借地権は売却できる！
借地権売却の注意点、相場の計算方法をわかりやすく解説
「借地権って売却できるの？」「借地権付きの建物でも売れる？」とお悩みの方も多くいらっしゃるでしょう。
結論、借地権や借地権付きの建物を売却することは可能です！
種類によって特別な注意が必要な点もありますが、適切な方法で行えば売却は可能です。
以下に借地権・借地権付きの建物を売却する際の相場の計算方法、そして注意すべき点について、わかりやすくご説明します。
借地権売却の注意点、相場の計算方法をわかりやすく解説
借地権の売却について
- 借地権は売却・売買・譲渡することができる
- 売却・売買・譲渡するには地主の承諾が必ず必要
- 承諾なしでの売却・売買・譲渡は契約解除の可能性も
借地の権利は売却・売買や譲渡を行うことは可能です。
但し、建物の増改築同様に「地主の許可」が無い限りは、売却はもちろん増改築も行うことはできません。
もし、地主の承諾なしに売却・譲渡をした場合は契約違反となり、地主から借地権の明け渡し請求を受けることになってしまいますので、売却・譲渡の際には必ず地主の許可を得るように注意しましょう。
もちろん、地主が借地権の売却・譲渡を認めてくれない場合もあります。
その際は裁判等に持ち込み（借地非訟）、売買の承諾を得ることも可能性としてありますが、『買い手が見つかっていなければ、売却の承諾に関しての裁判を起こせない』ということになっており、その時に買い手が見つからなくて断念するケースも多いようです。
借地権の種類は大きく２つ
そもそも借地権とは、他人の土地を借りてその上に建物を建てることができる権利です。
この権利には大きく分けて「地上権」と「賃借権」の二種類がありますが、実際のところ借地権の多くは「賃借権」であり「地上権」のケースは少ないです。
それぞれの権利の特徴を簡単に説明いたします。
地上権
地主の許可なく土地の貸し借り、建物の増改築・建替えが可能です。
また抵当権を設定することもできます。
これにより、地主には一定のリスクが伴うため、一戸建ての住宅に地上権が設定されるケースは極めて稀です。
地代を支払う義務を除けば、所有権に非常に近い性質を持っています。
地上権の期間は30年以上となり、地主との合意で期間は自由に設定ができます。
賃借権
地主の許可を得てはじめて物件の売却をすることが可能です。また、実際の借地権はほとんどがこの「賃借権」にあたります。
賃借権は以下の三つに分類されています。
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普通借地権
30年以上の契約期間があり、契約更新が認められている借地権。
基本的には借地人側から解約しない限り、半永久的に使用できる。 -
定期借地権
50年以上の契約期間があるものの、契約更新がない借地権。
満了後は建物を解体、更地にした上で地主に返却する必要がある。 -
旧借地権
旧法に基づいて設定された借地権。
木造などの非堅固建物は20年以上、鉄骨などの堅固建物は30年以上となり、且つ半永久的に契約更新がされるため、
事実上無期限に近いかたちで土地を使用可能な借地権。
借地権売却の相場・計算・算出方法
借地権を売却する際、気になるのはその相場や、具体的な価値の計算方法ではないでしょうか。
借地権の相場は、地域や借地権の種類、さらには土地の広さや建物の状態によって大きく変わります。
ここでは、借地権の価値を左右する要素と、その計算方法について簡単に解説いたします。
借地権価格の算出要素（自用地評価額の要素）
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路線価
特定の道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格を示しています。
この価格はその地域の土地の取引事例や経済状況、周辺環境などを基に算出されます。
一般的に都市部や商業地域に近い土地、交通の便が良い地域の土地が高く評価されます。 -
土地の利用可能性
土地がどのように利用できるか（住宅用、商業用、工業用など）
どの程度の建築が可能か（建ぺい率や容積率などの規制による）も評価額に影響を及ぼします。
利用可能性が高いほど評価額も上がります。 -
土地の面積と形状
土地の広さや形状も重要です。
一般的に、広い土地や整形地（正方形や長方形など）は、狭い土地や不整形地に比べて利用価値が高く評価額が上がります。 -
土地の環境条件
周囲の環境も土地の評価に影響します。
例えば、自然豊かな環境や静かな住宅地は高く評価されることが多いです。
逆に騒音がある地域や治安の悪い地域は評価額が下がる要因となります。
借地権価格の一般的な計算方法
借地権の取引相場は一定ではありませんが、相続税や固定資産税の評価額を基に算出することが一般的です。
具体的には「自用地評価額」と「借地権割合」で計算ができます。
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自用地評価額
更地の状態での土地の所有権評価額を指し、通常、固定資産税や相続税の課税基準として使用されます。
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借地権割合
土地の権利の中で借地権が占める割合を示し、30%から90%の範囲で10%刻みで設定され、この割合が高いほど土地の利用価値が高く評価されます。
（計算例）
自用地評価額が3,000万円、借地権割合が60%の場合の借地権評価額は以下の通りです。
「借地権評価額=3,000万円−(3,000万円×60%)=1,200万円」
この計算は税務評価の目安として用いられ、実際の市場価格は売主と買主の交渉によって決定されます。
借地権価格の計算は、土地や建物の評価に多くの要素が関わるため大変複雑です。
そのため、実際ご自身の借地権の価値を知りたい場合は、経験豊富な専門家に査定を依頼することをおすすめします。
プロの査定によって現実的な市場価値を把握することができます。
借地権の売却を考えている方は、まずは専門家に相談してみることから始めてみましょう。
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借地権売却の流れ
1．買取業者に相談
まずは、不動産会社や借地権を専門としている業者に相談してみましょう。
借地権について相談し、信頼できる業者かを見極めることが重要です。
2．査定を受ける
選んだ業者に借地権の査定を依頼します。
査定は借地権およびその上の建物の市場価値を評価するために行われ、売却価格の目安となります。
無料で査定を行ってくれる業者もあり、借地権の条件や市場の状況をもとに価格が算出されます。
3．契約の締結
査定結果に納得がいけば、売却契約を結びます。
契約内容には売却価格や支払条件、引渡しの日程などが明記されますので、不明点があればこの段階で業者に質問しましょう。
4．地主の同意を得る
借地権の売却には、土地の所有者である地主の同意が必要です。
選んだ業者が地主との交渉を代行して、必要な同意を取り付けてくれます。
5．売却の実施と引渡し
地主の同意が得られ、必要な手続きが完了したら、売却が実行されます。
買取業者は売却代金を支払い、借地権および関連する権利や責任が新たな所有者に引き継がれます。
最終的に、必要な登記変更などの法的手続きを行い、取引が完了します。
この一連の流れで、買取業者が借地権の売却に関わる多くの手続きを一手に引き受けてくれるため、売主は手間をかけることなく、安心して売却を進めることができます。
また、買取業者が土地に関するトラブルや追加コストを負担してくれるので、借地権者にとってはリスクが軽減される大きなメリットがあります。
借地権売却に関するトラブルへの注意点
借地権を売却する際に、いくつか起こり得るトラブルがあります。
地主の承諾が得られない
借地権の売却には、通常、土地の所有者である地主の承諾が必要です。
事前に地主との関係を良好に保ち、売却の意向を早めに伝えることが重要です。
地主が売却に同意しない場合、売却の難易度が高まります。
買主との交渉
買主との間での価格や引き渡し条件に関する交渉でトラブルが生じることがあります。
売却条件を明確にし、契約書にはすべての条件を詳細に記載することで、後のトラブルを避けることができます。
法的手続き
売却にはさまざまな法的手続きが伴います。
所有権移転登記をはじめとする手続きは、適切な書類の準備と正確な手続きが必要です。
不動産登記に詳しい専門家に相談し、適切に手続きを進めることが望ましいです。
借地権売却はプロに任せよう
借地権の売却は、買主や地主との交渉や、それ以外にも複雑な手続きが発生するため、売却の難易度が高いと言われています。
専門家に相談することで、予期せぬトラブルを避け適切なやり方で進めることができるため、借地権売却を成功させるための最適な選択肢となるでしょう。
当社では、借地権の売却に関する無料相談・無料査定を実施しています。
借地権の売却についてのご質問やご不安があれば、どんなことでもお気軽にご相談ください。
古い建物や借家人がいる場合でもそのまま買い取らせていただき、地主とのやり取りもすべて私たちが行いますので、
迅速にそしてお客様の状況にぴったり合った解決策をご提案します。
借地権の売却を現在検討されている、または今すぐでなくとも将来的に少しでも売却をお考えであれば、
是非この機会にまずは無料相談・査定からご相談ください。
借地権売却についてのよくある質問
Q．借地権の地主に買い取ってもらう相場はいくらですか？
地主による借地権の買取価格は、地域や土地の特性、借地権の種類によって大きく変わります。
特に土地の位置や利用可能性、市場の動向によって価格が左右されます。
例えば、都心部の商業地では地価が高騰しているため、相場も高めに設定されますが、郊外や利用価値の低い土地では相場はそこまで高くないのが一般的です。
Q．借地権を売った場合の税金はいくらですか？
借地権の売却による税金は、譲渡所得税として課されます。
税額は売却価格や所有期間、そして売却益の額によって異なります。長期保有と短期保有では税率が異なり、所有期間が税額に影響を及ぼします。
例えば、売却益が100万円で長期保有の場合は、約20%前後の税率が適用されることが多いですが、税制の変動があるため最新の税率を確認することが重要です。
Q．借地権付き建物は売れにくいですか？
借地権付き建物の売却は、通常の不動産売買よりも複雑で、売れにくい場合もあります。
これは、買主が土地の使用権を引き継ぐ必要があるため、特に購入者を見つけることが難しいケースがあります。
多くの場合は地主の承諾が必要なケースとなり、売却が困難になることがあります。ぜひ一度、専門家にご相談ください。
Q．今の借地権価格を知りたいがどう計算したらいいのかわからない
簡単に価格を出すとしたならば路線価での計算をお奨めします。
借地権価格は、（更地にした場合の）土地評価額×借地権割合で計算します。
ただし、一般的にこの計算式は相続税の算出基準に用いられ、借地権の本当の価格については借地の状態や状況などでも大きく左右されますので、まずは専門家に見積もりをご依頼することをお勧めいたします。
Q．今、借地権を売ったらいくらになるのかを知りたい
借地権の売却見積もりは、借地の状態や地域などによっても大幅に違いがありますので、まずは現在の情報等をお聞かせください。
その上で現地に伺い、調査することも可能です。
Q．ローンがまだ多く残っており、建物もボロボロだが借地権を買い取ってもらえるだろうか？
抵当権を抹消できれば売買可能です。もちろんその時には地主の承諾は必要です。
Q．飲食店を経営しているが不景気のため閉店を考えている。もし借地権を売った場合の査定額を知りたい
もちろん飲食店の借地も売却することができます。
借地権の買取査定は、立地や現状での借地権の状態などにも大きく左右されますので、まずは当社にご連絡を頂き査定の段取りをご説明させていただきます。
借地権の買取売却をお考えの借地権者様へ
当社ではどんな状態の借地権の買取も承っております。
地主さんとの交渉の代行から、借地非訟のサポートまで借地権者様を最大限にサポートしつつ、
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