地上権と賃借権の違いとは？それぞれの特徴をわかりやすく解説
【この記事のまとめ】
- 地上権は物権、賃借権は債権であり性質が異なります。
地上権は土地を直接支配する強い物権で、地主の承諾なしに譲渡や登記が可能です。一方、賃借権は地主との契約に基づく債権であり、譲渡には承諾が必要です。 - 登記や抵当権設定、譲渡の自由度などに違いがあります。
地上権は登記義務があり抵当権設定も可能で、地主の承諾なしに譲渡・転貸できます。賃借権は登記任意で抵当権は建物に設定、譲渡・転貸には地主の承諾が必要です。 - 借地権には旧法・普通・定期借地権も存在します。
契約時期や目的により旧法借地権、普通借地権、定期借地権があります。これらは存続期間や更新の可否が異なり、土地利用目的に応じた選択が重要です。
地上権と賃借権は借地権の種類
地上権とは
地上権は、民法265条に規定された工作物や建物、竹木の所有を目的として、他人の土地を使用する権利です。物権として認められているため、土地を直接的に支配することができ、地主の承諾なしに第三者への譲渡や賃貸が可能です。
賃借権とは
賃借権は、賃貸借契約に基づいて他人の土地を、賃料を支払って使用する権利です。債権に位置づけられるため、地主の承諾を得て土地を間接的に支配する形となります。土地の改築やリフォーム、売却、賃貸などの際には地主の許可が必要で、承諾料が発生することもあります。
地上権と賃借権の違い
| 地上権 | 賃借権 | |
|---|---|---|
| 権利の種類 | 物権 | 債権 |
| 登記義務 | 必須（地主に協力義務あり） | 不要（建物のみ登記可能） |
| 抵当権設定 | 可能 | 不要（建物のみ可能） |
| 譲渡・転貸時の地主の許可 | 不要 | 必要 |
| 担保提供 | 可能 | 不可 |
| 存続期間 | 30年以上 | 借地権の種類により異なる |
権利の種類
地上権と賃借権の最も大きな違いは、権利の種類にあります。地上権は「物権」として規定されており、土地を直接的かつ排他的に支配できる強い権利です。
一方、賃借権は「債権」として規定され、契約の相手方である地主に対してのみ主張できる権利となります。このため、地上権は第三者に対しても権利を主張できますが、賃借権は原則として地主との契約関係の中でのみ効力を持ちます。
登記義務
登記に関して、地上権は法律で地主に登記の協力義務が課されており、「地上権設定」として登記簿に記載されます。これにより第三者への対抗要件として機能します。
一方、賃借権は登記が必須ではなく、地主に登記への協力義務もありません。ただし、賃借権の場合でも借地上の建物を登記することで、第三者に対して借地権を主張することができます。この建物の登記には地主の許可は不要です。
抵当権設定
抵当権の設定について、地上権は権利そのものに抵当権を設定することができます。これは地上権が物権として認められているためです。
一方、賃借権は権利自体には抵当権を設定できません。ただし、賃借権に基づく借地上の建物には抵当権を設定することが可能です。その場合は地主の承諾が必要となります。このように、融資を受ける際の担保設定の柔軟性に違いがあります。
譲渡・転貸時の地主の許可
譲渡や転貸に関して、地上権は地主の承諾なしに自由に行うことができます。これは地上権が物権として強い権利を持つためです。
一方、賃借権の場合は必ず地主の承諾が必要となります。承諾なく譲渡や転貸を行うと、無断譲渡として契約解除の原因となる可能性があります。また、承諾を得る際に名義書換料（譲渡承諾料）が必要となることも一般的です。
担保提供
担保提供の面では、地上権は物権として独立した財産権であるため、それ自体を担保として提供することができます。金融機関からの融資を受ける際など、地上権を担保として活用できます。
一方、賃借権は債権であるため、権利自体を担保として提供することはできません。ただし、賃借権に基づいて建てられた建物については、地主の承諾を得て担保として提供することが可能です。
存続期間
存続期間について、地上権は最低30年以上と定められています。永久的に存続させることも可能です。
一方、賃借権は借地権の種類によって期間が異なります。普通借地権の場合は30年以上で、更新により半永久的に継続することができます。
定期借地権の場合は、一般定期借地権で50年以上、事業用定期借地権で10年以上50年未満、建物譲渡特約付借地権で30年以上と、用途によって期間が定められています。
借地権には地上権と賃借権の他にも３つの権利がある
- 旧法借地権
- 普通借地権
- 定期借地権
旧法借地権
旧法借地権は、借地借家法が施行される1992年8月1日より前に契約された借地権を指します。建物の構造によって存続期間が異なり、堅固建物（鉄筋コンクリート造など）の場合は30年以上、非堅固建物（木造など）の場合は20年以上と定められています。
普通借地権
普通借地権は、建物の所有を目的として土地を借りる権利で、存続期間は30年以上と定められています。契約の更新が可能で、最初の更新時は20年以上、その後の更新は10年以上となります。
定期借地権
定期借地権は、契約期間満了後の更新が一切認められない借地権です。「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付定期借地権」の3種類があります。
まとめ
借地権の種類や特徴を理解することは、土地の有効活用や不動産取引において重要な要素となります。地上権は物権として強い権利を持ち、地主の承諾なしでの譲渡や担保設定が可能である一方、賃借権は債権として地主との契約関係が重視されます。
ピタットハウス秋葉原北店の「借地権無料相談」で借地のお悩み伺います！
お気軽にまずはご相談を！
ご相談・お問い合わせはすべて無料です。
「借地権・底地」に関する専門スタッフが対応！
どんな状況の土地にも対応いたします！
借地権の買取売却をお考えの借地権者様へ
当社ではどんな状態の借地権の買取も承っております。
地主さんとの交渉の代行から、借地非訟のサポートまで借地権者様を最大限にサポートしつつ、
ピタットハウス秋葉原北店が直接借地権の買取りをいたします。
直接買取りのため、仲介手数料などが発生せず、買い手を見つける業務もないので無駄な費用が無くスピーディーに売買が可能です。
借地権の売却をお考えの借地権者様はぜひとも一度当社にお問い合わせください！