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「借地権付きの土地や建物は本当に売却できるの?」と疑問に思う方も多いことでしょう。
借地権付きの土地や建物を保有している方にとっては、通常の不動産売買とはルールが異なるため、売却方法は気になるポイントです。
本記事では、借地権の概要をおさらいしながら、借地の売買の方法や流れを解説します。
スムーズに売買を進めるポイントについても解説していますので、参考にしてください。
借地権の概要

借地権とは土地の持ち主(地主)から土地を借り、その土地の上に建物を建てる権利のことです。
借りる人のことを借地権者や借地人と呼び、貸す側の地主は借地権設定者や底地人とも呼ばれます。
借地人は土地を借りる対価として、地主に毎月地代を支払います。
また、土地に対して借主が持っている権利を借地権、貸主が持っている権利を底地権と言います。
借地権を得て建てた建物は借地人の所有物であっても、その土地の所有権は地主にあるため、多くの場合、売却や譲渡には地主の許可が必要です。
借地権には種類があり、その種類によって売却方法が異なります。次に、借地権の種類を解説しましょう。
借地権の種類
借地権は大きく以下の2種類に分けることができます。
- 地上権:民法に基づいて、工作物や建物・竹木の所有を目的として、他人の土地を使用する権利
- 賃借権:賃貸借契約に基づいて、建物所有を目的として他人の土地を使用する権利
いずれも土地を借りて建物を建てるという側面では同じですが、契約内容に大きな違いがあります。
マイホームを建てるために土地を借りる場合、ほとんどのケースが、賃借権に該当します。
借地権 | ||
---|---|---|
地上権 | 賃借権 | |
設置行為 | 地上権設定契約 | 土地賃貸借契約 |
存続期間 | 地主と相談 | 最低 30年以上 |
地代支払いの有無 | 地主と相談 | あり |
借地権の売却 | 自由に行える | 地主の承諾が必要 |
登記の義務 | 地主が登記義務あり | 登記義務なし |
抵当権の設置 | 自由にできる | 地主の承諾が必要 |
地上権
地上権は借地契約の一種ではありますが、借りる側の権利が非常に強く、土地の所有権を持っている状態とあまり大差がなく、ほとんど採用されることがありません。地主の立場からすると、安易に地上権を設定すると、ほぼ土地が還ることことがなく、自由に土地を使用することができなくなるからです。
そのため、地下鉄や高架道路・地下トンネル・送電線建設といった公共事業など、限られた場合に設定されます。土地を貸す地主側にとってはあまりメリットのない権利のため、居住用の戸建てなどに設定されるケースはほぼありません。
賃借権
貸借権は、建物の所有を目的として借りた土地に設定される権利です。マイホームなどの建物向けの土地に設定されている借地権は、ほぼ全て賃借権でしょう。
賃借権には以下の4つの特徴があります。
- 譲渡・売却には地主の承諾が必須
- 地代の支払いが発生する
- 建物に抵当権設定をする場合は地主の承諾が必要
- 登記の義務がない
賃借権は、基本的に何をするにしても、地主の承諾が必要になります。
そのため、借地権の売却を検討しているのであれば、地主の承諾を得るところから始めましょう。
貸借権はこれから紹介する下記3つに分かれます。各権利によって借地権の更新の有無や存続期間が異なります。
旧法借地権 | 普通借地権(新法) | 定期借地権(新法) | ||
---|---|---|---|---|
契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 30年 | 契約による |
木造 | 20年以上 | |||
契約の更新 | あり | あり | なし | |
更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | あり | なし (満了時に更地で返却) |
木造 | 20年以上 |
借地権は売却できる

借地権は売却できるだけでなく、財産的な価値があると考えられているため、相続の対象にもなります。
自身で持っている借地権だけでなく、親から相続で引き継いだ借地権に住む予定がない場合などにも、売却を検討することになるでしょう。
【借地権の売却を検討する理由】
- 住む必要がなくなった
- 相続したが手放したい
- もうすぐ契約期間が切れてしまう
- 建物の維持管理が面倒
上記のような理由で、借地権を売却したいと考える人は多いです。
ただし通常の不動産売却とは違い、さまざまな制約があるため、売却方法やポイントなどを抑えておくことが重要です。
借地権の売却方法

借地権の売却にはいくつかの方法がありますが、上述した通り、いずれの方法で売却するにしても、地主の承諾は絶対条件です。
地主との承諾が得られない場合には、売却もできません。
地主がどうしても売却を認めてくれない場合は、借地非訟で売却できる可能性もありますが、地主との関係性は拗れてしまう可能性が高いため、最終手段として覚えておきましょう。
【借地権の売却方法】
- 地主に買い取ってもらう
- 第三者に売却する
- 等価交換を行い第三者に売却する
- 地主の底地権と合わせて第三者に売却する
- 専門業者に買い取ってもらう
それぞれの売却方法について解説します。
地主に買い取ってもらう
地主の土地に設定した借地権を地主に買取ってもらうと聞けば不思議に思うかもしれませんが、実は一般的な方法の一つです。地主が借地権を買取すると、借地権自体が消滅します。
地主は底地を所有しているため、借地権を買い取ると完全所有権を得られますし、いつかは土地を取り戻したいと思っているため、買取に同意する可能性も十分にあり得るのです。解体費用の負担に関しては交渉次第ですが、基本的には借地人が負担をします。
地主に買い取ってもらうと、第三者への売却の時には必要な承諾料の支払いが不要になる点がメリットです。ただし、買取金額においては、交渉が必要であり、場合によって譲歩しなければならないこともあるでしょう。また地主には借地権を買取しなければならない義務はないので、必ず買取してもらえるわけではないことも理解しておきましょう。
第三者に売却する
地主ではなく第三者に借地権を売却する方法もあります。
一般的には、通常の不動産売買と同じように仲介業者に媒介依頼をして買い手を見つけます。ただし必ず地主の承諾が必要です。
第三者に売却後も、借地権付きの不動産として扱われます。そのため銀行融資が組みにくく、購入者との交渉に時間がかかる可能性があることも理解しておきましょう。
等価交換を行い第三者に売却する
等価交換とは、価値の等しいものを交換することを意味します。
例えば、借地人が借地権の一部を地主に返還し、地主が底地の一部を借地権人に譲渡したと想定します。
借地権の一部と底地の一部を交換した形です。借地人は、借地権を解消し一部の土地の所有権を保有したことになります。
土地と建物双方の所有権を売却することになるため、等価交換が成立すれば、地主の承諾不要で売却ができるほか、借地権よりも圧倒的に売却しやすくなります。
地主の底地権と合わせて第三者に売却する
地主が保有している底地権と、借地人が保有する借地権を合わせて売却する方法です。つまり買い手側である第三者としては完全な所有権を購入できる形になります。
地主側も底地の売却を検討していたなどの場合でなければ、交渉は難しいでしょう。成立すればもっとも高額で売れる方法であり、買い手も見つかりやすくなります。
地主の協力が必要不可欠であるため、地主との交渉が重要なポイントとなるでしょう。
専門業者に買い取ってもらう
借地権の買取を行っている専門業者に売却する方法もあります。
業者は借地権の買取や交渉に慣れているため、第三者や地主に売却をするよりもスムーズに取引が進むでしょう。
専門業者であれば地主への交渉も実績が豊富であるため、地主の承諾も得やすいでしょう。
また業者への買取であれば、現状のままでの売却や、未測量のままでの売却も対応してもらいやすい点もメリットです。
借地権売買の流れ

借地権の売買は一般的に以下の流れで勧められます。
【借地権売買の基本的な流れ】
- 借地権付建物を査定&媒介契約を結ぶ
- 地主の承諾を得る
- 売却活動&売買契約を結ぶ
- 地主に承諾料を支払う
- 決済・借地権の引渡し
1.借地権付建物を査定&媒介契約を結ぶ
借地権の売却を検討しているのであれば、まずは、複数の不動産会社に査定を依頼するといいでしょう。
地主への買取を希望する場合には、査定に出して相場を理解しておくことで、地主への交渉材料にもなりますし、交渉のアドバイスなども事前にもらえます。まずは、不動産会社に相談・簡易的な査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定結果を出してもらえば、借地権が持つ相場を把握しやすいです。借地権の売却実績のある不動産会社を選ぶことで、地主との交渉もよりスムーズに進めることができます。
2.地主の承諾を得る
借地権の売却には、地主の承諾が必要条件であり、地主が承諾した旨を記載した文書が必要です。
しかし、借地権の売買には専門的な知識が必要であるため、個人での交渉はトラブルの元となります。
そのため、地主との交渉は、不動産会社を介することをおすすめします。
3.売却活動&売買契約を結ぶ
地主の承諾を得たら、不動産会社が売却活動を開始します。
不動産ポータルサイトへの掲載や自身が持つ顧客など紹介するなど、売却活動を行います。
買主が見付り次第、買手と売手で売買契約を結ぶことになります。
4.地主に承諾料を支払う
地主から、売却を承諾したことを記載した「借地権譲渡承諾書」を受け取ることで正式に契約が成立します。
承諾に際して、地主に対して承諾料を支払う必要がありますが、借地権売却価格の10%程度が相場であると言われています。
5.決済・借地権の引き渡し
正式な契約が成立したら、売り手は買い手に対し、借地権付建物を引渡します。
借地上の建物の所有権が買主に移ることになるため、所有権移転登記が必要であることも忘れないようにしましょう。
借地権を売却の価格相場

借地権の売却相場は、エリアや建物の状態、坪数、周辺地域の売買成約事例などにより査定価格が変わるので一概には言えません。
借地権は他の不動産にはない費用(譲渡承諾料など)も発生するため、現状を把握したうえで必要な費用を含めて算出する必要があります。
また、借地権は権利を売却する側面もあるので、地主との契約内容や譲渡条件などによっても大きく変動します。
このように、借地権の相場は簡単に算出できるものではないことを理解しておきましょう。
借地権の売却をスムーズに進めるポイント

借地権の売却をスムーズに進めるためには、以下のポイントを押さえておきましょう。
地主への交渉は慎重に行う
先にも述べた通り、借地権の売却や買取りは、地主の承諾を得るための交渉がもっとも重要なポイントです。
地主との交渉が難航すると、借地権売却・買取に進むことができません。個人間での交渉は非常にリスクが高く、実際にさまざまなトラブル事例も少なくありません。
地主と借地人の当事者間で解決しようとせず、不動産会社を仲介しながら、慎重に進めましょう。日頃から地主への挨拶や気遣いを意識し、良好な関係を築くことも大切です。
借地権契約の更新時期は避ける
借地権の更新時期は、あまり売却のタイミングとしては相応しくないでしょう。売却しようとしても地主の承諾を得られない可能性があります。
とくに定期借地権の場合には、地主は売却を承諾せず契約期間を終了させれば、土地を自由に使うことができるためです。定期借地権の場合には、更新がない契約のため、借地人は更地に戻したのち、無償にて土地を返却する必要があります。
借地権を売却するときには、更新時期を避けて交渉したほうがいいでしょう。
住宅ローンの承諾を先に得ておく
不動産の購入者は、住宅ローンを利用する人が多いですが、借地権の場合は住宅ローンを利用しにくいというデメリットがあります。
とくに定期借地権付きの建物の場合は、残存期間が短いと住宅ローンを使えないケースがあります。
また借地権付き住宅を購入する際には、土地の所有者と建物の所有者が別であるため、土地に抵当権を設定することができません。そのため土地の所有者の承諾を求める金融機関が多いこともその理由です。
売却活動を開始する前に、地主に交渉してローンの承諾をもらうなどの対策をしておきましょう。
借地権と底地のセットでの売却を検討する
借地権と底地には、カップ・ソーサー理論というものがあります。
セットになっていれば価値が上がるという理論で、実際に底地とセットで売却することで販売価格が2倍以上に跳ね上がるケースもあります。
借地権を単独で売却より圧倒的に売れやすく、買い手が見つかりやすいというメリットもあるため、セットでの売却ができる可能性がないか、地主に確認してみるといいでしょう。
借地権売却の実績がある不動産会社を選ぶ
借地権は不動産の中でも特に取り扱いが難しいジャンルです。
そのため借地権の専門知識を持つ会社に任せることでトラブルを回避できる可能性が高まります。豊富な知識や具体的な提案、さらに関連機関との円滑な連携など、専門会社のサポートを活用することができるでしょう。
地主・借地人双方にとって損のない中立的な提案をしてもらえるため、借地権の売買が成立しやすくなります。
実績豊富な借地権売買の専門会社を選ぶようにしましょう。
まとめ
借地権は売買することができ、売却方法や売却する相手もさまざまですが、いずれの場合にも地主の承諾が必要です。借地権売買がうまく成立するかどうかは、地主との交渉にかかっていると言っても過言ではありません。
そのため個人間での交渉は避け、借地権に関する実績のある専門業者を仲介することが、借地権売却の近道といえるでしょう。
借地権の売買を考えているのであれば、個人で地主に交渉して話が拗れる前に、専門業者に相談しアドバイスをもらうことをお勧めします。
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