借地借家法について

借地借家法とは?

  • 借地借家法には新法と旧法の2種が存在する
  • 更新などで旧法から新法には切り替わらない
  • 新法への切替は契約をし直すことで可能
  • 新法と旧法の大きな違いは賃借期間の限定

借地借家法は、借地権者様、あるいは地主様の各々の賃借上の権利を明確にし、それを尊守するためにの法律です。 借地借家法においては旧借地借家法、新借地借家法と2種類現存しており、新法は平成4年8月に制定されました。

旧借地借家法においては借り手側の権利に、新法に関しては貸し手側の権利に重きを置いているようです。

新法が設定された背景・目的

平成4年に制定された新借地借家法(新法)。

その背景には、教法ですと借地権の存続期間が経過している、もしくは地代滞納があるにもかかわらず強制的に借地を取り返せない、というトラブルなどが起こるため、また、そのことによる土地の高度利用が損なわれてしまうため、などの理由により「借地権の存続期間の設定をしっかりと設ける」という意図で制定された、という事由もあるようです。

旧法と新法に関する注意点

借地権の更新の際に良くある質問ですが、一度旧法で取り交わした契約については更新後でも新法は適用されず、引き続き旧法が適用されます。

この点では更新時などには注意が必要でしょう。

新法の特徴としても、契約期限が過ぎたときに貸し手に土地が確実に戻るように貸借期間を一定期間に限った「定期借地権」を設定したことにもその背景が現れています。

新法と旧法の違い

  • 旧借地権

    期間の定めがある場合、堅固な建物は30年、木造等の非堅固の建物は20年より短い期間を定めた場合、期間の定めがないものとみなされる。 期間の定めのない場合は堅固な建物は60年、その他の建物は30年と設定される。

  • 平成4年8月施行の新借地借家法(新法)

    普通借地権: 原則として30年だが、当事者間でこれよりも長い期間を設定した場合はその期間となる。
    一般定期借地権: 50年以上
    建物譲渡特約付借地権: 30年以上
    事業用借地権: 10年以上20年以下

借地権の性格の違い

  • 一般定期借地権

    存続期間は50年以上とし、
    1. 更新に関する規定を適用しない
    2. 再建築による存続期間延長の規定を適用しない
    3. 建物の買取請求権を認めない
    という三つの特約を定めたもの(※契約には公正証書等の書面が必要)

  • 建物譲渡特約付借地権

    借地権設定後、30年以上を経過した時点で借地上の建物を相当の対価で地主に譲渡する特約を定めたもの(※譲渡により借地権は消滅)

  • 事業用借地権

    主に事業用の建物を所有を目的とする(※契約には公正証書の書面が必ず必要)

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