借地権を「買ってはいけない」と言われる理由は？借地権購入のメリット・デメリットを解説
「借地権を購入してマイホームを建てるべきか？」「借地権にはデメリットが多いと聞くが、実際にはどうなのか知りたい」という方も多いでしょう。借地権付きの土地を購入することで、所有権を持たずに立地の良い土地に家を建てられる点は魅力ですが、同時に注意が必要な点もいくつかあります。
本記事では、借地権の基本的な仕組みから、買ってはいけない理由、逆にメリットとされるポイントまでをわかりやすく解説します。借地権に関する正しい知識を身につけ、リスクと利点のバランスをよく理解して、購入の判断に役立ててください。
借地権とは
借地権とは、他人の所有する土地を一定の条件で借りる権利です。借地権を取得することで、所有権を持つわけではないものの、土地を使用することが許可されます。
例えば、マイホームを建てる際に、土地を所有していない場合、地主からその土地を借りて住宅を建てることが一般的です。このとき、借地権を取得することにより、定められた期間、地主に対して毎年または毎月の使用料を支払うことで、土地を利用し続けられます。
借地権には、地主（貸主）が持つ「底地権」と、借主が持つ「借地権」が関係します。借地権者は土地に建物を建て、一定の期間が経過すると契約を更新するか、更地にして返却するかを選ぶことができます。
借地権と所有権の違い
借地権と所有権は大きく異なります。所有権はその土地のすべての権利を持つのに対し、借地権は土地の使用権だけを持つに過ぎません。
つまり、借地権者は定められた条件のもとで土地を使用することができますが、その土地自体を処分する権利や無制限に使用する権利は持っていないのです。
土地を完全に自分のものにしたい場合、所有権を持つことが必要になりますが、借地権であれば購入コストを抑えることが可能です。
借地権の種類
借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類が存在します。
- 地上権：地主の許可なしで建物を自由に建てることができ、借地権を第三者に譲渡することも容易です。
- 賃借権：建物を建てる際、地主から承諾を得ることが必要です。また、建物の譲渡や賃借権の移転にも地主の同意が求められるなど、自由度が制限されています。
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| 借地権 | ||
|---|---|---|
| 地上権 | 賃借権 | |
| 設置行為 | 自由に建築可能 | 地主の同意必要 |
| 存続期間 | 自由（法定） | 一定期間 |
| 地代支払いの有無 | 必要 | 必要 |
| 借地権の売却 | 可能 | 地主の同意必要 |
| 登記の義務 | 必要 | 不要 |
| 抵当権の設置 | 可能 | 地主の同意必要 |
地上権
地上権は、地主に対して借地権者が一定の土地を使用する権利を持つ形態です。地上権を持っていれば、地主の許可を得ることなく自由に建物を建てたり、売却したりすることができます。そのため、借地権者の独立性が高く、自由度のある使用が可能です。
賃借権
賃借権は、地主の許可を得て土地を使用する権利です。借主は建物を建てたり、借地権を譲渡したりする際に、地主の承諾を得る必要があります。賃借権はさらに、旧法借地権、普通借地権（新法）、定期借地権（新法）の3種類に分類されます。
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| 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 定期借地権（新法） | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 30年以上 | 一般定期借地権：50年以上 建物譲渡特約付借地権：30年以上 事業用借地権：10年以上50年未満 |
| 木造 | 20年以上 | 30年以上 | ||
| 契約の更新 | あり | あり（自動更新） | なし | |
| 更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 |
なし |
| 木造 | 20年以上 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 |
なし | |
借地権を「買ってはいけない」と言われる理由
借地権の土地や建物の購入は、所有権付きの不動産に比べて購入費用が抑えられることが大きなメリットです。しかし、一方で借地権にはデメリットも多く、慎重に検討しなければなりません。「借地権は買ってはいけない」「やめとけ」と言われる背景には、以下のような理由があります。
【借地権を買ってはいけない。やめとけと言われる理由】
- 地代を払い続ける必要があるため
- 返還時には更地に戻す必要があり解体費がかかるため
- 建物の増築や改築には地主の承諾が必要だから
- 借地権付きの土地や建物は売却が難しいため
- 地代が値上げになる可能性があるため
地代を払い続ける必要があるため
借地権付きの土地や建物の場合、土地そのものの所有権は地主にあり、借地人は毎月または毎年地代を支払って土地を使用します。
どれだけ支払っても土地そのものが自分のものになることはなく、所有権付きの不動産に比べ、経済的負担がずっと続くのがデメリットです。長期的な支払いを考慮したうえで、借地権の購入を検討する必要があります。
返還時には更地に戻す必要があり解体費がかかるため
契約が満了して借地権が終了する際には、土地を更地にして地主に返還する必要があります。このため、建物を取り壊すための解体費用が発生し、場合によっては高額な出費となります。
地域によっては解体費用に補助金が適用されるケースもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
建物の増築や改築には地主の承諾が必要だから
借地権付きの土地に建てられた建物を増築したり、間取りを変更したりする際には、地主の許可を得なければなりません。この許可が得られない場合には改築ができず、地主から承諾を得るために「承諾料」が必要になる場合もあります。
ライフスタイルに応じて柔軟な対応ができるか、事前に地主との契約内容や条件を確認することが重要です。
借地権付きの土地や建物は売却が難しいため
借地権付きの不動産は、所有権のある不動産に比べて市場での流通性が低く、売却が難しい場合があります。
借地権を譲渡する際には地主の同意が必要であり、譲渡時に「譲渡承諾料」が発生することもあるため、手続きが煩雑で負担もかかります。投資や資産価値を重視する場合には、所有権付きの不動産の方が資産としての安定性が高いでしょう。
地代が値上げになる可能性があるため
借地権では、物価の変動や地主の意向によって契約更新時に値上げが提案されることもあり、その際には借主と地主の間で合意が必要です。
借主としては家計への負担増を避けたい一方、地主側が強く値上げを主張するケースもあり、その結果、双方の関係が悪化するリスクも考えられます。
借地権を購入する4つのメリット
借地権付きの土地や建物にはデメリットがある一方で、条件によってはメリットも多く存在します。特に、土地の所有権がなくても良い立地に住むことができたり、費用を抑えられたりといった点は、借地権購入の魅力と言えます。
以下に、借地権を購入する主な4つのメリットを紹介します。
【借地権を購入する4つメリット】
- 比較的低価格で購入できる
- 条件のいい土地を見つけやすい
- 土地にかかる税金を支払う必要がない
- 契約によっては長期間借りられる
比較的低価格で購入できる
借地権付きの不動産は、所有権付きの土地に比べて購入価格を 安く抑えられるのが特徴です。
特に都心部などの人気エリアでは、所有権付きの土地の価格が非常に高くなる一方で、借地権付きの物件であれば大幅に安価で手に入るケースもあります。限られた予算で利便性の高いエリアに住みたい方には、大きなメリットとなります。
条件のいい土地を見つけやすい
借地権付きの土地は、交通アクセスが良い駅周辺や生活利便性の高いエリアに多く存在しています。古くからの住宅地や繁華街の近くには、地主が土地を手放さずに貸しているケースが多く、結果として好立地の借地権付き物件が数多く残っているのです。
立地条件を重視する方にとって、借地権付きの土地・建物は選択肢として検討する価値があるでしょう。
土地にかかる税金を支払う必要がない
借地権付きの土地では、土地の所有者が地主であるため、固定資産税や都市計画税などの土地にかかる税金は地主が負担します。借地権者はこれらの税金を支払う必要がないため、毎年の維持コストを抑えられる点がメリットです。
ただし、建物に対しては固定資産税などの税金がかかるため、建物分の税負担が あることを考慮しておきましょう。
契約によっては長期間借りられる
借地権には、一定期間が経過しても更新 可能な契約形態があり、契約更新を行うことで長期間にわたって住み続けることができます。地主側に正当な理由がない限り、借地権の更新が認められるため、何世代にもわたって同じ土地を利用するケースもあります。
所有権にさえこだわらなければ、長期間にわたって安定的に利用できる借地権は購入の選択肢の一つとなり得ます。
定期借地権付きの土地・建物を買う時の注意点
定期借地権付きの土地や建物の購入は、所有権付きの物件に比べて初期費用が安く済むなどのメリットがあります。その一方、特有の制約もあり、特に定期借地権は契約期間が終了すると更新ができず、土地を返還しなければなりません。
以下に、定期借地権を購入する際の主な注意点を解説します。
契約期間を満了したら解体費が必要
定期借地権の大きな特徴は、契約期間が終了すると土地を更地にして地主に返還しなければならない点です。一般的な借地権と異なり、契約が更新できないことが多く、期間終了時には所有する建物を解体して返還する義務が発生します。
このため、契約終了時には解体費用がかかり、数百万円程度の負担になることもあるため、将来的な解体費用も含めた資金計画を立てる必要があるでしょう。
老後に住めない可能性がある
定期借地権では、契約期間の終了に伴い住み続けることができなくなります。例えば、50年の定期借地権であれば、契約 終了時に購入者が老後を迎える可能性も高く、その時点で住まいを移す必要があり、老後の住まいとしては不安定です。
老後も住み続けられる住まいを希望する場合には、定期借地権の物件は適さない可能性があるため、他の選択肢も検討したほうが良いでしょう。
住宅ローンの審査に通りにくい可能性がある
定期借地権付きの物件は、一般的に住宅ローンの審査が通りにくいと言われています。定期借地権の契約期間が終了すると物件を手放さなければならないため、金融機関としては担保価値が限定的になるからです。
特にローンの返済期間が定期借地権の契約期間を超えてしまうケースでは、返済リスクが高まるため、金融機関からの融資が難しくなることが考えられます。定期借地権の物件を購入する場合には、事前にローンの可否を確認しておくことが重要です。
マンションの場合、管理上の問題が生じる可能性がある
定期借地権付きマンションでは、契約期間が終了すると建物の返還に伴って、建物全体を解体したり、居住者全員が退去したりする必要があります。
そのため、契約期間終了が近づくと、管理費や修繕費の分担や解体費用の負担を巡って管理上の問題が発生する可能性が高く、管理組合での合意形成も難しくなります。マンションの定期借地権付き物件を検討する際には、契約期間終了時の対応について、あらかじめ確認しておくことが求められます。
まとめ
借地権付きの物件は、購入費用が抑えられ、利便性の高いエリアで選択肢が広がる点が魅力です。一方で、地代の支払いや契約満了時の返還義務、地主の承諾が必要な増改築など、特有のデメリットも多く存在します。
特に定期借地権では、住み続けられる期間が限られるため、長期的な住まいには不向きです。借地権物件の購入を検討する際は、メリットとリスクを理解し、自身のライフプランや経済状況に合った選択が求められます。
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