借主が死亡した場合借地権はどうなる？相続手続きの流れを解説

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借主が死亡した場合の借地権について

借地権を持つ方が亡くなった場合、その相続手続きはどのように行えばよいのでしょうか。実は、借地権は相続可能な財産権の一つです。本記事では、借地権の相続手続きの流れや必要書類、相続人不在の場合の対応まで、具体的に解説します。借地権を相続することになった方や、これから相続手続きを始める方に役立つ情報をお届けします。

【この記事のまとめ】

借地権割合とは、土地の価格に占める借地権の価値の割合を示す数値です。
主に相続税や贈与税を計算する際に土地の評価額を算出するために用いられ、割合は国税庁が定めています。
借地権割合は国税庁のホームページにある路線価図で確認できます。
市街地などの路線価地域では記号で示され、路線価がない郊外などの倍率地域では固定資産税評価額を使って算出します。
借地権の相続税評価は種類で異なります。
普通借地権は自用地評価額に借地権割合を掛けて計算します。一方、定期借地権は計算が複雑なため、専門家への相談が推奨されます。

監修
宅地建物取引士　坂東裕

2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。

地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。

趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。

監修
宅地建物取引士　坂東裕

2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。

趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。

借主が死亡しても、賃貸借契約は終了しない

借主が死亡した場合でも、賃貸借契約は終了することはありません。この理由について、民法第896条では「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」と定めています。つまり、借地人が持っていた借地権は、相続人に相続されるのです。借地権は法的に財産権の一つとして扱われるため、相続の対象となり、相続人は借地人としての地位を引き継ぎます。

また、賃貸人（地主）は、借地人が亡くなったことを理由に賃貸借契約を終了させることはできません。相続人は、亡くなった借地人と地主との間で結ばれていた賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになります。

なお、地代の支払いについては、相続人が引き継いだ契約内容に基づき支払う義務を負います。相続人が複数いる場合は、相続分に応じて地代支払いの義務を負うことになります。

借主が死亡した場合の借地権の相続に税金はかかる？

借地権の相続には相続税がかかります。相続が発生したことを知った日から10カ月以内に、相続税の申告をする必要があります。また、借地権の相続手続きには、税金以外にも様々な費用が発生します。主な費用は以下の通りです。

スクロールできます→

費用	概要	費用の目安
戸籍謄本取得費用	被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	1通450円
除籍謄本・改製原戸籍取得費用	過去の戸籍関係書類	1通750円
住民票・戸籍の附票取得費用	現住所や過去の住所履歴の証明	1通300円
建物所有権の名義変更登録免許税	建物の名義変更に必要な税金	固定資産税評価額×0.4%
借地権の名義変更に関する登録免許税	借地権の名義変更に必要な税金	固定資産税評価額×0.2%

なお、手続きを司法書士に依頼する場合は、別途専門家への報酬が必要となります。手続きを確実に行うためにも、専門家への相談を検討すると良いでしょう。また、借地権の評価額が高額な場合は、納税資金の準備も必要となりますので、事前に税理士などに相談することをおすすめします。

借主が死亡した場合の借地権の相続手続きの流れ

借主が死亡した場合の借地権の相続手続きは、以下の順序で進めていきます。

遺言書の有無を確認する
相続する全ての財産と相続人を確認する
財産を分割する
土地の相続登記をする
相続税を納税する

1.遺言書の有無を確認する

まず、被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認します。遺言書がある場合は、家庭裁判所で検認手続きを行い、遺言の内容を確定させます。

遺言書がある場合は、その内容に従って相続財産が分配されます。一方、遺言書がない場合は、法定相続人の間で遺産分割協議を行い、財産の分け方を決めることになります。

2.相続する全ての財産と相続人を確認する

借地権の他にも、預貯金や不動産など、被相続人が所有していた財産を全て洗い出しましょう。借地権については、契約書の内容を確認し、地主に相続が発生したことを報告します。

また、戸籍謄本などを取得して法定相続人を確定させます。相続人の範囲や順位は民法で定められており、これに基づいて相続人を特定します。

3.財産を分割する

遺産分割協議を通じて、借地権を含む相続財産の分割方法を決定します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議は、相続人全員で話し合って財産の分け方を決める手続きです。遺言書がない場合や、遺言書の内容について相続人全員の合意が得られない場合に必要となります。

協議では以下の手順で進めます。

相続人全員が参加して話し合いを行う
合意した内容を遺産分割協議書にまとめる
相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付する

なお、借地権の場合は建物と一緒に相続することが望ましく、分割すると権利関係が複雑になるので注意しましょう。

4.土地の相続登記をする

遺産分割協議が整ったら、法務局で相続登記を行います。必要書類は以下の通りです。

遺産分割協議書
相続人全員の印鑑証明書
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
相続人の戸籍謄本や住民票

なお、借地権が登記されている場合は、借地権についても相続登記が必要です。

5.相続税を納税する

相続開始を知った日から10カ月以内に、相続税の申告と納付を行います。借地権にも相続税がかかり、路線価から借地権割合を掛けて評価額を算出します。

評価額が高額になる場合は、納税資金の準備も必要となります。借地権の相続税評価額は地域によって異なり、都市部では借地権割合が高くなる傾向にあるため、税理士に相談することをおすすめします。

参考：大切な方の遺品整理は【おうち整理士】

借主が死亡した場合の借地権の相続に必要な書類

借地権の相続手続きには、以下の書類が必要となります。それぞれ入手先を確認し、準備していきましょう。

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書類	概要	入手先
戸籍謄本	被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式本籍地の市区町村役場	本籍地の市区町村役場
除籍謄本・改製原戸籍	過去の戸籍関係書類	本籍地の市区町村役場
相続人の戸籍謄本	現在の相続人全員分	本籍地の市区町村役場
住民票の除票	被相続人の住所履歴の証明	最終住所地の市区町村役場
戸籍の附票	被相続人の住所変更の履歴	本籍地の市区町村役場
遺産分割協議書	相続財産の分割方法を定めた書類	相続人間で作成
印鑑証明書	相続人全員分（遺産分割協議を行う場合）	各相続人の住所地の市区町村役場
固定資産税評価証明書	相続財産の評価額を証明する書類	物件所在地の市区町村役場
借地契約書	借地権の内容を確認するための書類	被相続人の所持品から探す
登記事項証明書	不動産の権利関係を証明する書類	法務局

これらの書類は法務局への登記申請や相続税の申告などに使用します。取得には手数料がかかりますので、必要な部数を確認してから請求することをおすすめします。

証明書には有効期限があるものもありますので、申請のタイミングにも注意してください。

相続人が誰もいない場合はどうなる？

相続人が誰もいない場合でも、借地権は消滅せず、賃貸借契約の効力は継続します。

【借主側の対応】

相続人がいない場合、相続財産は法人として扱われる
家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる必要がある
選任された相続財産管理人が借地権を含む財産を管理する

【地主側の対応】

利害関係人として相続財産管理人の選任を申し立てることができる
地代の支払いは相続財産管理人に請求する
契約解除などの手続きも相続財産管理人と行う

相続人が全員相続放棄した場合はどうなる？

相続人全員が相続放棄をした場合も、相続人が誰もいない場合と同様の対応が必要となります。

【借主側（相続放棄者）の対応】

家庭裁判所に相続放棄の申述をする
相続放棄後は借地権に関する権利義務を負わない
相続放棄の申述受理証明書を地主に提出することが望ましい

【地主側の対応】

令和5年4月1日からは「所有者不明建物管理制度」を利用できる
家庭裁判所に所有者不明建物管理人の選任を申し立てる
管理人を通じて建物の管理や処分を行う
建物の解体が必要な場合は、地主側で費用を負担する可能性がある
解体費用の負担など、管理人との協議が必要となる

なお、地主は借地契約を一方的に解除することはできず、必ず法的な手続きを経なければなりません。相続人不在の場合は、専門家に相談しながら適切な対応を検討することが重要です。

まとめ

借地権の相続は、一般的な不動産相続とは異なる特徴があります。借主が死亡しても賃貸借契約は終了せず、相続人に権利が引き継がれます。ただし、手続きには戸籍謄本や印鑑証明書など多くの書類を準備しなければならず、相続税の申告なども必要となります。

また、相続人が不在の場合や全員が相続放棄した場合は、家庭裁判所を通じた法的手続きが必要です。このように複雑な手続きが求められる借地権の相続では、司法書士や税理士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。地主とのトラブルを避け、スムーズな相続を実現するためにも、正しい知識と適切な対応が重要です。

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