借地権と抵当権はどちらが優先される？抵当権を設定できない理由も解説
借地権と抵当権のどちらが優先されるかは対抗要件によって異なる
借地権とは
抵当権とは
対抗要件とは
借地権が優先されるケース
抵当権が優先されるケース
低地の抵当権が実行された場合、借主は土地を引き渡す必要がある
借主は抵当権を設定することができる？
借地権を担保に融資してくれる金融機関はある？
まとめ
ピタットハウス秋葉原北店の「借地権無料相談」で借地のお悩み伺います！
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ご相談・お問い合わせはすべて無料です。
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よくつかうものテンプレート
- 最初の契約期間が通常30年以上で、新法に比べて借地期間が長い
- 借地権を一度契約したら、契約の期間が終わっても借り続けやすい
- 借地料（土地を借りるために払うお金）を簡単に上げられない
- 借地契約に原状回復義務に関する条項が含まれているため
- 借地権は土地を「借りて」建物を建てるという性質がある
| 借主の権利 | 借地権 | 建物を建築するために地主から土地を借りる権利 |
|---|---|---|
| 建物買取請求権 | 地主が更新を認めないときに買取を請求できる権利 | |
| 借主の義務 | 原状回復義務 | 借りたときの状態(=更地)にして、貸主に物を返す義務 |
| 地域名 | 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 3万8,000円／坪 | 4万8,000円／坪 | 6万8,000円／坪 |
| 神奈川県 | 3万1,000円／坪 | 3万8,000円／坪 | 6万3,000円／坪 |
| 大阪府 | 2万3,000円／坪 | 3万3,000円／坪 | 5万4,000円／坪 |
| 北海道 | 2万1,000円／坪 | 1万6,000円／坪 | 2万2,000円／坪 |
| 沖縄県 | 2万円／坪 | 2万円／坪 | 2万円／坪 |
| 借地権 | ||
|---|---|---|
| 地上権 | 賃借権 | |
| 設置行為 | 地上権設定契約 | 土地賃貸借契約 |
| 存続期間 | 地主と相談 | 最低 30年以上 |
| 地代支払いの有無 | 地主と相談 | あり |
| 借地権の売却 | 自由に行える | 地主の承諾が必要 |
| 登記の義務 | 地主が登記義務あり | 登記義務なし |
| 抵当権の設置 | 自由にできる | 地主の承諾が必要 |
| 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 定期借地権（新法） | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 30年 | 契約による |
| 木造 | 20年以上 | |||
| 契約の更新 | あり | あり | なし | |
| 更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | あり | なし (満了時に更地で返却) |
| 木造 | 20年以上 | |||
（計算例）
自用地評価額が3,000万円、借地権割合が60%の場合の借地権評価額は以下の通りです。
「借地権評価額=3,000万円−(3,000万円×60%)=1,200万円」
この計算は税務評価の目安として用いられ、実際の市場価格は売主と買主の交渉によって決定されます。
借地権無料相談ドットコムでは、借地権に関する相談を無料でお受けしています。借地権の相続、売買、手続き関係など、借地権に関する内容なら幅広く対応しています。さらに、相談から買取までワンストップで可能なため、借地権に関するさまざまな問題はすべて借地権無料相談ドットコムで解決できます。
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【目次用プロンプト】
以下のテキスト構成に基づいて、HTMLの目次構造を生成してください。
・各行は目次の項目を表し、同じ数字の項目は同じ階層レベルにしてください。
・各項目はタグで囲み、href属性には#と連番を使用してください。
・親階層を持つ項目については、#に続けて親の連番と自身の連番を-で繋げた形式を使用してください（例：#1-1, #2-1, #3-2-1）。
・最上位の階層の項目は#に続けて連番を使用してください（例：#1, #2, #3）。
・テキストはタグの中に配置してください。
・各行の先頭にある「H2.」や「H3.」などの見出し文字列は削除してください。
・各行の末尾にある数字は無視してください。
・不要な空白は削除してください。
※注意点：Wordの目次を更新して見出しの抜け漏れが無いようにする。
【ディスクリプション用プロンプト】
上記の導入文をもとに100字程度のユーザーの興味を惹くディスクリプションを考えてください。
借地権売却についてのよくある質問
Q．借地権の地主に買い取ってもらう相場はいくらですか？
地主による借地権の買取価格は、地域や土地の特性、借地権の種類によって大きく変わります。
特に土地の位置や利用可能性、市場の動向によって価格が左右されます。
例えば、都心部の商業地では地価が高騰しているため、相場も高めに設定されますが、郊外や利用価値の低い土地では相場はそこまで高くないのが一般的です。
Q．借地権を売った場合の税金はいくらですか？
借地権の売却による税金は、譲渡所得税として課されます。
税額は売却価格や所有期間、そして売却益の額によって異なります。長期保有と短期保有では税率が異なり、所有期間が税額に影響を及ぼします。
例えば、売却益が100万円で長期保有の場合は、約20%前後の税率が適用されることが多いですが、税制の変動があるため最新の税率を確認することが重要です。
Q．借地権付き建物は売れにくいですか？
借地権付き建物の売却は、通常の不動産売買よりも複雑で、売れにくい場合もあります。
これは、買主が土地の使用権を引き継ぐ必要があるため、特に購入者を見つけることが難しいケースがあります。
多くの場合は地主の承諾が必要なケースとなり、売却が困難になることがあります。ぜひ一度、専門家にご相談ください。
Q．今の借地権価格を知りたいがどう計算したらいいのかわからない
簡単に価格を出すとしたならば路線価での計算をお奨めします。
借地権価格は、（更地にした場合の）土地評価額×借地権割合で計算します。
ただし、一般的にこの計算式は相続税の算出基準に用いられ、借地権の本当の価格については借地の状態や状況などでも大きく左右されますので、まずは専門家に見積もりをご依頼することをお勧めいたします。
Q．今、借地権を売ったらいくらになるのかを知りたい
借地権の売却見積もりは、借地の状態や地域などによっても大幅に違いがありますので、まずは現在の情報等をお聞かせください。
その上で現地に伺い、調査することも可能です。
Q．ローンがまだ多く残っており、建物もボロボロだが借地権を買い取ってもらえるだろうか？
抵当権を抹消できれば売買可能です。もちろんその時には地主の承諾は必要です。
Q．飲食店を経営しているが不景気のため閉店を考えている。もし借地権を売った場合の査定額を知りたい
もちろん飲食店の借地も売却することができます。
借地権の買取査定は、立地や現状での借地権の状態などにも大きく左右されますので、まずは当社にご連絡を頂き査定の段取りをご説明させていただきます。