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- 土地は借地で家は持ち家とは?
【この記事のまとめ】
- 「土地は借地で家は持ち家」とは、建物を自己所有し、土地は地主から借りている状態です。
建物には固定資産税、土地には地代がかかります。相続も可能ですが、借地権の種類確認が重要です。 - 「土地は借地で家は持ち家」を相続する際は、登記簿や契約期間、地代の確認が必須です。
遺産分割協議後、地主へ連絡し、建物の相続登記と名義変更、相続税の支払いを行います。 - 相続後は、建物の固定資産税負担や、増改築・売却時の地主許可、契約満了時の更地返還義務に注意が必要です。
地主とのトラブルを防ぐため、良好な関係維持が重要です。
土地は借地で家は持ち家とは

持ち家の借地権とは
借地権とは、他人の土地に建物を所有するための権利のことで、主に「地上権」と「賃借権」の2種類があります。地上権は物権として強い権利を持ち、土地登記簿に必ず記載され、抵当権の設定も可能です。一方、賃借権は債権として位置づけられ、登記は不要で、抵当権の設定はできません。
「土地は借地で家は持ち家」は相続できる

土地は借地で家が持ち家の物件は相続することが可能です。相続する際には、登記簿謄本や契約書の確認、地代の支払い状況など、いくつかの重要な事項を確認する必要があります。
また、相続の際は地主の承諾は法的には不要ですが、良好な関係を維持するためにも丁寧な対応が求められます。
登記簿謄本を確認する
相続時にまず行うべきことは、最寄りの法務局で登記簿謄本を確認することです。これは、建物の所有権や土地の権利関係を正確に把握するためです。借地権は通常、賃借権として設定されており、多くの場合は登記されていませんが、相続する際には相続登記が必要です。
契約期間を確認する
相続時には、借地権の契約期間を必ず確認しましょう。契約書で定められた期間や更新のタイミングを把握することは、今後の土地利用の計画を立てる上で極めて重要です。1992年8月以前の契約の場合は契約書が存在しないこともありますが、その場合は地主と連絡を取り、契約内容を明確にしておく必要があります。
地代を確認する
地代の確認も相続時の大切なチェックポイントです。借地権を維持するためには地代の支払いが必要なため、その金額や支払い方法を正確に把握しておきましょう。地代の相場は、一般的に路線価や固定資産税などを基準に設定されており、長年変更されていない場合は、相続を機に見直しを求められることもあります。
「土地は借地で家は持ち家」を相続する際の流れ

- 借地権の確認をする
- 遺産分割協議を行う
- 地主へ連絡する
- 建物の相続登記を行う
- 持ち家の名義変更を行う
- 相続税を支払う
1. 借地権の確認をする
借地権の相続手続きの第一歩は、借地権の内容を詳細に確認することです。具体的には、賃借権か地上権か、定期借地権か普通借地権かといった権利の種類を把握します。また、現在の地代はいくらか、更新料についての取り決めはあるか、地主との特別な約束事項はないかなども確かめてください。
2. 遺産分割協議を行う
共有名義での相続は将来的なトラブルの原因となりやすいため、できるだけ避けることが望ましいでしょう。
3. 地主へ連絡する
借地権の相続自体には地主の承諾は必要ありませんが、良好な関係を維持するためにも、丁寧な説明と情報共有を心がけましょう。地代の支払い方法や、今後の契約更新についても確認しておくとよいでしょう。
4. 建物の相続登記を行う
借地上の建物については、今後の方針(継続使用、売却、取り壊しなど)に関わらず、まず相続登記を行う必要があります。これは、所有権移転の登記を行うために必要な手続きです。ただし、建物を取り壊す場合、事前の相続登記は不要です。
5.持ち家の名義変更を行う
持ち家の名義変更は、将来的なトラブルを防ぐために重要な手続きです。必要な書類は、遺産分割協議書または遺言書、被相続人の戸籍謄本(出生から死亡まで確認できるもの)、被相続人の住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書、相続人の住民票、固定資産税評価証明書などがあります。
6.相続税を支払う
借地権も相続税の課税対象となります。相続税の評価額は「土地の価格×借地権割合」で計算します。土地の価格は路線価や倍率方式で算出し、借地権割合は国税庁が地域ごとに定めている割合を使用します。これらの割合は国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
参考:財産評価基準書路線価図・評価倍率表|国税庁「土地は借地で家は持ち家」を相続する際の注意点

- 地主とのトラブルに注意
- 建物の固定資産税は、相続人が負担する必要がある
- 増改築や売却をする際には地主の許可が必要
- 契約期間が満了し更新もしなかった場合は、更地返還が原則
地主とのトラブルに注意
これらのトラブルを防ぐためには、相続が発生した時点で速やかに地主に報告し、今後の方針について丁寧に説明することが重要です。また、地代の支払いを滞らせないことも、良好な関係を維持する上で欠かせません。トラブルが発生した場合は、借地権に詳しい専門家に相談することをおすすめします。
建物の固定資産税は、相続人が負担する必要がある
借地権の場合、土地の固定資産税は地主が負担しますが、建物の固定資産税については相続人が支払う必要があります。固定資産税の納税義務者は1月1日時点の登記上の所有者ですが、相続が発生すると、その納税義務は相続人に承継されます。名義変更の手続き前でも、固定資産税の納付義務は発生しているため注意しましょう。
増改築や売却をする際には地主の許可が必要
相続した建物を増改築したり、第三者に売却したりする場合は、必ず地主の許可を得てください。これは、借地権が土地の利用権であり、その利用方法や権利の譲渡に制限があるためです。許可を得る際には承諾料の支払いを求められることもあります。
契約期間が満了し更新もしなかった場合は、更地返還が原則
借地契約の期間が満了し、更新を行わなかった場合は、建物を取り壊して更地の状態で土地を返還するのが原則です。この際の建物の解体費用は、原則として借地人(相続人)が負担することになります。
まとめ
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