借地権は売却できる？
価格相場・売却方法・地主承諾のポイントを解説
結論から言うと、借地権は売却できます。
ただし、所有権の不動産とは異なり、借地権の種類や地主の承諾の有無によって、売却方法や進め方が大きく変わります。
特に賃借権の場合は、原則として地主の承諾が必要になるため、事前確認や交渉をせずに進めると、売却が止まってしまうこともあります。
また、借地権の価格は一律ではなく、更地価格・借地権割合・建物の状態・契約条件・承諾料など、複数の要素で決まります。
この記事では、借地権が売却できる条件、価格相場の考え方、4つの売却方法、手続きの流れ、地主が承諾しない場合の対処法までわかりやすく解説します。
◯ この記事でわかること
- 借地権が売却できる条件
- 借地権の価格相場の目安
- 借地権を売却する4つの方法
- 売却手続きの流れ
- 地主が承諾しない場合の対処法
【この記事のまとめ】
- 借地権は売却できる
- 地上権は比較的売却しやすく、賃借権は原則として地主の承諾が必要
- 売却価格の目安は「更地価格 × 借地権割合」
- 売却方法は「地主に売る」「第三者に売る」など4つある
- 地主が承諾しない場合でも、裁判所への申立てなどを検討できるケースがある
- 借地権売却は通常の不動産売却より複雑なため、専門家への相談が重要
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
- 借地権は売却できる
- なぜ賃借権の売却には地主の承諾が必要なのか
- 借地権の売却価格相場
- 借地権割合と路線価を自分で調べる方法
- 借地権を売却する4つの方法
- 借地権売却の流れ
- 地主が承諾しない場合の対処法
- 借地権売却で失敗しないためのポイント
- 借地権売却についてのよくある質問
- Q．借地権は本当に売却できますか？
- Q．築古の建物でも売れますか？
- Q．借地権付き建物は売れにくいですか？
- Q．借地権の売却価格はどうやって決まりますか？
- Q．地主が連絡に応じないときはどうすればよいですか？
- Q．相続した借地権も売却できますか？
- Q．借地権を相続予定だが、今売却できる？
- Q．借地権を売ったときの税金はいくらですか？
- Q．借地権付き建物は売れにくいですか？
- Q．今の借地権価格を知りたいがどう計算したらいいのかわからない
- Q．今、借地権を売ったらいくらになるのかを知りたい
- Q．ローンがまだ多く残っており、建物もボロボロだが借地権を買い取ってもらえるだろうか？
- Q．飲食店を経営しているが不景気のため閉店を考えている。もし借地権を売った場合の査定額を知りたい
- 借地権売却は専門家への相談が重要
- まとめ
借地権は売却できる
借地権は売却できます。ただし、地上権か賃借権かによって、売却のしやすさや必要な手続きは大きく異なります。
借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有する権利のことです。
一口に借地権といっても法的な性質は同じではなく、売却時に確認すべきポイントも変わります。
地上権は比較的売却しやすい
地上権は、法律上「物権」にあたり、第三者にも対抗しやすい強い権利です。
登記も可能で、原則として地主の承諾がなくても譲渡や転貸ができます。
そのため、借地権の中では比較的売却しやすく、所有権に近い扱いを受けるケースもあります。
もっとも、実務上は地上権の借地契約は多くありません。
賃借権は地主承諾が原則必要
賃借権は、地主との契約に基づく「債権」です。
そのため、第三者へ借地権を譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。
売却できないわけではありませんが、地主の意向や譲渡承諾料の有無が大きく影響します。
借地権売却で問題になりやすいのは、主にこの賃借権のケースです。
地上権と賃借権の違い
| 地上権 | 賃借権 | |
|---|---|---|
| 法的性質 | 物権（独立した権利） | 債権（契約に基づく権利） |
| 登記 | 単独で可能 | 原則不可（建物登記で対抗） |
| 譲渡・転貸 | 原則自由（地主承諾が不要） | 原則として地主承諾が必要 |
| 売却のしやすさ | 比較的売却しやすい | 地主対応が重要になる |
なぜ賃借権の売却には地主の承諾が必要なのか
賃借権の売却では、原則として地主の承諾が必要です。
その理由は、借地契約が単なる物件の売買ではなく、地主と借主の継続的な契約関係を前提としているからです。
地主の承諾が必要とされる主な理由は、次のとおりです。
- 賃借権は地主の土地を使わせてもらう契約に基づく権利だから
- 契約の相手方が変わる以上、地主にも関与する利益があるから
- 土地の使い方や建物の利用方法によってトラブルが生じる可能性があるから
- 地主が譲渡承諾料を求めるケースがあるから
- 契約書の内容や過去の経緯によって対応が変わるから
特に古い借地契約では、契約書の文言や過去の更新履歴、承諾料の扱いなどが曖昧なこともあります。
売却を進める前に、契約書や登記事項を確認しておくことが大切です。
借地権の売却価格相場
借地権の売却価格は、一般に更地価格に借地権割合を掛けた金額が目安です。
ただし、これはあくまで出発点となる目安であり、実際の売却価格は地主の承諾の有無や建物の状況などで変わります。
借地権価格の計算式の目安
借地権価格の目安は、次のように考えます。
借地権価格 ＝ 更地価格 × 借地権割合
たとえば、次の条件で計算すると以下のようになります。
＜条件＞
- 路線価：150,000円／㎡
- 土地面積：100㎡
- 借地権割合：70％（地域によって多少異なる）
＜計算例＞
- 更地価格の算出
150,000円 × 100㎡ = 15,000,000円 - 借地権価格の算出
15,000,000円 × 70％ = 10,500,000円
このように、概算の相場を把握することはできます。
ただし、実際の売却価格はこの金額どおりになるとは限りません。
相場が上下する主な要因
借地権の売却価格は、次のような事情で大きく変わります。
- 地主が譲渡に協力的かどうか
- 譲渡承諾料が必要か、その金額はいくらか
- 建物の築年数、構造、使用状況
- 地代の額
- 契約期間の残存年数
- 再建築の可否
- エリアの需要
- 住宅ローンが利用しやすい物件かどうか
つまり、路線価だけで売却価格が決まるわけではありません。
借地契約の内容や現地の状況も含めて判断する必要があります。
譲渡承諾料の相場
賃借権を第三者に売却する場合、地主から譲渡承諾料を求められることがあります。
相場はケースによりますが、一般に借地権価格の10％前後が目安とされることが多いです。
ただし、地域慣行や契約内容によって差があるため、一律ではありません。
実際には、地主との協議次第で金額や支払い条件が変わることもあります。
借地権の価格は、机上計算だけでは判断しにくい面があります。
今の条件でどのくらいの価格が見込めるか知りたい場合は、借地権に詳しい不動産会社へ査定を依頼するのが確実です。
借地権割合と路線価を自分で調べる方法
借地権の概算価格を知るには、路線価と借地権割合を確認することが大切です。
どちらも公的資料をもとに調べられます。
路線価の調べ方
路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの評価額です。
借地権価格の目安を出す際にもよく使われます。
確認するときは、所在地の市区町村・町名・番地をもとに対象の道路を探し、表示されている数値を見ます。
たとえば「150」とあれば、1㎡あたり150,000円を意味します。
借地権割合の見方
借地権割合は、路線価図上の記号で確認します。
一般的にはA〜Gなどの記号で表され、地域によって異なります。
代表的な目安は以下のとおりです。
＜借地権割合の見方＞
- A：90％
- B：80％
- C：70％
- D：60％
- E：50％
- F：40％
- G：30％
ただし、実際の取引価格は借地権割合だけで決まるわけではなく、契約関係や承諾料の有無でも変動します。
概算を把握したうえで、実査定につなげるのが現実的です。
借地権を売却する4つの方法
借地権の売却方法は1つではありません。
誰に売るか、地主が協力してくれるかによって、現実的な選択肢は変わります。
1. 地主に売却する
地主への売却は、借地権売却の中でも比較的スムーズに進みやすい方法です。
地主にとっては、借地権を買い取ることで土地を完全な所有権として整理できるため、利害が一致しやすい面があります。
地主に売却するメリット
- 譲渡承諾料が不要になることが多い
- 手続きが比較的シンプル
- 第三者売却より話がまとまりやすい
- 条件次第では高値売却も期待できる
注意点
- 地主に買い取る意思がないこともある
- 売却価格の主導権を地主が握りやすい
- 関係性が悪い場合は交渉が難航することもある
早く売りたい方や、地主と一定の関係が築けている方に向いている方法です。
2. 第三者に売却する
地主が買い取らない場合は、第三者への売却を検討します。
一般の買主や投資家に売却する方法ですが、賃借権では地主の譲渡承諾が必要になるのが通常です。
第三者に売却するメリット
- 地主が買い取らない場合でも売却の可能性がある
- 条件次第では広く買主を探せる
- 立地や用途によっては需要が見込める
注意点
- 地主承諾が取れないと進めにくい
- 買主にとって権利関係が複雑
- 住宅ローン審査で不利になる場合がある
- 譲渡承諾料の負担調整が必要になる
地主への売却が難しい場合に、次の選択肢として検討される方法です。
3. 等価交換を行ってから第三者に売却する
地主と借地権者が権利関係を整理し、実質的に所有権化したうえで第三者へ売却する方法です。
条件が整えば、借地権のまま売るより高く売れる可能性があります。
メリット
- 所有権に近い形で流通しやすい
- 買主の不安が減りやすい
- 売却価格が上がる可能性がある
注意点
- 地主との協議が前提
- 権利評価が複雑
- 契約や税務の整理が必要
- 実現までに時間がかかりやすい
地主と協力できる関係があり、高値売却を目指したい場合に向いています。
4. 借地権と底地権をセットで第三者に売却する
借地権者と地主が協力し、借地権と底地権をまとめて第三者へ売却する方法です。
権利関係が一本化されるため、不動産としての価値を高めやすいのが特徴です。
メリット
- 不動産価値が最大化しやすい
- 買主にとって権利関係がわかりやすい
- 再開発や事業用地では高値売却の可能性がある
注意点
- 地主との協力が前提
- 価格配分の調整が必要
- 条件交渉が複雑になりやすい
高く売れる可能性がある一方で、実務的な難易度は高い方法です。
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借地権売却の流れ
- 借地契約書・登記簿を確認する
- 地主に事前相談し、承諾交渉を行う
- 借地権に強い不動産会社を選ぶ
- 買主を募集し、価格交渉を進める
- 地主の譲渡承諾を得て契約書を作成する
- 引渡し・名義変更を行う
1. 借地契約書・登記簿を確認する
最初に行うべきことは、借地契約書と登記の確認です。
契約の種類や更新状況によって、売却の進め方は変わります。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 借地権の種類 | 地上権か賃借権か（※賃借権の場合、承諾が必要） |
| 契約期間 | 残存期間、更新の有無 |
| 更新条件 | 更新料の定めがあるか |
| 建物登記 | 名義人、未登記の有無 |
| 契約書 | 原本が残っているか |
契約内容が不明なまま売り出すと、後から問題が発覚することがあります。
不安がある場合は、司法書士や不動産会社に確認してもらうと安心です。
2. 地主に事前相談し、承諾交渉を行う
賃借権を第三者に売却する場合は、地主に相談し、譲渡承諾を得る必要があります。
売却理由や買主の想定、承諾料の考え方などを整理したうえで話を進めることが大切です。
交渉時に確認したいこと
- 売却に対する基本的な考え方
- 譲渡承諾料の要否と金額
- 地代や契約条件の引継ぎ方
- 買主に求める条件
- 名義変更の手続き方法
地主との関係が悪化すると、売却自体が難しくなることもあります。
感情的に進めず、丁寧に対応することが重要です。
3. 借地権に強い不動産会社を選ぶ
借地権売却では、不動産会社選びが結果を左右します。
一般的な売買仲介の経験だけでなく、借地権売却や地主交渉の実績があるかを確認しましょう。
| 契約形態 | 特徴 |
|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみ依頼。自己発見取引は不可 |
| 専任媒介 | 1社のみ依頼。自己発見取引は可能 |
| 一般媒介 | 複数社へ依頼可能 |
借地権売却では、単に掲載件数が多い会社より、実務経験がある会社のほうが心強いケースが多いです。
4. 買主を募集し、価格交渉を進める
媒介契約後は、買主を探して売却活動を進めます。
借地権物件は説明が複雑なため、価格だけでなく権利関係を整理して伝えることが重要です。
交渉時には、次のような点が問題になりやすいです。
- 譲渡承諾料を誰が負担するか
- 建物の老朽化状況
- 地代の額
- 契約更新の見通し
- 住宅ローンの利用可否
5. 地主の譲渡承諾を得て契約書を作成する
買主が決まったら、地主の譲渡承諾書を取得し、売買契約書を作成します。
承諾が必要なケースでこれを省略すると、後で大きなトラブルになるおそれがあります。
契約書で確認したい内容
- 借地契約の承継方法
- 譲渡承諾料の負担者
- 決済日と引渡し日
- 契約不適合責任の範囲
- 特約事項
- 解除条件
6. 引渡し・名義変更を行う
最後に、代金決済、建物の引渡し、登記や契約名義の変更を行います。
地上権なら登記移転、賃借権なら建物名義変更に加えて、地主との契約承継や新契約が必要になることもあります。
引渡し時のチェックポイント
- 建物登記の名義変更
- 借地契約の承継または再締結
- 鍵の引渡し
- 設備の動作確認
- 領収書や確認書の取り交わし
- 必要書類の引継ぎ
| チェック項目 | 内容・確認ポイント |
|---|---|
| 建物の登記名義変更 | 所有権を売主から買主へ移転登記する |
| 借地契約の名義変更または新規契約の締結 | 賃借権なら地主と新契約、地上権なら登記移転 |
| 鍵の引渡しと設備の動作確認 | 鍵の本数、電気・ガス・水道・給湯器などの使用可否を確認 |
| 引渡し確認書や領収書の取り交わし | 書面で引渡し完了を証明し、金銭の授受についても記録を残す |
| 必要書類のコピー提供 | 契約書、譲渡承諾書、登記簿謄本などを買主に渡す |
地主が承諾しない場合の対処法
地主が承諾しないからといって、必ず売却をあきらめる必要があるわけではありません。
状況によっては、法的手続きや別の売却方法を検討できる場合があります。
1. 借地非訟を検討する
地主が正当な理由なく譲渡承諾を拒んでいる場合、裁判所に申立てを行い、承諾に代わる許可を求める手続きが検討されることがあります。
いわゆる借地非訟です。
もっとも、法的手続きには時間も費用もかかります。
また、個別事情によって見通しが異なるため、弁護士へ相談したうえで進めるのが現実的です。
2. 条件付きで第三者売却を進める
地主がすぐに承諾しない場合でも、買主候補を探しながら交渉を進める方法があります。
たとえば、地主承諾取得を前提条件にして話をまとめるなど、段階的な進め方をとるケースです。
ただし、買主にとっては不確定要素が多くなるため、価格は下がりやすくなります。
こうしたケースほど、借地権取引に慣れた不動産会社のサポートが重要です。
地主とのやり取りに不安がある場合や、承諾が得られるか見通しが立たない場合は、早めに専門家へ相談することが大切です。
借地権売却で失敗しないためのポイント
借地権売却は、知識不足や準備不足がそのまま売却失敗につながりやすい取引です。
特に次の点は意識しておきたいポイントです。
契約内容を先に確認する
借地権の種類や契約期間、更新条件を確認しないまま売却活動を始めると、後で大きなズレが生じます。
まずは契約書と登記内容を整理しましょう。
地主への相談を後回しにしない
賃借権では地主対応が重要です。
買主が見つかってから初めて地主へ話すと、承諾料や契約条件でトラブルになりやすくなります。
借地権に強い不動産会社へ相談する
借地権売却は、通常の所有権売却と違って権利関係の整理や地主交渉が必要です。
借地権の実績が少ない会社に依頼すると、説明不足や交渉不足で話が進まないことがあります。
価格だけで判断しない
高く売り出せばよいとは限りません。
地主の協力度、承諾料、建物の状況、融資の付きやすさまで踏まえて、現実的な価格設定を行うことが大切です。
交渉記録を残しておく
地主とのやり取りや、承諾料に関する話し合いは、後から認識の違いが出やすい部分です。
口頭だけで済ませず、書面やメールで残しておくと安心です。
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借地権売却についてのよくある質問
借地権の売却には多くの疑問や誤解がつきものです。
実際によく寄せられる質問を通じて、事前の不安を解消していきましょう。
Q．借地権は本当に売却できますか？
はい、借地権は売却できます。
ただし、賃借権では原則として地主の承諾が必要になるため、所有権の不動産より手続きは複雑です。
Q．築古の建物でも売れますか？
築年数が古い建物でも、借地権の価値が見込めれば売却は可能です。
特に人気エリアや高い路線価がある地域では、建物評価よりも土地の使用権が重視されるため、買主が見つかるケースは少なくありません。
解体前提で売却する場合は、建物の評価額がゼロでも交渉の余地が十分あります。
Q．借地権付き建物は売れにくいですか？
借地権付き建物は、所有権物件より売れにくい傾向があります。
地主承諾が必要な場合が多く、住宅ローン審査でも不利になりやすいためです。
Q．借地権の売却価格はどうやって決まりますか？
一般には、更地価格 × 借地権割合が目安です。
ただし、承諾料、建物の状態、地代、契約年数、地主の意向などでも大きく変わります。
Q．地主が連絡に応じないときはどうすればよいですか？
地主と連絡が取れない場合は、内容証明郵便や第三者を通じた通知など、法的手段も視野に入れます。
それでも応じないときは、家庭裁判所での非訟手続きを検討することが現実的です。放置せず、早めに弁護士へ相談しましょう。
Q．相続した借地権も売却できますか？
はい、相続した借地権も売却できます。
ただし、名義関係や遺産分割の状況によって進め方が変わるため、先に整理しておくことが大切です。
Q．借地権を相続予定だが、今売却できる？
相続前の段階で売却するには、現借主の名義である必要があります。
もし名義が親で、自身が売却を希望する場合は、まず名義変更または遺産分割協議を経てからの手続きとなります。
相続が見込まれるタイミングであれば、税制面の配慮や専門家との相談を通じて、ベストな時期と方法を検討するのが賢明です。
Q．借地権を売ったときの税金はいくらですか？
借地権の売却による税金は、譲渡所得税として課されます。
税額は売却価格や所有期間、そして売却益の額によって異なります。長期保有と短期保有では税率が異なり、所有期間が税額に影響を及ぼします。
例えば、売却益が100万円で長期保有の場合は、約20%前後の税率が適用されることが多いですが、税制の変動があるため最新の税率を確認することが重要です。
Q．借地権付き建物は売れにくいですか？
借地権付き建物の売却は、通常の不動産売買よりも複雑で、売れにくい場合もあります。
これは、買主が土地の使用権を引き継ぐ必要があるため、特に購入者を見つけることが難しいケースがあります。
多くの場合は地主の承諾が必要なケースとなり、売却が困難になることがあります。ぜひ一度、専門家にご相談ください。
Q．今の借地権価格を知りたいがどう計算したらいいのかわからない
簡単に価格を出すとしたならば路線価での計算をお奨めします。
借地権価格は、（更地にした場合の）土地評価額×借地権割合で計算します。
ただし、一般的にこの計算式は相続税の算出基準に用いられ、借地権の本当の価格については借地の状態や状況などでも大きく左右されますので、まずは専門家に見積もりをご依頼することをお勧めいたします。
Q．今、借地権を売ったらいくらになるのかを知りたい
借地権の売却見積もりは、借地の状態や地域などによっても大幅に違いがありますので、まずは現在の情報等をお聞かせください。
その上で現地に伺い、調査することも可能です。
Q．ローンがまだ多く残っており、建物もボロボロだが借地権を買い取ってもらえるだろうか？
抵当権を抹消できれば売買可能です。もちろんその時には地主の承諾は必要です。
Q．飲食店を経営しているが不景気のため閉店を考えている。もし借地権を売った場合の査定額を知りたい
もちろん飲食店の借地も売却することができます。
借地権の買取査定は、立地や現状での借地権の状態などにも大きく左右されますので、まずは当社にご連絡を頂き査定の段取りをご説明させていただきます。
借地権売却は専門家への相談が重要
借地権売却は、通常の不動産売却よりも確認事項が多く、地主との交渉や契約整理が必要になるため、難易度が高い取引です。
そのため、借地権に詳しい不動産会社や弁護士に相談しながら進めることが、スムーズな売却への近道になります。
特に次のような方は、早めの相談をおすすめします。
- 地主が承諾してくれるかわからない
- 借地権が今いくらで売れそうか知りたい
- 古い建物がある
- 借家人がいる
- 相続した借地権を売りたい
- 地主との関係に不安がある
まとめ
借地権は売却できます。
ただし、地上権は比較的売却しやすい一方で、賃借権では原則として地主の承諾が必要になり、所有権の不動産よりも手続きが複雑です。
また、借地権の売却価格は、更地価格 × 借地権割合が目安になるものの、実際には譲渡承諾料、建物の状態、地代、契約期間、地主の意向など多くの要素で変わります。
そのため、相場だけを見て判断するのではなく、契約内容や現地状況も踏まえて検討することが大切です。
借地権の売却は、買主や地主との交渉や、それ以外にも複雑な手続きが発生するため、売却の難易度が高いと言われています。
専門家に相談することで、予期せぬトラブルを避け適切なやり方で進めることができるため、借地権売却を成功させるための最適な選択肢となるでしょう。
借地権無料相談ドットコムでは、借地権の売却に関する無料相談・無料査定を実施しています。
借地権の売却についてのご質問やご不安があれば、どんなことでもお気軽にご相談ください。
古い建物や借家人がいる場合でもそのまま買い取らせていただき、地主とのやり取りもすべて私たちが行いますので、
迅速にそしてお客様の状況にぴったり合った解決策をご提案します。
「借地権を売りたいが何から始めればよいかわからない」「地主とのやり取りに不安がある」という方、
借地権の売却を現在検討されている、または今すぐでなくとも将来的に少しでも売却をお考えであれば、
是非この機会にまずは無料相談・査定からご相談ください。
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