普通借地権付きマンションのメリット・デメリット！定期借地権との違いは？

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普通借地権付きマンションについて

「普通借地権付きマンションを購入しようか迷っている」「メリットが多いと聞くが、後悔することはないのか知りたい」という方も多いのではないでしょうか。普通借地権付きマンションは、初期費用が抑えられたり、利便性の高い立地にあることが多かったりするなど魅力がある一方、特有のデメリットも存在します。

本記事では、普通借地権の基本から、普通借地権付きマンションのメリットとデメリット、さらには購入に向いている人・向いていない人の特徴まで解説します。普通借地権付きマンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

【この記事のまとめ】

普通借地権付きマンションは、土地の固定資産税が不要で、初期購入価格を抑えられる点がメリットです。
普通借地権は、契約更新により土地を長期間借りられる権利です。
毎月の地代支払いや住宅ローン審査の厳しさ、更新料や譲渡承諾料の発生がデメリットです。
将来的な売却も所有権物件より難しい傾向にあります。
契約更新が不可な定期借地権とは異なり、長期間利用したい人には向いています。
初期費用を抑えたい人に適する一方、資産価値重視や売却検討者には不向きです。

監修
宅地建物取引士　坂東裕

2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。

地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。

趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。

監修
宅地建物取引士　坂東裕

2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。

趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。

普通借地権とは

「普通借地権」とは、借地借家法に基づく借地権の一種で、借主が一定の条件のもと、地主から土地を借りて利用できる権利のことを指します。

普通借地権の存続期間は、契約締結時点での初回が30年、1回目の更新後は20年、2回目以降は10年と設定されており、更新するごとに短くなります。このため、契約の更新により長期にわたって借りることができますが、期間満了時に契約の見直しや更新料の支払いが必要になることがあります。

普通借地権付きマンションのメリット

普通借地権付きマンションには、所有権付きの物件にはない魅力があります。ここでは、普通借地権付きマンションの代表的なメリットを紹介します。

固定資産税を支払う必要がない
購入価格を抑えられる
契約を更新すれば長期間借りられる

固定資産税を支払う必要がない

普通借地権付きマンションでは、土地の所有権は地主にあるため、土地にかかる固定資産税の支払い義務が発生しません。

通常、土地の固定資産税は土地の時価の約70%を基準に算出されるため、高額になるケースも少なくありません。固定資産税の支払いが不要な点は、マンションの維持費を抑える大きなメリットといえます。

購入価格を抑えられる

普通借地権付きマンションは、土地を完全に所有する権利を有しないため、一般的に所有権付きのマンションに比べて購入価格が安くなります。購入の初期費用が抑えられる点はメリットといえるでしょう。

特に、都心部や利便性の高いエリアに住みたい場合、所有権付きマンションと比べて大幅に安価で購入できることもあります。

契約を更新すれば長期間借りられる

普通借地権付きマンションは、契約期間が定められているものの、法律に基づき契約更新が可能であることが一般的です。これにより、最初の契約期間が終了しても再契約を結ぶことで、引き続き同じ住まいに暮らし続けることができます。

また、契約更新料が発生する場合はありますが、購入時の負担が軽減されるメリットと比較すると十分に検討する価値があります。特に、長期的に住み続けることを希望する方にとっては、安定した住まいを確保できる点が魅力です。

普通借地権付きマンションのデメリット・リスク

普通借地権付きマンションにはメリットがある一方で、所有権付き物件とは異なるデメリットやリスクも存在します。購入前には、以下の点に注意しましょう。

毎月土地代を支払う必要がある
住宅ローンの審査に通りにくい
更新料や譲渡承諾料が発生することがある

毎月土地代を支払う必要がある

普通借地権付きマンションでは、土地を借りている状態であるため、毎月または毎年の土地代（地代）を地主に支払う必要があります。

契約内容や地代の設定によっては、所有権付きの土地を購入するよりも高額の負担になる可能性もあるため、購入前に支払い期間や支払い総額を確認しておくことが重要です。

住宅ローンの審査に通りにくい

普通借地権付きマンションは、所有権付きマンションに比べて住宅ローンの審査が通りにくい傾向にあります。また、所有権に比べて担保価値が限定的になるため、金融機関によっては貸し出しが難しいとされるケースもあります。

住宅ローンの審査に通らない場合には、自己資金を増やす、頭金を多めに用意するなどの対策が必要です。

更新料や譲渡承諾料が発生することがある

普通借地権付きマンションでは、契約更新時や譲渡時に、地主への「更新料」や「譲渡承諾料」が発生する場合があります。

更新料
借地権の契約を更新する際に支払う費用で、契約更新ごとに地主へ支払います。更新料の相場は、土地の時価の約3〜10%程度で、まとまった金額になる場合もあります。
譲渡承諾料
借地権を第三者に譲渡する際に、地主の承諾を得るために支払う費用です。譲渡承諾料の相場は土地の時価の約10%前後が目安ですが、ケースによって異なります。購入前に確認しておきましょう。

普通借地権付きマンションの購入が向いている人

普通借地権付きマンションの購入が向いている人は、以下の通りです。

購入価格を重視し、初期費用を抑えたい人
利便性の高いエリアに住みたい人
長期的な住まいとして使う予定がある人

購入価格が低いことは普通借地権付きマンションの大きな魅力であり、特に初期費用を抑えて利便性の高い都市部に住みたい方には好条件でしょう。また、契約更新が可能なため、長期間住み続ける計画がある方にも適しています。

普通借地権付きマンションの購入が向いていない

一方で、以下のような方は、普通借地権付きマンションの購入が不向きであり、結果的に後悔する可能性があります。

資産価値の高さを重視する人
将来的な売却を検討している人
維持費を安く抑えたい人

借地権付き物件は所有権付き物件に比べて流通性が低く、資産価値が限定的になるため、将来的な売却や資産価値の高さを重視する場合には適しません。また、地代や更新料が発生するため、維持費を最小限に抑えたい方には不向きです。

普通借地権付きマンションを購入して将来的に後悔しないためにも、事前に綿密な計画を立てることが重要です。

普通借地権付きマンションと定期借地権付きマンションとの違い

普通借地権付きマンションと定期借地権付きマンションには、契約更新の可否や土地代、売却のしやすさなどの違いがあり、購入後の生活や経済的負担に大きな影響を与えるポイントです。

ここでは、普通借地権付きマンションと定期借地権付きマンションの主な違いについて解説します。

更新の可否

普通借地権付きマンションでは、借地契約の更新が可能です。契約満了後も、地主が正当な理由を示さない限り契約の更新が認められ、そのまま住み続けることができます。例えば、初回の契約期間は30年ですが、1回目の更新後は20年、その後は10年ごとに更新可能です。

一方、定期借地権付きマンションの場合、契約を更新できません。定期借地権は契約期間満了と同時に終了するため、契約が終わるとその建物に住むことができません。老後も同じ住まいで過ごしたいと考える方には、不向きな契約形態と言えます。

契約の方法

普通借地権の契約は、基本的に更新が前提で、期間が過ぎても長期間にわたって土地を借り続けることができます。このため、地主と借主の合意があれば、住まいとして安定した契約が続けられるメリットがあります。

一方、定期借地権は契約時に「更新不可」という契約内容が明確に定められているため、期間終了時に再度借地することができません。契約終了後の住まいを計画しておくことが必要であり、あらかじめ住み替えの計画を立てることが求められます。

土地代

普通借地権付きマンションでは、地代を支払うことで契約を維持し、継続して土地を利用できます。地代は契約時の条件や物価変動などにより増額される可能性もあるため、購入前に地代の見直しや変更条件をよく確認しておくことが大切です。

定期借地権付きマンションでも同様に地代の支払いは必要ですが、契約が期間限定であるため、普通借地権よりも比較的地代が安価に設定されることがあります。ただし、契約終了時に更地返却が条件となるため、解体費用などの負担を考慮しておく必要があります。

売却価格

普通借地権付きマンションは、売却する際に地主の承諾が必要であり、その際に譲渡承諾料が発生することがあります。さらに、所有権付きのマンションに比べて借地権付き物件は市場での流通性が低いため、売却に時間がかかったり、売却価格が安くなったりします。

定期借地権付きマンションは、契約終了時に土地を返還しなければならず、借地権の残存期間が短くなると売却が難しくなります。一般的に定期借地権付きマンションの売却価格は、普通借地権付きマンションよりもさらに低くなる傾向があり、資産価値が限定されることが多いです。

まとめ

普通借地権付きマンションは、所有権付きに比べて初期費用を抑えられ、利便性の高いエリアでの購入が可能です。しかし、毎月の地代や更新料、譲渡承諾料などの費用がかかるため、長期的に安定した住まいとして利用したい方には向いています。一方、資産価値や売却を考えている方には、デメリットが多いことも確かです。メリットとリスクをよく理解した上で、自身のライフスタイルに合った判断をすることが大切です。

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