借地権の買取請求権はどんな時に使える ？行使できる条件とできないケースを紹介
【この記事のまとめ】
- 借地権の建物買取請求権は、契約終了時に借地人が地主へ建物の時価買取を請求できる権利です。
借地人の保護のため、借地借家法に基づき発生します。 - 建物買取請求権の行使には、契約期間満了や建物現存など特定の条件が必要です。
地主は原則として拒否できませんが、買取価格は時価となります。 - 建物買取請求権は、定期借地権の場合や契約期間中の解約時には行使できません。
借地権の種類と条件を理解し、適切に行使することが重要です。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
建物買取請求権は借地権を設定すると発生する権利
借地権を持つ借地人には、借地契約が終了した際に建物買取請求権が発生します。これは、借地借家法に基づき借地人が持つ権利で、契約終了時に建物がある場合、その建物を地主に時価で買い取らせることが可能です。
| 借主の権利 | 借地権 | 土地の使用権、契約更新権（普通借地権の場合） |
|---|---|---|
| 建物買取請求権 | 契約終了時に建物を地主に時価で買い取らせる権利 | |
| 借主の義務 | 原状回復義務 | 契約終了後に更地にして返還する義務（定期借地権や契約更新がない場合） |
建物買取請求権が必要なケース
建物買取請求権は、借地契約終了時に建物の撤去や取り壊しを求められた際に発生します。借地人がこれを行使することで、地主に建物を買い取らせることができ、建物の価値を失わずに済むため、建物の所有権を守る手段として重要です。
建物買取請求を使うには条件を満たす必要がある
- 契約期間が終了していること：契約の存続期間が満了し、終了に伴う権利として行使できる。
- 建物が借地上に存在していること：契約終了時に土地の上に建物が残っている必要がある。
- 建物が法に基づいた建築物であること無許可や違法な建物は原則として対象外である。
地主は原則、建物買取請求を拒否できない
建物買取請求権が行使された場合、地主はこれを拒否することができません。これは借地借家法によって定められており、借地人を保護する仕組みです。ただし、買取価格は「時価」での取引となり、必ずしも借地人の希望価格になるわけではありません。
借地権とは
そもそも借地権とは、他人の所有する土地に建物を建てて使用するために必要な権利です。たとえば、自分の土地を持っていない人がマイホームを建てたい場合、地主から土地を借りてその上に建物を建てることが可能です。
借地権には大きく分けて2種類
- 地上権：他人の土地に建物や構造物を建てて利用するための独立した権利。所有権に近い強い権利で、土地の所有者の許可がなくても第三者に譲渡可能。
- 賃借権：土地を借りて利用する権利で、地主から土地を使用する許可を得て、地代を支払うことで成り立つ権利。譲渡する際には地主の同意が必要となるため、地上権に比べて制約が多い。
| 借地権 | ||
|---|---|---|
| 地上権 | 賃借権 | |
| 設置行為 | 可能 | 原則不可 |
| 存続期間 | 自由に設定可能 | 借地借家法に基づく |
| 地代支払いの有無 | 必要 | 必要 |
| 借地権の売却 | 自由 | 地主の同意が必要 |
| 登記の義務 | あり | あり |
| 抵当権の設置 | 可能 | 地主の同意が必要 |
地上権
地上権は、土地を独立して使用できる強力な権利で、土地の所有者である地主の許可がなくても第三者に譲渡や売却が可能です。建物を建てるための権利を土地に設定するため、借地人は地主に縛られることなく自由に利用や売却ができます。また、担保としても利用できることから、借地権の中でも非常に強力で自由度の高い権利といえます。
賃借権
賃借権は、地主から借りた土地を利用する権利で、譲渡や転貸する際には地主の同意が必要です。地主との合意が求められるため、地上権に比べると制約が多い権利です。
| 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 定期借地権（新法） | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 30年以上 | 一般定期借地権：50年以上 建物譲渡特約付借地権：30年以上 事業用借地権：10年以上50年未満 |
| 木造 | 20年以上 | 30年以上 | ||
| 契約の更新 | あり（自動更新） | あり（自動更新） | なし | |
| 更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年以上 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 | なし |
| 木造 | 20年以上 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 | なし | |
建物買取請求権を行使できないケースに注意！
借地権が定期借地権であるケース
定期借地権の場合、契約終了後の更新がなく、また建物買取請求権も行使できません。定期借地権は契約終了後、必ず土地を更地に戻して返却することが義務付けられているため、建物を地主に買い取ってもらうことはできません。
契約満了前の解約に伴う買取請求は不可
建物買取請求権は契約満了による終了時にのみ行使できる権利です。そのため、契約期間が残っている状態での解約には適用されません。満了前に建物を処分したい場合は、借地人自身での処分が必要です。
まとめ
借地権と買取請求権は、借地人が契約終了時に建物を守るための重要な権利です。買取請求権は、契約終了時に建物を時価で地主に買い取らせるためのもので、地主はこれを拒否できません。ただし、行使できないケースもあるため、借地権の種類や契約条件を十分に確認しておくことが大切です。借地権の種類や契約条件を十分に理解することで、建物を守りながら適切な選択をすることが重要です。
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