相続された借地権を売却する方法とは？
売却時のポイントも解説！
相続した借地権の売却は可能か？
- 相続した借地権も売却が可能
- 相続したタイミングで売却するケースが目立つ
相続した借地権も当然売却することはできます。実際に、借地権を相続したタイミングで借地権の売却を決める借地権者様は多くいらっしゃいます。
しかしながら、当該地の地主の承諾というのは必ず必要であり、買取りをしてくれる業者もけして多くはありません。
当社では、どんな状態の借地権も積極的に買取りをさせて頂いております。
相続した借地権をの売却をお考えの借地権者様は是非一度当社にご相談下さい！
相続した「借地権付きの土地や建物」に住む予定がないため売却したい、と検討されている方は少なくないでしょう。相続した借地権の売却には「地主の承諾」が必要で、細心の注意を払って進めなくてはなりません。
今回は、借地権の基礎知識、売却の基本的な流れ、注意すべきポイントまでを分かりやすく解説します。借地権付きの土地や建物の売却をご検討中の方は、ぜひご覧ください。
借地権とは？相続の対象になる？
手始めに、借地権の概要と、相続との関係について説明します。すでにこれらの内容を理解されている方は、次の章に進んでいただいて問題ありません。
借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有するための権利のことです。
例えば「マイホームを建てたいけれど土地を持っていない」という場合、地主から土地を借りて家を建てる方法があります。この際に取得する権利が借地権です。
借地権を購入すれば、借地権の存続期間中は、毎年あるいは毎月、地代（土地の使用料）を支払うことで、その土地が使用できます。そして、存続期間が満了した場合や更新しない場合は、原則として土地を更地にした上で地主に返還しなければなりません。
なお、土地に対して借主が持つ権利は借地権であるのに対して、貸主である地主が持っている権利は底地権と呼ばれます。
借地権は相続の対象になる
借地権あるいは借地権付き建物は、不動産上の財産として認められるため、相続の対象となります。つまり、借地権を持つ人が亡くなった場合、その借地権や建物は相続人へと受け継がれます。
なお、借地権の相続を放棄することは可能です。ただし、借地権の相続放棄した場合「借地権以外のすべての財産も放棄する」ことになるため、ご注意ください。
そこで「他の不動産や預貯金などのプラスになる財産が他にないか」「相続放棄をしても本当に問題ないか」をよく確認して、相続人同士でしっかり話し合ってから判断する必要があります。
借地権の相続には地主の承諾は不要
借地権の売買や譲渡に際しては、基本的に地主の許可が必要です。一方で相続の際は、地主の許可を得ずに相続の手続きを行うことができます。
ただし、遺言などによって相続人以外の人に借地権が譲渡（遺贈）される場合は、地主の承諾が必要になるので注意が必要です。
相続した借地権の売却は地主の承諾が必要
相続した借地権付き建物に住む予定がない場合、売却を検討するケースも少なくありません。
住んでいなくても各種税金（固定資産税・都市計画税など）の支払い義務は発生するため、処分しないと経済的な負担がかかり続けるためです。また、将来的に更地にして返還する際、解体費用など多額の負担が生じる可能性もあります。
もちろん相続した借地権は、売却することも可能です。ただし、売却する場合は地主の承諾が必要で、承諾を得た場合は「譲渡承諾料」の支払いが発生します。
このように、相続した借地権付き建物の売却は、通常の不動産売却とは異なり、さまざまな制約があります。そのため、売却方法やポイントをよく理解しておくことが大切です。
相続した借地権を売却する方法
借地権を売却する方法は複数あります。しかし、どの方法で売却するとしても、地主の承諾を得ることが大前提です。地主の承諾なしに、借地権の売却はできません。
地主が売却に承諾しない場合は、裁判所から売却許可をもらう手続き（借地非訟）をする方法もありますが、一定の費用がかかるほか、地主との関係が悪化する恐れがある点は留意しておきましょう。
なお、相続した借地権を売却する方法は、以下の通りです。
【相続した借地権を売却する方法】
- 地主に買取してもらう
- 第三者に売却する
- 等価交換を行い第三者に売却する
- 底地権と合わせて同時売却する
- 専門業者に買取してもらう
それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。
地主に買取してもらう
借地権を地主に買い取ってもらいます。地主にとっては、借地権を消滅させて、完全な所有権を取得できる点がメリットです。特に土地活用を考える地主であれば、話をスムーズに進められる可能性があります。
一方で、譲渡価格の折り合いがつかず交渉が進まないケースが少なくない、そもそも地主が買取を希望しない場合がある、といった実情を念頭に置いておくことも重要です。
なお、地主に買い取ってもらう以外に、地主に無償で返還することも可能です。しかし、その際は更地にして返す必要があり、解体費用・整備費用は基本的に借地権者が負担することになります。
第三者に売却する
地主の承諾を得た上で、不動産会社に仲介を依頼し、第三者に売却する方法です。
市場取引を通じて、希望の価格で売却できる可能性がある点はメリットです。一方、借地権付き不動産は銀行の融資が組みづらく、購入者とのやり取りに時間がかかるケースがあります。
等価交換を行い第三者に売却する
等価交換とは、一定割合で借地権と底地権を交換することです。
これにより借地権者は借地権を解消でき、完全な所有権を得た上で売却活動ができます。以降は、地主の承諾が不要となり、売却活動の自由度も高くなります。
一方、この売却方法は、地主の協力が不可欠です。地主の協力が得られない場合は、難しい方法と言えるでしょう。
底地権と合わせて同時売却する
借地権と地主の底地権を同時に売却する方法です。
買主にとって「底地＋借地権＝所有権」なので、借地権と底地権のどちらか一方を売るより、高値での売却が期待できます。
一方、借地権者と地主で売買価格を分配することになるので、地主と意見が割れるケースがあります。また、そもそも地主に底地権を売却する意思がない場合もあります。
専門業者に買取してもらう
借地権の買取を専門に行っている業者に売却する方法です。
専門業者に依頼するメリットは、地主との交渉を代行してもらえること、そして迅速な売却が期待できることです。また、残存物が残っていたり、未測量だったりしても売却できるケースがあるなど、高い柔軟性も期待できます。
一方、地主の許可が必要なこと、スムーズで納得できる取引の実現には業者選びが重要となること、などには留意しましょう。
借地権売却の流れ
借地権の売却は、所有している不動産を現金化する有効な手段です。ただし、一般的な不動産売却とは異なる点もあるため、事前に流れを把握しておくことが重要です。
ここでは、借地権売却の基本的な流れをステップごとに解説します。
【借地権売却の基本的な流れ】
- 不動産会社に相談する
- 借地権付建物を査定＆媒介契約を結ぶ
- 地主の承諾を得る
- 売却活動＆売買契約を結ぶ
- 地主に承諾料を支払う
- 決済・借地権の引き渡し
1.不動産会社に相談する
借地権の売却では、地主の承諾が必要となります。そこで、借地権に精通し、地主との交渉ノウハウを持った不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産会社を選ぶ際は「過去の売却実績はどうか」「親身になって相談に乗ってくれるか」といった点に注目しましょう。
2.借地権付建物を査定＆媒介契約を結ぶ
不動産会社に借地権付建物の査定を依頼し、売却価格を決定します。
おおよその売却金額は「土地の更地の評価額における、借地権の割合」で計算できますが、実際は建物の築年数や状態、周辺の取引事例、地主の意向などを総合的に考慮して算出されます。
つまり、売却価格を正確に知るためには、査定が必須です。
次に、査定結果を踏まえ、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。借地権の売却において地主との交渉を任せる場合は、一社に売却を一任する「専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約」を選ぶと、円滑な交渉が期待できます。
なお、地主に買取を希望している場合でも、まずは査定を受けておくことがおすすめです。査定結果を提示することで、買取を含めて、地主に選択肢を用意することができるため、スムーズな交渉につながります。
3.地主の承諾を得る
売却先や売却方法が固まったら、不動産会社を通して、地主と借地権売却の交渉を始めます。
地主の承諾を得ないと借地権売却ができないため、このステップが借地権売却の成否を分ける重要ポイントとなります。
承諾を得やすくするためには、売却理由や売却後の土地利用計画などを明確に伝えることが大切です。また、地主との良好な関係を築き、信頼を得ることも重要です。
ただし、トラブル回避の点からも、地主との直接交渉は避けた方が良いでしょう。
地主によっては、借地権の譲渡に消極的な場合や、承諾を得るための条件を提示する場合もあり、借地権者側の交渉ノウハウが問われるからです。
4.売却活動＆売買契約を結ぶ
地主の承諾が得られたら、不動産会社が中心となり、物件情報の掲載・登録などの売却活動を行います。購入希望者が見つかったら、売買価格や引渡し時期などの条件を交渉し、双方の合意に至った上で、売買契約を締結します。
売買契約に際しては「借地権譲渡承諾書」を地主に作成してもらう必要があります。
5.地主に承諾料を支払う
地主に借地権の売却を承諾してもらった後、地主に承諾料を支払います。承諾料とは、借地権の売買に対して、地主が承諾してくれたことへの対価です。
一般的に借地権価格の10%程度が相場とされています。ただし、地域や契約内容によって異なる場合もあるため、不動産会社と相談して決めると良いでしょう。
なお、建て替えをする場合は、地主の建て替え承諾とともに「建て替え承諾料」も発生します。
6.決済・借地権の引き渡し
売買代金の決済とともに、借地権の所有権を売主から買主に移転する登記手続きを行います。
買主が住宅ローンを利用するケースでは、その手続き後に決済を実施します。
相続した借地権を売却するときのポイント
相続した借地権を売却する際は、以下2つのポイントに留意してください。
【相続した借地権を売却するときのポイント】
- 地主との交渉を慎重に進める
- 借地契約書の内容を確認する
地主との交渉を慎重に進める
借地権の売却において、地主の理解と協力は不可欠です。地主の理解と協力が得られないと、売却活動に進めないためです。可能であれば普段から定期的に地主とコミュニケーションを取り、良好な関係を築いておくと良いでしょう。
また、売却に関するトラブルを避けるためにも、当事者同士で交渉せず、不動産会社に間に入ってもらうことが無難です。
一度トラブルが発生すると、その後の交渉が難航する可能性もあるため、早い段階で不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けてください。
借地契約書の内容を確認する
借地権を相続した際、あるいは売却する際は、事前に借地契約書の内容をしっかりと確認しておくことが大切です。
承諾料が明記されているなど、売却活動において重要な情報が記載されているケースがあるためです。
借地契約書を紛失した場合は、地主や関係する不動産会社に問い合わせるほか「地代の支払いと建物の登記」が証明できれば、問題ありません。
まとめ
相続した借地権を売却したい場合、地主の承諾が必須です。売却方法には「地主に買い取ってもらう」「第三者に売却する」「等価交換を行い第三者に売却する」など複数ありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
売却の手順は、不動産会社に相談し、査定、地主の承諾、売買契約、決済といった流れです。地主との交渉は慎重に進める必要があり、不動産会社や担当者の腕が問われます。
相続した借地権の、納得いく売却を実現するためには、実績とノウハウのある不動産会社に相談してください。
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借地権の相続
- 借地権は相続する事ができる
- 相続の際には「相続税」が発生する
- 借地権価格を基準として相続税を算出
借地権は一般の財産の相続と同様に相続人が相続することができます。そしてもちろん、借地権は財産ですので贈与税や相続税の対象となります。
また、借地権を相続された方がそのタイミングで「借地権の売却・譲渡」を行うことも少なくありませんが、借地権の売却・譲渡に関してはさまざまな注意が必要となります。
借地権を相続したが地主様の承諾は必要か？
借地権を相続した際に、地主の承諾を得なくとも借地権の相続に関しては、「借地権の譲渡」に該当しないため、地主様に対しての承諾やそれに関する承諾料、更新料等の支払いは不要です（例外もありますので契約書をご確認ください）。
また、借地契約の内容もそのまま継承されるため、再度契約書の取り交わしなども必要ありません。
但し、借地契約上では借地権者名が以前にままとなってしまい、地主さんも誰が相続したかわからなくなることもありますので、建物相続登記をすることをお勧めします。
注意点として、あくまでも「借地権の相続」であり、借地権の譲渡・売却ではないため名義書き換え料などの支払い義務も発生しません。地主さんから名義書き換え料の請求を受けても当然拒否することができます。
借地権の相続評価額
- 相続評価額＝「更地（想定）価格× 借地権割合」
- 借地権価格＝相続評価額
- 借地権価格に基づき、相続税を算出するのが基本
借地権の相続評価額は、「更地と仮定した場合の土地評価額 × 借地権割合」で算出されます。
これは一般的に「借地権価格」と言われています。その借地権価格が相続税の対象となることが一般的です。
まれに「借地権価格」が借地権を売却・譲渡する際の価格と考えている方もいらっしゃいますが、借地権価格とはあくまでも相続税や更新料などの基準となる数値となります。
また、「借地権割合」とは国税局が地域ごとに定めた評価額と割合率で、地域によっても異なりますが5～7割の間が多いようです。
（例）更地評価額が1,000 万円で、国税局が定めた借地権割合が65％の場合。
「 1,000万 × 65％ ＝ 650万 」
この借地権価格である650万円が相続税の対象となります。
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- 借地権付き建物を相続したが今の家から遠方で管理もできない
- 相続した建物が老朽化しており、どうしようもできない
- 相続した借地権に対して地主から名義変更料や更新料を請求された
借地権の相談の中で、「相続した借地」について多くのご相談をいただくことは事実です。
やはり他の財産同様に相続トラブルも多く、解決に至るまでの道が困難な場合が多いケースが目立ちます。ピタットハウス秋葉原北店では「借地権の相続」に関して専門家が無料にて対応しております。
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借地権の相続に関するご質問
Q．借地権者であった祖母が他界。その後、借地権の扱いはどうしたらいいのでしょう？
借地権は相続ができます。相続財産と同じように相続人に継承され、相続税や贈与税もあります。
借地権の相続は譲渡に該当しない為、地主さんへの承諾料や更新料等の支払いは不要です。
地代、契約期間等契約の内容はそのまま継承されますので新たに賃借契約を取り交わす必要はありません。
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