（借方）借地権 6,000,000
（貸方）現金 6,000,000
（貸方）現金 6,000,000
取得に関わる費用（権利金、仲介手数料、改良費など）は、すべて借地権として資産計上します。また、権利金を支払わず「相当の地代」を支払う場合は、以下のように処理します。
（借方）支払地代 60,000
（貸方）現金 60,000
（貸方）現金 60,000
借地権を更新した場合
借地権の更新時の会計処理は以下の通りです。
（借方）借地権 30,000
借地権償却費 24,000
（貸方）現金 30,000
借地権 24,000
更新料は「借地権」として資産計上し、同時に借地権の一部が減価したとして「借地権償却費」を計上します。
借地権の認定課税が行われた場合
権利金を支払う慣行がある地域で権利金なしで契約した場合、贈与税または法人税が課される可能性があります。認定課税の金額は、地主と借地権取得者が個人か法人かによって計算方法が異なります。
借地権を売却した場合
借地権売却時の会計処理は以下の通りです。
（借方）普通預金 XXX
（貸方）借地権 XXX
固定資産売却益 XXX
借地権設定建物の売却時は以下の通りです。
（借方）普通預金 XXX
（貸方）建物 XXX
借地権 XXX
固定資産売却益 XXX
会計処理が必要な借地権を取得する際にかかる費用
借地権の取得時には、様々な費用が発生します。これらの費用は、その性質によって資産計上すべきものと、経費として処理すべきものに分かれます。
正確な会計処理を行うためには、どの費用を資産計上し、どの費用を経費として処理するかを適切に判断する必要があります。
資産計上が必要な費用には、以下のようなものがあります。
- 権利金：借地権設定の対価として支払う一時金
- 更新料：契約更新時に支払う費用
- 承諾料：地主の承諾を得るために支払う費用
- 仲介手数料：契約締結時の仲介業者への手数料
- 改良費：土地の改良にかかった費用
- 立退料：既存の借地人に支払う立退料
- 建物の取り壊し費用：借地権取得に伴う建物撤去費用
一方、借入金の利子、司法書士や公認会計士への登記費用、登録免許税、不動産取得税、印紙代などは、借地権の取得費用には含めません。
これらの費用を正しく区分し、適切に会計処理することで、企業の財務諸表を適正に表示することができます。また、税務申告の際にも、これらの区分に基づいて適切な処理を行うことが求められます。
まとめ
借地権は基本的に非減価償却資産として扱われ、普通借地権・定期借地権ともに権利自体の減価償却はできません。ただし、普通借地権の更新料については、一定の条件下で減価償却が認められています。
借地権の会計処理は、取得時、更新時、認定課税時、売却時など、それぞれの場面で適切な処理が求められます。また、取得時には権利金、更新料、承諾料、仲介手数料など、様々な費用が発生しますが、これらは資産計上すべきものと経費処理すべきものを正しく区分する必要があります。
正確な会計処理を行うことは、税務上の問題を防ぎ、企業の財務状態を適切に表示するために重要です。借地権に関する会計処理でお悩みの場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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