土地は借地で家は持ち家とは？相続するとどうなるのかわかりやすく解説
相続した実家が「土地は借地で家は持ち家」という場合、どのような手続きが必要なのか悩まれる方は多いのではないでしょうか。借地権の相続には、登記簿謄本や契約期間、地代の確認など、いくつかの重要なステップがあります。
この記事では、「土地は借地で家は持ち家」が意味する状態から 、相続する際の具体的な流れ、注意点までを詳しく解説します。また、地主とのトラブルを防ぐためのポイントや、相続税に関する情報も盛り込んでいます。
借地権付きの実家を相続する予定の方や、すでに相続して対応に困っている方は、ぜひご覧ください。
土地は借地で家は持ち家とは
一般的に不動産所有といえば、土地と建物の両方を所有することを意味しますが、「土地は借地で家は持ち家」という 場合もあります。建物（家屋）は自分の所有物で、その建物が建っている土地は他人（地主）から借りている形です。
つまり、建物の固定資産税は支払う必要がありますが、土地については借地料（地代）を地主に支払って利用する権利を得ている状態です。
持ち家の借地権とは
借地権とは、他人の土地に建物を所有するための権利のことで、主に「地上権」と「賃借権」の2種類があります。地上権は物権として強い権利を持ち、土地登記簿に必ず記載され、抵当権の設定も可能です。一方、賃借権は債権として位置づけられ、登記は不要で、抵当権の設定はできません。
両者の大きな違いは、建物の譲渡や増改築、転貸する際の手続きにあります。地上権の場合は地主の承諾が不要ですが、賃借権の場合は地主の承諾が必要となります。なお、一般の住宅用地で最も多く見られるのは賃借権による借地権です。
「土地は借地で家は持ち家」は相続できる
土地は借地で家が持ち家の物件は相続することが可能です。相続する際には、登記簿謄本や契約書の確認、地代の支払い状況など、いくつかの重要な事項を確認する必要があります。また、相続の際は地主の承諾は法的には不要ですが、良好な関係を維持するためにも丁寧な対応が求められます。
登記簿謄本を確認する
相続時にまず行うべきことは、最寄りの法務局で登記簿謄本を確認することです。これは、建物の所有権や土地の権利関係を正確に把握するためです。借地権は通常、賃借権として設定されており、多くの場合は登記されていませんが、相続する際には相続登記が必要です。
特に、先代から相続した建物の名義がまだ変更されていない場合は、その代の相続にまで遡って手続きを行う必要があります。なぜなら建物の名義人以外に借地権を主張することが 困難だから です。将来的なトラブルを防ぐためにも、速やかに 名義変更しましょう。
契約期間を確認する
相続時には、借地権の契約期間を必ず確認しましょう。契約書で定められた期間や更新のタイミングを把握することは、今後の土地利用の計画を立てる上で極めて重要です。1992年8月以前の契約の場合は契約書が存在しないこともありますが、その場合は地主と連絡を取り、契約内容を明確にしておく必要があります。
契約書がない場合でも、一般的には建物の保存登記がされた日を契約開始日とみなします。この情報は、将来の更新時期や権利関係を整理する上で重要な基準となります。
地代を確認する
地代の確認も相続時の大切なチェックポイントです。借地権を維持するためには地代の支払いが必要なため、その金額や支払い方法を正確に把握しておきましょう。地代の相場は、一般的に路線価や固定資産税などを基準に設定されており、長年変更されていない場合は、相続を機に見直しを求められることもあります。
また、過去に地代の滞納がある場合は、その滞納分も相続人が支払う義務を負います。通帳の記録や過去の支払い履歴を確認し、滞納がないかどうかも確認することが重要です。
「土地は借地で家は持ち家」を相続する際の流れ
「土地は借地で家は持ち家」の相続手続きを確実に進めるためには、以下の6つのステップで手続きを行うとスムーズに進められます。
- 借地権の確認をする
- 遺産分割協議を行う
- 地主へ連絡する
- 建物の相続登記を行う
- 持ち家の名義変更を行う
- 相続税を支払う
それぞれの手順について、以下で詳しく説明していきます。
１. 借地権の確認をする
借地権の相続手続きの第一歩は、借地権の内容を詳細に確認することです。具体的には、賃借権か地上権か、定期借地権か普通借地権かといった権利の種類を把握します。また、現在の地代はいくらか、更新料についての取り決めはあるか、地主との特別な約束事項はないかなども確かめてください。
この時点で地主と接触する場合、相続が発生したことは伝えますが、具体的な相続人や今後の方針については後日改めて報告する旨を伝えるにとどめましょう。
２. 遺産分割協議を行う
借地権の内容を確認した後、相続人の間で遺産分割協議を行います。この際、借地権の価値や、売却した場合の予想される価格なども考慮に入れます。
不動産は金額が大きいため、一人で相続するのが難しい場合、代償分割（特定の相続人が相続し、他の相続人に対価を支払う）、換価分割（売却して代金を分ける）、現物分割（物理的に分ける）などの方法を検討します。
共有名義での相続は将来的なトラブルの原因となりやすいため、できるだけ避けることが望ましいでしょう。
３. 地主へ連絡する
遺産分割協議が終わり、借地権を相続する人が決まったら、その結果を地主に報告します。この際、今後の借地権の活用方針についても併せて説明します。
借地権の相続自体には地主の承諾は必要ありませんが、良好な関係を維持するためにも、丁寧な説明と情報共有を心がけましょう。地代の支払い方法や、今後の契約更新についても確認しておくとよいでしょう。
４. 建物の相続登記を行う
借地上の建物については、今後の方針（継続使用、売却、取り壊しなど）に関わらず、まず相続登記を行う必要があります。これは、所有権移転の登記を行うために必要な手続きです。ただし、建物を取り壊す場合、事前の相続登記は不要です。
なお、土地の賃借権が登記されている稀なケースでは、その登記もあわせて書き換える必要があります。
５.持ち家の名義変更を行う
持ち家の名義変更は、将来的なトラブルを防ぐために重要な手続きです。必要な書類は、遺産分割協議書または遺言書、被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで確認できるもの）、被相続人の住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書、相続人の住民票、固定資産税評価証明書などがあります。
なお、2024年4月から相続登記が義務化されました。期限内に手続きを行わない場合は過料が科されため、速やかな対応が必要です。
６.相続税を支払う
借地権も相続税の課税対象となります。相続税の評価額は「土地の価格×借地権割合」で計算します。土地の価格は路線価や倍率方式で算出し、借地権割合は国税庁が地域ごとに定めている割合を使用します。これらの割合は国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
参考：財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁「土地は借地で家は持ち家」を相続する際の注意点
「土地は借地で家は持ち家」を相続する際には、以下の点に特に注意が必要です。
- 地主とのトラブルに注意
- 建物の固定資産税は、相続人が負担する必要がある
- 増改築や売却をする際には地主の許可が必要
- 契約期間が満了し更新もしなかった場合は、更地返還が原則
それぞれの注意点について、以下で詳しく解説します。
地主とのトラブルに注意
借地権の相続をきっかけに地主とのトラブルが発生するケースも少なくありません。典型的な例は、地主から名義変更料の支払いを求められたり、地代の値上げを要求されたり、突然の立ち退き要求を受けたりするケースです。
これらのトラブルを防ぐためには、相続が発生した時点で速やかに地主に報告し、今後の方針について丁寧に説明することが重要です。また、地代の支払いを滞らせないことも、良好な関係を維持する上で欠かせません。トラブルが発生した場合は、借地権に詳しい専門家に相談することをおすすめします。
建物の固定資産税は、相続人が負担する必要がある
借地権の場合、土地の固定資産税は地主が負担しますが、建物の固定資産税については相続人が支払う必要があります。固定資産税の納税義務者は1月1日時点の登記上の所有者ですが、相続が発生すると、その納税義務は相続人に承継されます。名義変更の手続き前でも、固定資産税の納付義務は発生しているため注意しましょう。
遺産分割協議が確定するまでの間は、相続人の代表者を決めて相続財産から支払うなど、適切な対応が求められます。
増改築や売却をする際には地主の許可が必要
相続した建物を増改築したり、第三者に売却したりする場合は、必ず地主の許可を得てください。これは、借地権が土地の利用権であり、その利用方法や権利の譲渡に制限があるためです。許可を得る際には承諾料の支払いを求められることもあります。
例えば、増改築の承諾料は更地価格の5％程度が相場です。地主の許可が得られない場合は、裁判所に増改築許可申立や土地の賃借権譲渡の許可申立を行う必要があります。
契約期間が満了し更新もしなかった場合は、更地返還が原則
借地契約の期間が満了し、更新を行わなかった場合は、建物を取り壊して更地の状態で土地を返還するのが原則です。この際の建物の解体費用は、原則として借地人（相続人）が負担することになります。
解体費用は建物の構造や規模によって異なりますが、費用負担を避けるためにも契約更新のタイミングを把握し、十分な時間的余裕を持って対応を検討することが重要です。
まとめ
「土地は借地で家は持ち家」の相続では、借地権の確認から始まり、遺産分割協議、地主への連絡、各種登記手続き、相続税の支払いまで、さまざまな手続きが必要となります。特に重要なのは地主との良好な関係維持で、これは将来的な建物の利用や売却にも大きく影響します。
また、固定資産税の支払いや契約更新、建物の増改築など、多くの場面で注意すべき点があります。専門家に相談しながら、計画的に手続きを進めることをおすすめします。
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