借地権の売買や売却・譲渡について
借地権の売買とは
- 借地権は売買・譲渡することができる
- 売買・譲渡するには地主の承諾が必ず必要
- 承諾なしでの売買・譲渡は契約解除の可能性も
借地の権利は売買や売却・譲渡を行うことは可能です。 但し、建物の増改築同様に「地主様の許可」が無い限りは、売却はもちろん増改築も行うことはできません。
もし、地主様の承諾なしに売買・譲渡をした場合は契約違反となり、地主様から借地権の明け渡し請求を受けることになってしまいますので、売却・譲渡の際には必ず地主様の許可を得るように注意しましょう。
もちろん、地主様が借地権の売却・譲渡を認めてくれない場合もあります。
その際は裁判等に持ち込み（借地非訟）、売買の承諾を得 ることも可能性としてありますが、『買い手が見つかっていなければ、売却の承諾に関しての裁判を起こせない』ということになっており、その時に買い手が見つからなくて断念するケースも多いようです。
用語解説「借地権割合とは？」
- その土地の評価額に対し借地権が占める割合を示すもの
- 国税庁のホームページで確認可能
- 全て一定ではなく、地域などにより割合は異なる
借地権割合とは、「借地と底地を合わせた所有権のうち、その中で借地権は何割を占めるか」という割合です。
その割合は国税局が地域ごとに定めたのものであり、国税局のホームページにも掲載されており確認することができます。
当然地域などによって全て異なりますが、おおよその目安としては5～7割が借地権割合として認められることが多いようです。
用語解説「借地権価格とは？」
- 借地権価格＝「土地評価額（更地）」×「借地権割合」
- 売買・譲渡する際の売却価格ではない
- 主に借地相続時の相続税の算出の際の基準に用いられる
借地権価格とは、「（更地として仮定した場合の）土地評価額」×「借地権割合」で算出することができます。
しかし、この「借地権価格」は主に借地権の相続の際の相続税の算出に用いられ、「借地権価格」＝「借地権の売却価格」ということではありません。
もちろん借地権の売却の際の一つの基準とはなりますが、借地権の実際の売買価格については地主さんとの関係や建物自体の 老朽など様々な要因から査定されることが多く、あくまでも売買価格の算出の際のひとつの判断基準に過ぎないのです。
借地非訟とは
- 地主から承諾を得られない場合の最終手段である
- 裁判所が地主の代わりに「代諾許可」をしてくれる
- 買い手が確定していないと裁判ができない
売却希望時に、どうしても地主から承諾を得ることが出来ない場合、裁判で地主の代わりに裁判所から 承諾を得ることができる「借地非訟」という方法があります。
これは借地権の売却・譲渡を承諾してくれない地主に代わり、裁判によって借地権譲渡の「代諾許可」を求めることです。
しかし、この借地非訟は地主の正当事由が認められれば代諾ももちろん得られませんし、 裁判ということもあり対弁護士、対地主に勝る専門的な知識も必要となります。
そして最大のポイントは借地非訟を起こし、代諾を受けようとしても「買い手が見つかっていないと, 借地非訟は起こせない」ということ。
具体的な借地権の譲受人が確定（借地権譲渡契約等）していなければ、裁判所は借地権譲渡の許可を求める借地非訟手続において、許可する旨の決定が出せないのです。
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