借主が死亡した場合借地権はどうなる？相続手続きの流れを解説
【この記事のまとめ】
- 借地権割合とは、土地の価格に占める借地権の価値の割合を示す数値です。
主に相続税や贈与税を計算する際に土地の評価額を算出するために用いられ、割合は国税庁が定めています。 - 借地権割合は国税庁のホームページにある路線価図で確認できます。
市街地などの路線価地域では記号で示され、路線価がない郊外などの倍率地域では固定資産税評価額を使って算出します。 - 借地権の相続税評価は種類で異なります。
普通借地権は自用地評価額に借地権割合を掛けて計算します。一方、定期借地権は計算が複雑なため、専門家への相談が推奨されます。
借主が死亡しても、賃貸借契約は終了しない
借主が死亡した場合でも、賃貸借契約は終了することはありません。この理由について、民法第896条では「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」と定めています。つまり、借地人が持っていた借地権は、相続人に相続されるのです。借地権は法的に財産権の一つとして扱われるため、相続の対象となり、相続人は借地人としての地位を引き継ぎます。
借主が死亡した場合の借地権の相続に税金はかかる？
借地権の相続には相続税がかかります。相続が発生したことを知った日から10カ月以内に、相続税の申告をする必要があります。また、借地権の相続手続きには、税金以外にも様々な費用が発生します。主な費用は以下の通りです。
| 費用 | 概要 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 戸籍謄本取得費用 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 1通450円 |
| 除籍謄本・改製原戸籍取得費用 | 過去の戸籍関係書類 | 1通750円 |
| 住民票・戸籍の附票取得費用 | 現住所や過去の住所履歴の証明 | 1通300円 |
| 建物所有権の名義変更登録免許税 | 建物の名義変更に必要な税金 | 固定資産税評価額×0.4% |
| 借地権の名義変更に関する登録免許税 | 借地権の名義変更に必要な税金 | 固定資産税評価額×0.2% |
借主が死亡した場合の借地権の相続手続きの流れ
- 遺言書の有無を確認する
- 相続する全ての財産と相続人を確認する
- 財産を分割する
- 土地の相続登記をする
- 相続税を納税する
1.遺言書の有無を確認する
まず、被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認します。遺言書がある場合は、家庭裁判所で検認手続きを行い、遺言の内容を確定させます。
2.相続する全ての財産と相続人を確認する
また、戸籍謄本などを取得して法定相続人を確定させます。相続人の範囲や順位は民法で定められており、これに基づいて相続人を特定します。
3.財産を分割する
遺産分割協議とは
遺産分割協議は、相続人全員で話し合って財産の分け方を決める手続きです。遺言書がない場合や、遺言書の内容について相続人全員の合意が得られない場合に必要となります。
協議では以下の手順で進めます。
- 相続人全員が参加して話し合いを行う
- 合意した内容を遺産分割協議書にまとめる
- 相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付する
4.土地の相続登記をする
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人の戸籍謄本や住民票
5.相続税を納税する
相続開始を知った日から10カ月以内に、相続税の申告と納付を行います。借地権にも相続税がかかり、路線価から借地権割合を掛けて評価額を算出します。
借主が死亡した場合の借地権の相続に必要な書類
借地権の相続手続きには、以下の書類が必要となります。それぞれ入手先を確認し、準備していきましょう。
| 書類 | 概要 | 入手先 |
|---|---|---|
| 戸籍謄本 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式 本籍地の市区町村役場 | 本籍地の市区町村役場 |
| 除籍謄本・改製原戸籍 | 過去の戸籍関係書類 | 本籍地の市区町村役場 |
| 相続人の戸籍謄本 | 現在の相続人全員分 | 本籍地の市区町村役場 |
| 住民票の除票 | 被相続人の住所履歴の証明 | 最終住所地の市区町村役場 |
| 戸籍の附票 | 被相続人の住所変更の履歴 | 本籍地の市区町村役場 |
| 遺産分割協議書 | 相続財産の分割方法を定めた書類 | 相続人間で作成 |
| 印鑑証明書 | 相続人全員分（遺産分割協議を行う場合） | 各相続人の住所地の市区町村役場 |
| 固定資産税評価証明書 | 相続財産の評価額を証明する書類 | 物件所在地の市区町村役場 |
| 借地契約書 | 借地権の内容を確認するための書類 | 被相続人の所持品から探す |
| 登記事項証明書 | 不動産の権利関係を証明する書類 | 法務局 |
相続人が誰もいない場合はどうなる？
- 相続人がいない場合、相続財産は法人として扱われる
- 家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる必要がある
- 選任された相続財産管理人が借地権を含む財産を管理する
- 利害関係人として相続財産管理人の選任を申し立てることができる
- 地代の支払いは相続財産管理人に請求する
- 契約解除などの手続きも相続財産管理人と行う
相続人が全員相続放棄した場合はどうなる？
- 家庭裁判所に相続放棄の申述をする
- 相続放棄後は借地権に関する権利義務を負わない
- 相続放棄の申述受理証明書を地主に提出することが望ましい
- 令和5年4月1日からは「所有者不明建物管理制度」を利用できる
- 家庭裁判所に所有者不明建物管理人の選任を申し立てる
- 管理人を通じて建物の管理や処分を行う
- 建物の解体が必要な場合は、地主側で費用を負担する可能性がある
- 解体費用の負担など、管理人との協議が必要となる
まとめ
借地権の相続は、一般的な不動産相続とは異なる特徴があります。借主が死亡しても賃貸借契約は終了せず、相続人に権利が引き継がれます。ただし、手続きには戸籍謄本や印鑑証明書など多くの書類を準備しなければならず、相続税の申告なども必要となります。
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よくつかうものテンプレート
- 最初の契約期間が通常30年以上で、新法に比べて借地期間が長い
- 借地権を一度契約したら、契約の期間が終わっても借り続けやすい
- 借地料（土地を借りるために払うお金）を簡単に上げられない
- 借地契約に原状回復義務に関する条項が含まれているため
- 借地権は土地を「借りて」建物を建てるという性質がある
| 借主の権利 | 借地権 | 建物を建築するために地主から土地を借りる権利 |
|---|---|---|
| 建物買取請求権 | 地主が更新を認めないときに買取を請求できる権利 | |
| 借主の義務 | 原状回復義務 | 借りたときの状態(=更地)にして、貸主に物を返す義務 |
| 地域名 | 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 3万8,000円／坪 | 4万8,000円／坪 | 6万8,000円／坪 |
| 神奈川県 | 3万1,000円／坪 | 3万8,000円／坪 | 6万3,000円／坪 |
| 大阪府 | 2万3,000円／坪 | 3万3,000円／坪 | 5万4,000円／坪 |
| 北海道 | 2万1,000円／坪 | 1万6,000円／坪 | 2万2,000円／坪 |
| 沖縄県 | 2万円／坪 | 2万円／坪 | 2万円／坪 |
| 借地権 | ||
|---|---|---|
| 地上権 | 賃借権 | |
| 設置行為 | 地上権設定契約 | 土地賃貸借契約 |
| 存続期間 | 地主と相談 | 最低 30年以上 |
| 地代支払いの有無 | 地主と相談 | あり |
| 借地権の売却 | 自由に行える | 地主の承諾が必要 |
| 登記の義務 | 地主が登記義務あり | 登記義務なし |
| 抵当権の設置 | 自由にできる | 地主の承諾が必要 |
| 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 定期借地権（新法） | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 30年 | 契約による |
| 木造 | 20年以上 | |||
| 契約の更新 | あり | あり | なし | |
| 更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | あり | なし (満了時に更地で返却) |
| 木造 | 20年以上 | |||
（計算例）
自用地評価額が3,000万円、借地権割合が60%の場合の借地権評価額は以下の通りです。
「借地権評価額=3,000万円−(3,000万円×60%)=1,200万円」
この計算は税務評価の目安として用いられ、実際の市場価格は売主と買主の交渉によって決定されます。
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【目次用プロンプト】
以下のテキスト構成に基づいて、HTMLの目次構造を生成してください。
・各行は目次の項目を表し、同じ数字の項目は同じ階層レベルにしてください。
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・親階層を持つ項目については、#に続けて親の連番と自身の連番を-で繋げた形式を使用してください（例：#1-1, #2-1, #3-2-1）。
・最上位の階層の項目は#に続けて連番を使用してください（例：#1, #2, #3）。
・テキストはタグの中に配置してください。
・各行の先頭にある「H2.」や「H3.」などの見出し文字列は削除してください。
・各行の末尾にある数字は無視してください。
・不要な空白は削除してください。
※注意点：Wordの目次を更新して見出しの抜け漏れが無いようにする。
【ディスクリプション用プロンプト】
上記の導入文をもとに100字程度のユーザーの興味を惹くディスクリプションを考えてください。
借地権売却についてのよくある質問
Q．借地権の地主に買い取ってもらう相場はいくらですか？
地主による借地権の買取価格は、地域や土地の特性、借地権の種類によって大きく変わります。
特に土地の位置や利用可能性、市場の動向によって価格が左右されます。
例えば、都心部の商業地では地価が高騰しているため、相場も高めに設定されますが、郊外や利用価値の低い土地では相場はそこまで高くないのが一般的です。
Q．借地権を売った場合の税金はいくらですか？
借地権の売却による税金は、譲渡所得税として課されます。
税額は売却価格や所有期間、そして売却益の額によって異なります。長期保有と短期保有では税率が異なり、所有期間が税額に影響を及ぼします。
例えば、売却益が100万円で長期保有の場合は、約20%前後の税率が適用されることが多いですが、税制の変動があるため最新の税率を確認することが重要です。
Q．借地権付き建物は売れにくいですか？
借地権付き建物の売却は、通常の不動産売買よりも複雑で、売れにくい場合もあります。
これは、買主が土地の使用権を引き継ぐ必要があるため、特に購入者を見つけることが難しいケースがあります。
多くの場合は地主の承諾が必要なケースとなり、売却が困難になることがあります。ぜひ一度、専門家にご相談ください。
Q．今の借地権価格を知りたいがどう計算したらいいのかわからない
簡単に価格を出すとしたならば路線価での計算をお奨めします。
借地権価格は、（更地にした場合の）土地評価額×借地権割合で計算します。
ただし、一般的にこの計算式は相続税の算出基準に用いられ、借地権の本当の価格については借地の状態や状況などでも大きく左右されますので、まずは専門家に見積もりをご依頼することをお勧めいたします。
Q．今、借地権を売ったらいくらになるのかを知りたい
借地権の売却見積もりは、借地の状態や地域などによっても大幅に違いがありますので、まずは現在の情報等をお聞かせください。
その上で現地に伺い、調査することも可能です。
Q．ローンがまだ多く残っており、建物もボロボロだが借地権を買い取ってもらえるだろうか？
抵当権を抹消できれば売買可能です。もちろんその時には地主の承諾は必要です。
Q．飲食店を経営しているが不景気のため閉店を考えている。もし借地権を売った場合の査定額を知りたい
もちろん飲食店の借地も売却することができます。
借地権の買取査定は、立地や現状での借地権の状態などにも大きく左右されますので、まずは当社にご連絡を頂き査定の段取りをご説明させていただきます。