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- 借地権を買ってはいけない理由について
【この記事のまとめ】
- 借地権は地代支払いや返還時の解体費、地主承諾要件など、経済的負担や自由度の低さがデメリットです。
売却も難しく、長期的な負担を伴います。 - 借地権付き物件は、所有権のある土地に比べ売却が難しく、地代の値上げリスクもあります。
「買ってはいけない」と言われるのは、これらの不確実性が要因です。 - 特に定期借地権は、契約期間満了で建物解体・土地返還が義務で、老後の住まいとして不安定です。
住宅ローン審査も通りにくく、購入時は注意が必要です。
借地権とは

借地権とは、他人の所有する土地を一定の条件で借りる権利です。借地権を取得することで、所有権を持つわけではないものの、土地を使用することが許可されます。
借地権と所有権の違い
借地権と所有権は大きく異なります。所有権はその土地のすべての権利を持つのに対し、借地権は土地の使用権だけを持つに過ぎません。
借地権の種類
- 地上権:地主の許可なしで建物を自由に建てることができ、借地権を第三者に譲渡することも容易です。
- 賃借権:建物を建てる際、地主から承諾を得ることが必要です。また、建物の譲渡や賃借権の移転にも地主の同意が求められるなど、自由度が制限されています。
借地権 | ||
---|---|---|
地上権 | 賃借権 | |
設置行為 | 自由に建築可能 | 地主の同意必要 |
存続期間 | 自由(法定) | 一定期間 |
地代支払いの有無 | 必要 | 必要 |
借地権の売却 | 可能 | 地主の同意必要 |
登記の義務 | 必要 | 不要 |
抵当権の設置 | 可能 | 地主の同意必要 |
地上権
地上権は、地主に対して借地権者が一定の土地を使用する権利を持つ形態です。地上権を持っていれば、地主の許可を得ることなく自由に建物を建てたり、売却したりすることができます。そのため、借地権者の独立性が高く、自由度のある使用が可能です。
賃借権
賃借権は、地主の許可を得て土地を使用する権利です。借主は建物を建てたり、借地権を譲渡したりする際に、地主の承諾を得る必要があります。賃借権はさらに、旧法借地権、普通借地権(新法)、定期借地権(新法)の3種類に分類されます。
旧法借地権 | 普通借地権(新法) | 定期借地権(新法) | ||
---|---|---|---|---|
契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 30年以上 | 一般定期借地権:50年以上 建物譲渡特約付借地権:30年以上 事業用借地権:10年以上50年未満 |
木造 | 20年以上 | 30年以上 | ||
契約の更新 | あり | あり(自動更新) | なし | |
更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 |
なし |
木造 | 20年以上 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 |
なし |
借地権を「買ってはいけない」と言われる理由

- 地代を払い続ける必要があるため
- 返還時には更地に戻す必要があり解体費がかかるため
- 建物の増築や改築には地主の承諾が必要だから
- 借地権付きの土地や建物は売却が難しいため
- 地代が値上げになる可能性があるため
地代を払い続ける必要があるため
どれだけ支払っても土地そのものが自分のものになることはなく、所有権付きの不動産に比べ、経済的負担がずっと続くのがデメリットです。長期的な支払いを考慮したうえで、借地権の購入を検討する必要があります。
返還時には更地に戻す必要があり解体費がかかるため
契約が満了して借地権が終了する際には、土地を更地にして地主に返還する必要があります。このため、建物を取り壊すための解体費用が発生し、場合によっては高額な出費となります。
建物の増築や改築には地主の承諾が必要だから
借地権付きの土地に建てられた建物を増築したり、間取りを変更したりする際には、地主の許可を得なければなりません。この許可が得られない場合には改築ができず、地主から承諾を得るために「承諾料」が必要になる場合もあります。
借地権付きの土地や建物は売却が難しいため
借地権を譲渡する際には地主の同意が必要であり、譲渡時に「譲渡承諾料」が発生することもあるため、手続きが煩雑で負担もかかります。投資や資産価値を重視する場合には、所有権付きの不動産の方が資産としての安定性が高いでしょう。
地代が値上げになる可能性があるため
借地権では、物価の変動や地主の意向によって契約更新時に値上げが提案されることもあり、その際には借主と地主の間で合意が必要です。
借地権を購入する4つのメリット

- 比較的低価格で購入できる
- 条件のいい土地を見つけやすい
- 土地にかかる税金を支払う必要がない
- 契約によっては長期間借りられる
比較的低価格で購入できる
借地権付きの不動産は、所有権付きの土地に比べて購入価格を安く抑えられるのが特徴です。
条件のいい土地を見つけやすい
借地権付きの土地は、交通アクセスが良い駅周辺や生活利便性の高いエリアに多く存在しています。古くからの住宅地や繁華街の近くには、地主が土地を手放さずに貸しているケースが多く、結果として好立地の借地権付き物件が数多く残っているのです。
土地にかかる税金を支払う必要がない
借地権付きの土地では、土地の所有者が地主であるため、固定資産税や都市計画税などの土地にかかる税金は地主が負担します。借地権者はこれらの税金を支払う必要がないため、毎年の維持コストを抑えられる点がメリットです。
契約によっては長期間借りられる
借地権には、一定期間が経過しても更新可能な契約形態があり、契約更新を行うことで長期間にわたって住み続けることができます。地主側に正当な理由がない限り、借地権の更新が認められるため、何世代にもわたって同じ土地を利用するケースもあります。
定期借地権付きの土地・建物を買う時の注意点

契約期間を満了したら解体費が必要
定期借地権の大きな特徴は、契約期間が終了すると土地を更地にして地主に返還しなければならない点です。一般的な借地権と異なり、契約が更新できないことが多く、期間終了時には所有する建物を解体して返還する義務が発生します。
老後に住めない可能性がある
定期借地権では、契約期間の終了に伴い住み続けることができなくなります。例えば、50年の定期借地権であれば、契約 終了時に購入者が老後を迎える可能性も高く、その時点で住まいを移す必要があり、老後の住まいとしては不安定です。
住宅ローンの審査に通りにくい可能性がある
定期借地権付きの物件は、一般的に住宅ローンの審査が通りにくいと言われています。定期借地権の契約期間が終了すると物件を手放さなければならないため、金融機関としては担保価値が限定的になるからです。
マンションの場合、管理上の問題が生じる可能性がある
定期借地権付きマンションでは、契約期間が終了すると建物の返還に伴って、建物全体を解体したり、居住者全員が退去したりする必要があります。
まとめ
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