借地権付き建物の売買方法は？売却を成功させるコツを紹介！
借地権付きの建物は制限が多く、通常の不動産取引より売却するときに買主が見つかりにくい特徴があります。しかし、適切な手段を取ることで、売買の成功に近づけることが可能です。
この記事では、借地権の内容や借地権付き建物の売買方法などについて解説します。借地権付き建物の売買を検討している方は、借地権付き建物の特徴や、売買を成功させるコツまでわかる内容となっていますので、ぜひ参考にしてください。
そもそも借地権とは
借地権とは他人の土地を借りて建物を所有するための権利です。土地に対し、借主が持っているのが「借地権」、貸主（地主）が持っているのが「底地権」になります。借主は、地主が持つ土地の一部を借り、その上に建物を建てて所有する権利を持ちます。
借地権は借主を保護するために法律で定められた権利です。契約期間が設けられており、借主は土地を借りている間、正当な理由がない限り地主から一方的に契約を解除されることはありません。
また、借地権にはいくつか種類があり、契約期間や更新の可否などによって区分されます。
借地権の種類
借地権の種類は、「地上権」と「賃借権」の2つに大きくわけられます。
● 地上権：土地の権利を直接的に持つ権利。借主は地主の承諾を得ずに、第三者に譲渡や賃貸ができる。
● 賃借権：地主に賃料を支払うことで土地を利用できる権利。日本における借地権は、おおむねこの貸借権を指す。
地上権は地主の承諾なしに登記や譲渡などが可能な強い権利です。一方、賃借権は基本的に地主との間でのみ効力があり、譲渡や建て替えなどには承諾が必要です。
地上権は自由度が高く、地下鉄やトンネルなどの公共事業などで用いられるケースが多いですが、賃借権は一般的な住宅などで多く利用されています。
地上権
地上権は、主に他人の土地を利用して建物や工作物を建てるための権利です。民法に規定された物権の一種で、地主の承諾がなくても登記や譲渡が可能です。
地上権を持つ借主は土地を自由に使用でき、建物の築造や売却、抵当権の設定なども行えます。賃借権と比べて権利が強く、第三者にも主張できるのが特徴です。
しかし、住宅地として利用する場合は賃借権が設定されることが多く、地上権の設定は比較的まれです。地上権は借主にとって使い勝手がいいですが、地主にとってはメリットが少ないため、設定には慎重な判断が必要になります。
賃借権
賃借権は、住宅地として利用する場面で用いられることが多く、借主が地主に賃料を支払い、土地や建物を定められた期間使用できる権利です。一般的に「借地権」と言えば賃借権を指すことが多く、原則として地主の同意なしに権利を譲渡したり再貸借したりするのはできません。
賃借権は、1992年の借地借家法改正前に設定された「旧法借地権」と、改正後に設定された新法の「普通借地権」「定期借地権」の3つにわけられます。旧法では借主側が有利な制度になっていましたが、新法ではコンクリートや木造などの種別による違いがなくなったほか、契約期間外であれば地主の都合で契約を解除できる決まりが追加されました。
また、定期借地権では契約の更新が設定されていないため、契約期間が済んだ後は地主に必ず土地を返す必要があります。
借地権付き建物を売買する方法
借地権付き建物の売買には、以下の3つの方法があります。
● 地主に買い取ってもらう
● 第三者に買い取ってもらう
● 借地・底地を同時売却する
貸借権の場合はいずれでの売却方法であっても、地主の承諾が必要です。地主に承諾を得られない場合は、裁判所に「借地非訟裁判」を申し立てることで、結果として借主に許可が降りるケースもあります。
地主に買い取ってもらう
地主に借地権付き建物を買い取ってもらう方法は、比較的進めやすい選択肢です。借主は買主を探したり、地主の承諾を得たりする必要がありません。第三者との売買に伴う複雑な交渉や手続きも避けられます。
地主にとっても、借地権を買い取ることで土地の所有権を得られるメリットがあります。特に地主が自由に土地を使用したい場合は、交渉がスムーズに進みやすいでしょう。
第三者に買い取ってもらう
貸借権の場合でも地主の許可を得られれば、第三者の個人や法人に借地権付き建物を売却できます。しかし、以下の点に注意が必要です。
● 地主の許可を得る際に「譲渡承諾料」がかかることある（借地権価格の約10%程度）
● 購入後の建て替えや売却に制限があるため、買主が見つかりにくい
● 地主との交渉や手続きに時間がかかる可能性がある
出典：特定非営利活動法人（NPO法人）日本地主家主協会「ご相談事例」
借値権を第三者へ譲渡するときは、地主へ承諾を得ると同時に、譲渡承諾料を支払うケースが多いです。借地権は買主に渡りますが、底地権は地主が保有したままなので、買い取り後に買主が建て替えたり売却したりする場合も地主の許可が必要になります。
貸借権の契約期間や更新の可否のことも考慮すると、買主がなかなか見つかりにくいこともあるでしょう。第三者への売却を検討する場合は、不動産の専門家に相談し、適切な価格設定や交渉方法を検討してもらうことがおすすめです。
地上権の場合は、基本的に地主に承諾を得ることなく第三者へ売却が可能です。しかし、相談なく売却することで地主との関係性が悪くなる可能性があるため、必ず事前に伝えておきましょう。
借地・底地を同時売却する
借地権付き建物を売買するために、借主と地主が協力して、借地権と底地権を同時に売却する方法もあります。完全な所有権を買主が得られるため、買い取りを希望する第三者が増えやすくなったり、借主が高値で売却できたりする可能性があります。
しかし、事前に以下の注意点を知っておきましょう。
● 借主と地主の利害が一致する必要がある
● 価格や売却条件の交渉が複雑になる可能性がある
● 条件に合った買主を見つけるのに時間がかかる場合がある
この方法を選択する場合は、借主と地主で合意するために十分な話し合いが不可欠です。第三者に売却するときの価格や売却の条件を交渉するのに複雑になる可能性も高いため、不動産の専門家や弁護士などの助言を得ながら進めることが望ましいでしょう。
借地権付き建物が売れにくいと言われるのは本当？
一般の不動産取引と比べて、借地権付きの建物が売れにくいと言われる理由は、以下が挙げられます。
● 地主の承諾が必要になる
● 建て替えやリフォームに制限がある
● 賃料を支払う必要がある
● 住宅ローンの審査が通りづらい
それぞれ説明していきます。
地主の承諾が必要になる
貸借権の場合、借地権付き建物を売買するときに地主に承諾をもらう必要があるため、手続きに時間がかかる原因となります。買主が買い取った後も地主に底地権がある限り、自身の判断で売却できないため注意が必要です。
建て替えやリフォームに制限がある
貸借権の借地権付き建物は売却だけでなく、買主が買い取った後も建て替えやリフォームなどにおいて地主に許可が必要です。購入を検討する第三者にとっては、自由度が低いことにデメリットを感じることもあるでしょう。
賃料を支払う必要がある
借地権付き建物の所有していると、住宅ローン以外にも土地の所有者に対して定期的に賃料を支払う必要があります。継続的な賃料の負担は、購入を検討する第三者にとって大きな懸念になるでしょう。それに加え、将来的な賃料の値上げリスクも考慮する必要があります。
住宅ローンの審査が通りづらい
借地権付き建物は、金融機関にとってリスクが高いと判断され、住宅ローンの審査が通りづらくなります。地主が底地権を持つ関係から、土地を確実に差し押さえできない可能性がでてくるからです。融資条件が厳しくなることで、購入を検討する第三者が減る要因になります。
借地権付き建物の売買を成功させるコツ
借地権付きの建物の売買を成功させるためには、第三者に建物の価値や借地権のメリットをアピールすることが重要です。不動産会社に依頼すると、より質の高い取引を進められます。
建物の価値や魅力を伝える
借地権付き建物を高く売るためには、建物自体の価値を高め、その魅力を第三者に伝えることが重要です。具体的には以下の方法があります。
● リフォームや修繕を行い、建物の外観や内装を美しく整える
● 老朽化した設備を改善させて、建物の機能性や快適性を高める
● 建物の清掃や整理整頓を徹底し、快適な空間を演出する
● 建物の設計や間取りの良さ、使用している素材のグレードなど、特徴をアピールする
これらの取り組みにより、第三者の関心を引き、高い売却価格につなげられます。
借地権のメリットをアピールする
借地権付き建物の売却では、建物だけでなく借地権の価値もアピールすることが重要です。売買の交渉をするときは、以下のポイントを説明できるようにしておきましょう。
● 土地を購入する費用が通常よりも抑えられる
● 土地部分の税金を支払う必要がない
● 借地権の残存期間が長いほど建物を長く使用できる
借地権付き建物を購入する場合、土地の費用は通常の6〜8割ほどに抑えられ、土地部分の固定資産税や都市計画税などの税金は不要になります。借地権の契約期間が長く残っている場合や、契約の更新などの条件が買主にとって有利な場合は、それをアピールするのもいいでしょう。
借地権の実績がある不動産会社を選ぶ
借地権付き建物の売却は、専門知識や経験を持つ不動産会社にサポートを依頼するといいでしょう。通常の不動産取引よりも複雑で専門的な知識が必要になるため、不動産会社に助けてもらうのが安心です。
借地権専門の会社や、借地権取引の豊富な経験を持つ会社に依頼することで、よりスムーズな売却プロセスと有利な条件での取引が期待できます。借地権付き建物の売却は通常の不動産よりも難しい面があるため、適切な専門家の選択によって、効果的な売却を計画してもらうことが重要です。
まとめ
借地権付き建物の売買は地主の承諾が必要になるケースもあり、通常の不動産取引より複雑になりやすいですが、適切な方法によって成功できます。第三者に興味をもってもらうためには、建物の価値を上げたり、借地権のメリットをアピールしたりすることが大切です。
買主がなかなか見つからない場合は、底地権とともに第三者へ売却することも手段の一つです。地主と良好な関係を築きながら買主とのやり取りを慎重に進めることで、満足のいく取引が実現できるでしょう。
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